小區物業和電梯維保的現狀分析及監管對策研究

文/周明遠

小區物業和電梯維保的現狀分析及監管對策研究

文/周明遠

電梯的運行質量，在很大程度上體現了電梯維保質量的好壞和物業設備管理水平的高低。作為電梯的監管部門應該緊緊圍繞“預防為主、執法要嚴”的思想，督促電梯使用和維保單位提升質量，確保電梯安全。本文通過“中某小區”和“嘉某小區”兩個小區的電梯監管實踐，分析了目前小區住宅電梯維保行業的現狀，并提出了相對應的五個方面的監管建議。

電梯 維護保養 日常監管

隨著城鎮化建設的不斷推進，電梯的使用越來越多，而住宅小區的電梯安全直接關系到人民群眾的日常出行和生命財產安全，受到社會和媒體的廣泛關注。

小區電梯的管理主要涉及到兩個方面的內容，一是物業公司對于電梯的管理，二是電梯維保單位對于電梯的維保。結合日常監管實踐，我們發現在住宅電梯安全隱患治理上“防”比“堵”重要得多。防范電梯安全隱患最直接的方法是強化對物業公司的管理和保證日常維保工作的質量，有效的物業管理和高質量的日常維保工作能提前消除電梯安全隱患，延長電梯的使用壽命，降低電梯故障率，間接減少電梯的投訴舉報率和事故率，從而最大程度地釋放政府監管資源。

一、小區監管調研

在“中某小區”和“嘉某小區”兩個小區的電梯監管實踐中，發現了一些電梯維保管理問題。

1. 中某小區

中某小區內的23臺電梯關人故障頻發，投訴舉報不斷。經現場核實，該小區電梯的使用單位為某物業管理有限公司，維保單位為某設備有限公司。一直以來，物業公司未能真正認識到電梯日常維保工作的重要性，不清楚電梯的日常安全管理職責，在落實電梯修理的經費上也無法與業委會達成一致，經費落實一拖再拖；維保單位則以物業公司拖欠維修經費為由，拒絕修理，讓電梯“帶病”運行，直至電梯出現重大安全隱患、頻繁關人（一周已達2～3次）、業主舉報。在召開的居委會、區房屋管理局辦公室、物業、業委會和維保單位等相關部門協調會上，小區業委會鑒于對物業公司和維保單位長期的不信任，對維保單位在電梯維保工作中的質量和提交的維修方案提出異議，明確表示要求更換物業和維保單位，凡是現維保單位提出的維修方案業委會一律不予審批（在電梯維保合同已簽訂無法更改的情況下，業委會將維保工作和維修工作進行分離，直接與電梯制造單位簽訂維保合同，落實安全隱患消除工作）。

2. 嘉某小區

嘉某小區44部電梯三方通話存在故障，2017年2月經檢驗機構檢驗，結論為不合格。經現場核實，原物業公司為某物業管理有限公司，原維保單位為某電梯有限公司，小區處在物業更換過程中，使用主體不明確。后經調查，上述2家公司為同一法人持有，利益上相互綁定。2017年5月物業公司和維保單位均進行了更換，但更換后的新維保公司由于缺乏相關的技術力量，無法及時有效地排除原線路故障，故提出重新建設三方通話系統，并與物業公司共同向業委會申報了約19萬元的三方通話無線改造方案。業委會認為資金費用過高，以需征求2/3業主意見為由，不同意實施。為了應付定期檢驗，物業公司和維保單位協商，臨時借用門禁系統線路，制造三方通話有效應答的假象來應付定期檢驗。

二、電梯維保現狀分析

1. 物業公司主體責任意識不強、對使用單位安全主體責任認識不清

TSG 08-2017《特種設備使用管理規則》對特種設備使用管理單位有設置安全管理人員的要求；TSG T5001-2009《電梯使用管理與維護保養規則》則規定使用單位的安全管理人員應履行對電梯安裝、改造、維修和維保工作的監督和對維保單位的維保記錄簽字確認的職責。但現實情況是，物業公司對電梯的維保工作均不太重視，在簽訂維保合同時，將電梯的使用管理職責和維保責任全部落到維保單位身上；除非電梯出現故障，一般很少對日常維保工作進行監督；在電梯安全管理人員的配置上也是走形式，物業總公司配備有電梯安全管理人員，實際管理的物業小區往往不配備專職電梯安全管理人員，電梯安全管理人員的設置變成了形式和擺設，管理責任得不到落實；維保記錄單也往往由物業經理簽字或者冒名代簽。

2. 維保單位維保不規范

目前，住宅電梯的維保分為：由原制造單位維保、授權委托公司進行維保和第三方維保公司進行維保三種。造成電梯維保存在不規范、不到位的原因主要有以下三個方面：一是使用主體不夠明確，主要體現在小區新老物業進行更換階段或者小區實施自治管理過程中，維保單位工作離不開物業公司的監督、管理和配合，在此期間，原物業以離開為借口、新物業以不熟悉未交付為理由，均躲避電梯的使用管理責任，電梯的維保工作更處于無人監管、修理費用無人結算的混亂局面；二是維保單位為了節省開支和人力成本，不按照技術規范要求進行維保，導致維保工作徒有形式；第三，部分維保單位在獲取資格后人員流失嚴重，故取證后的資源條件已不同于取證時的要求。《上海市電梯管理辦法》規定“維保單位接到乘客被困報警后，30 min內趕到現場完成救援排困”，人員流失再加上維保點和維保電梯數量較為分散等情況，根本無法滿足上述要求，落實維保義務變得幾乎不可能。

3. 以修代保

一些維保單位為了獲得維保合同，以明顯低于成本的價格進行投標；同時，為了從維保業務中賺到錢，以修代保，將維保中的小問題進行夸大，騙取維修費用；甚至一些維保單位和物業公司相互勾結，維保單位在夸大維修費用后對物業公司進行費用返點，兩者利益相互綁定。

4. 維保掛靠與借人借證現象較多

電梯品牌眾多，作為非制造商的維保單位，無法做到熟悉所有品牌電梯的電氣線路和機械性能，在維修時無法及時有效地排除所有品牌的電梯安全隱患或故障。一些小區的電梯維保人員并不專業，只會走過場，進行維保記錄形式性打勾、電梯故障電話通知和電梯清潔等簡單性工作，一旦電梯出現故障，真正需要修理時，一籌莫展。借人借證現象較多，一方面，部分維保單位為了節省人力支出，通過按次結算的方式借人借證；另一方面，一些專業的維保人員也為了自身的經濟利益，主動承攬私活。

5. 維修定價不透明

電梯的零配件或三方通話線路等維修定價不透明，極易導致維保單位、物業公司與業委會間在修理價格上出現矛盾和不信任。資金落實不到位，維保單位缺乏工作積極性，延遲維修或拖著不維修，直接導致電梯帶病運行，電梯安全隱患排除工作陷入了循環困境。

6. 逃避年檢和監管

住宅小區電梯檢驗不合格最常見的問題便是三方通話故障。一般情況下，三方通話線路為埋在地下的獨立網線，發生故障后，不容易修理。為了應付電梯定期檢驗，一些小區會臨時利用小區門禁線路來接通機房與監控室，制造三方通話有效應答的假象來逃避年檢和監管。

三、監管措施

1. 加強使用單位監管和強化責任意識

目前，針對小區物業進行監管的法律依據為2016年出臺的《上海市住宅物業管理規定》（以下簡稱《物業管理規定》）和2015年出臺的《上海市電梯安全管理辦法》（以下簡稱《電梯管理辦法》），監管部門分別為物業所在地區的房屋行政管理部門和市場監管部門。

《物業管理規定》第五條要求：區、縣人民政府應當建立住宅小區綜合管理工作制度，組織區、縣相關行政管理部門和單位，部署、推進和協調轄區內物業管理各項工作，并指導監督業主大會、業主委員會的各項工作。第四十條要求：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供共用設施設備的使用管理。第六十六條要求：發生電梯故障影響正常使用的，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業主委員會和物業所在地的房管部門報告；涉及維修費用需要動用住宅專項維修資金的，業主大會成立前，物業服務企業應持有關材料，報區、縣房屋行政管理部門審核同意，并經具有相應資質的中介機構審核后，在專項維修資金中直接列支；業主大會成立后，物業服務企業應持有關材料，向業主委員會提出列支住宅專項維修資金，由業主委員會審核同意，報區、縣房屋行政管理部門備案，并經具有相應資質的中介機構審核后，在專項維修資金中列支。

《電梯管理辦法》第二十二條規定：使用管理單位應當按照規定建立電梯安全技術檔案，設置安全管理機構或者配備專職安全管理人員。第二十三條規定：安全管理人員應當履行巡視并做好記錄等7項職責。第四十九條規定：安全管理機構或者安全管理人員未做巡視記錄并保存5年的，責令整改，逾期不整改的，處1萬元以上5萬元以下罰款。

綜上，作為住宅小區電梯直接監管部門的區市場監管部門，應督促物業公司按照《電梯管理辦法》要求，配備與電梯數量相對應的電梯安全管理人員，落實職責，同時強化對維保工作的監督管理；發現隱患且整改方案無法協調落實的，可根據《物業管理規定》和《電梯管理辦法》，通報街鎮政府，與房管辦等部門聯動，共同約束；涉及小區物業公司的，納入誠信黑名單，對其招投標行為進行約束。

2. 維保單位分類監管

特種設備監督管理部門在制定年度計劃時，通過梳理轄區內的維保單位清單，并根據上一年度電梯維保單位管理評價情況(主要針對維保人員的數量與職業資質證書等資源條件滿足情況)、被投訴舉報量（無、3次以下和3次以上）、日常監察情況（無問題、責令整改、立案處罰）、維保質量滿意度(小區業委會或居民代表等對維保單位維保能力和服務態度的滿意度調查)和目前維保電梯的數量（10臺以下、10～50臺、50臺以上）五個部分內容作為依據，實施本年度的維保單位分類監管。

3. 有效引導小區電梯的管理工作

《電梯管理辦法》第十六條規定：電梯的安裝、改造、修理，應當由制造單位或者其委托取得相應資質的單位進行。第二十九條規定：在本市設點開展電梯維護保養經營活動的單位，應當具備電梯制造或者安裝、改造、修理資質，依法在本市辦理工商登記。不具備相應資質，或者未依法在本市辦理工商登記的，不得在本市設點開展電梯維護保養經營活動。

目前小區電梯管理工作，矛盾主要集中在電梯整改方案的選擇和維修資金的落實上。解決矛盾的做法：

① 引導選擇制造單位或者制造商授權的維保單位進行維保工作，以保障電梯維保質量。

② 選擇第三方維保單位時，應優先通過誠信系統查詢企業誠信（可至各區的鎮、街道市場監管所進行查詢等），并選擇維保資質高（電梯的維保資質證由上海市質量技術監督局審核發證，資質分為A、B、C三級）、業內口碑好、不在上海市質量技術監督局每年度發布的電梯維保黑名單范圍內的企業（有區縣發布電梯維保黑名單的也可作為參考）。

③ 業委會、物業公司和維保單位三者之間存在矛盾而導致整改方案無法落實的住宅小區，可將電梯修理和維保工作進行分離。由業委會自主選擇信任的電梯修理單位實施安全隱患消除工作；對于電梯維保單位，或繼續落實維保合同，做好維保工作，或根據合同約定提前終止維保合同。

4. 信息公開和社會共治

信息公開，能增加維保的透明度，加強電梯相關方的信任度。《電梯管理辦法》第三十二條規定：對住宅小區電梯在電梯轎廂內或者出入口公布最近一次維護保養信息，信息至少應當包括維護保養人員、維護保養時間和內容等。

在督促維保單位做好上述工作的基礎上，應將小區電梯的相關維保信息進行網上公示。鼓勵維保單位在開展日常維保工作時，邀請業委會、居委會或居民代表現場監督。通過各鎮、街道安全聯系辦發放維保單位年度評價表，由各小區業委會進行打分，匯總轄區內維保單位的被監管情況上報市質監局，作為年底市質監局發布維保單位“黑名單”評價項目之一。選取1～2個大型的住宅小區，開展電梯年度應急演練，提高居民對于小區電梯安全問題的關注度和參與度，擴大影響力。

5. 有針對性地加強對維保單位的專項整治

對維保單位的專項整治不等于維保點的專項整治，檢查的內容不應僅僅停留在維保點維保記錄單的查看上，應更全面和有針對性。實踐表明，目前維保單位的問題較多集中在資源條件的滿足上，如技術力量不夠、人員借證較多，變相轉包、分包維修業務較多（如修理人員承接非本公司維修業務），維保點維修記錄單不全等等。作為監管部門，一是要不定期地對維保單位、維保小區的維保工作質量按隨機比例進行現場抽查；二是針對維保數量較少且分散（電梯10部以下）、舉報投訴較多、維保條件明顯無法滿足規范要求的，進行勸退處理，在兼顧公平競爭的情況下，規范維保市場；三是涉及到立案處罰的，執法人員應注重證據材料收集的及時性和同步性，尤其應在涉案維保點和公司實際經營場所內共同開展全面調查（檢查內容參照TSG T5001-2009第14條～19條的規定），通過現場取證鎖定證據，防止證據材料應時效性的問題而滅失。

[1] 上海市人民政府令（第25號），《上海市電梯安全管理辦法》，2015年2月27日。

[2] 國家質量監督檢驗檢疫總局，《電梯使用管理與維護保養規則》（TSG T5001-2009），2009年。

The operation quality of the elevator largely reflects the quality of elevator maintenance as well as property and equipment management level. Follow the idea of "prevention as main approach, followed by strict law enforcement", the supervision department should supervise and urge the elevator use and maintenance units to improve the quality to ensure the elevator safety. Based on the elevator supervision practice of "Go" and "Jia" communities, this paper analyzes the current situation of residential elevator maintenance industry, and put forward five corresponding regulatory suggestions.

Elevator;Maintenance; Daily supervision

上海市閔行區市場監督管理局）