廣州最大爛尾樓調(diào)查

郭煦

澳洲山莊始建于1993年，開(kāi)發(fā)商是廣州澳美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，后因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，成為“廣州最大爛尾樓”。20余年來(lái)，業(yè)主從中年人變成老年人，維權(quán)一直未間斷，但是何時(shí)項(xiàng)目重啟，業(yè)主何時(shí)能夠搬入新居，一切仍舊未知。

2017年11月26日上午11時(shí)，超過(guò)220名業(yè)主在廣州市龍洞鳳凰山賓館源華酒家三樓召開(kāi)澳洲山莊業(yè)主餐會(huì)，聚餐開(kāi)始的第一環(huán)節(jié)是全體默哀，不久前，他們中的一位老人過(guò)世了。

遙遙無(wú)期 廣州澳洲山莊樓盤(pán)已爛尾20年，業(yè)主一直在維權(quán)，但項(xiàng)目重啟至今遙遙無(wú)期。

他們是一群始于上世紀(jì)90年代中后期陸續(xù)購(gòu)買(mǎi)廣州澳洲山莊的準(zhǔn)業(yè)主，如今，該樓盤(pán)已爛尾二十余年。近十年來(lái)，他們也記不清楚這樣的維權(quán)聚餐舉行過(guò)多少次了，大多數(shù)業(yè)主都從曾經(jīng)的中年人步入了老年人行列，對(duì)于組織者安排聚餐前的默哀環(huán)節(jié)，大部分業(yè)主都沒(méi)有異議，因?yàn)樗麄冎溃f(shuō)不定哪天走的就是自己。所有業(yè)主中，平均年齡60歲，最高齡的已經(jīng)近80歲了。

澳洲山莊始建于1993年，開(kāi)發(fā)商是廣州澳美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（由香港澳美投資有限公司和廣州廣協(xié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司組成，下稱(chēng)澳美公司）。1993年，澳洲山莊在（1993）字第特0021、（1995）字第特017至024號(hào)、（1995）字第特026號(hào)10個(gè)國(guó)有土地使用證上開(kāi)建并銷(xiāo)售，先后建成樓房292棟，向2500余戶(hù)準(zhǔn)業(yè)主銷(xiāo)售，后因開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，因占地超過(guò)1000畝，歷時(shí)20余年，被稱(chēng)為“廣州最大爛尾樓”。

《小康》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，澳美公司因資金鏈斷裂，廣州方興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)方興公司）注資進(jìn)入，但最終卻因澳美公司與方興公司之間的利益爭(zhēng)奪而無(wú)法啟動(dòng)重建。在業(yè)主一直沒(méi)有間斷維權(quán)的十年里，廣州市政府及黃埔區(qū)（包含曾經(jīng)地塊所屬的增城市、蘿崗區(qū)）相關(guān)單位都非常重視該歷史遺留問(wèn)題，成立了由各相關(guān)職能部門(mén)人員組成的“爛尾樓”專(zhuān)責(zé)小組，甚至在2013年由時(shí)任廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂親自督建，但都沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

近千名業(yè)主一直沒(méi)有停止維權(quán)的腳步，業(yè)主們的維權(quán)始終圍繞開(kāi)發(fā)商之間的土地權(quán)屬訴訟。“澳洲山莊成為廣州最大的爛尾樓與廣州這座國(guó)際大都市實(shí)不相符，但要解決這個(gè)歷史問(wèn)題，很復(fù)雜，阻力也非常大。”當(dāng)?shù)匾晃恢楣賳T如是對(duì)《小康》記者說(shuō)。

森林公園里的爛尾樓

2017年12月9日，《小康》記者驅(qū)車(chē)來(lái)到黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)金坑村，澳洲山莊的大門(mén)早已沒(méi)有了曾經(jīng)的雄偉大氣，昔日豪城變成了荒野，山莊入口只有一個(gè)保安守在已生銹的鐵門(mén)旁盤(pán)問(wèn)每一個(gè)進(jìn)出的外來(lái)人員。在山莊的業(yè)主陳濤帶領(lǐng)下，記者一行沿山而上，便可看到一棟棟沒(méi)有安裝門(mén)窗，長(zhǎng)滿(mǎn)樹(shù)木和青苔的破舊低層樓房。陳濤指著放眼望去的一片破房子說(shuō)：“一直這個(gè)樣，沒(méi)人住沒(méi)人管理，現(xiàn)在要修建都不可能了，只能推倒重建。”

據(jù)了解，早在1997年，山莊首期工程接近尾聲時(shí)，就正式對(duì)外開(kāi)售，當(dāng)年打著“首付三萬(wàn)八，月供只需四百八就能擁有澳洲生活環(huán)境”的旗號(hào)，吸引了數(shù)千廣州人到此看房買(mǎi)樓。自開(kāi)盤(pán)后，先后有2500名來(lái)自廣州市內(nèi)各區(qū)、北方省市、香港等地的人前來(lái)認(rèn)購(gòu)。然而，記者一路走上山頂，所見(jiàn)之處人煙稀少。在半山坡的A區(qū)的樓下，五六個(gè)老人正圍著一張石桌聊天。一位來(lái)自東北的老人告訴記者，他上世紀(jì)90年代來(lái)到廣州，恰好碰到山莊開(kāi)售，于是花了20多萬(wàn)元買(mǎi)了這里的房子，“也算是半個(gè)廣州人了”。他說(shuō)，原以為可以安安心心在南方養(yǎng)老，誰(shuí)知道就這樣住著這爛尾樓過(guò)了二十年。

另一位老人是廣州某機(jī)關(guān)的退休職工，“這里有天然的綠化、天然的湖泊、天然的氧吧，這樣的環(huán)境對(duì)于養(yǎng)老真是絕無(wú)僅有。”他說(shuō)，即使當(dāng)時(shí)澳美公司資金鏈斷裂，也沒(méi)有人會(huì)想到樓盤(pán)會(huì)爛尾這么長(zhǎng)時(shí)間，因?yàn)檫@樣好的一地塊，不知道有多少財(cái)團(tuán)想進(jìn)來(lái)，但就是沒(méi)法見(jiàn)到重建的希望。

雜草叢生 路上雜草叢生，許多一樓戶(hù)型的門(mén)口長(zhǎng)的雜草比人還高。在別墅區(qū)，后山邊上被人用圍欄圈起，成了一個(gè)養(yǎng)雞場(chǎng)，偶爾還會(huì)有幾只雞躍過(guò)圍欄，在別墅樓間到處亂跑。

“這里建了兩百多棟，賣(mài)出去了兩千多戶(hù)，但真正入住的只有五六十戶(hù)。”十幾年前，他們做了簡(jiǎn)單的裝修后就搬了進(jìn)來(lái)，因?yàn)槿松伲飿I(yè)基本沒(méi)有管理，用的水電都比居民樓貴，燃?xì)庵两駴](méi)通。許多業(yè)主各自在自己樓下開(kāi)地種菜。“反正開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有綠化，一棟樓就住一兩戶(hù)人家，樓下空著也是空著，不如整理出來(lái)種點(diǎn)菜。”

山莊A區(qū)是入住戶(hù)數(shù)最多的一個(gè)區(qū)域，記者在C、D、E等區(qū)域看到不少樓房都仍處于毛坯狀態(tài)，甚至有的僅僅是做好框架結(jié)構(gòu)。路上雜草叢生，許多一樓戶(hù)型的門(mén)口長(zhǎng)的雜草比人還高。在別墅區(qū)，后山邊上被人用圍欄圈起，成了一個(gè)養(yǎng)雞場(chǎng)，偶爾還會(huì)有幾只雞躍過(guò)圍欄，在別墅樓間到處亂跑。

“這幾年陸續(xù)有業(yè)主過(guò)世，自己買(mǎi)房時(shí)是一個(gè)中年人，如今都成了老年人了。”業(yè)主張齡豐對(duì)《小康》記者說(shuō)，不知道會(huì)有幾人在余生里可以住進(jìn)新房子。

對(duì)于這兩千多名業(yè)主來(lái)說(shuō)，給他們帶來(lái)最大的困惑不僅僅是沒(méi)有新房子住，而且還嚴(yán)重影響了生活。“現(xiàn)在聽(tīng)起來(lái)二三十萬(wàn)就可以買(mǎi)一套房子，每平方才三千多，好像很便宜，可是當(dāng)時(shí)的工資水平是多少？平均也就幾百元。”業(yè)主陳濤說(shuō)，十幾年來(lái)，一直奔波于維權(quán)，身心疲憊，隨著年齡的增長(zhǎng)，越來(lái)越是力不從心了。

但有4位業(yè)主在方興公司辦公室接受《小康》記者采訪(fǎng)時(shí)卻表示，正因?yàn)槭巧鲜鰳I(yè)主們的持續(xù)維權(quán)，導(dǎo)致了重建停滯不前。“他們是在代表澳美公司爭(zhēng)奪利益。”這4位業(yè)主如是說(shuō)。endprint

“我們并不管哪個(gè)開(kāi)發(fā)公司的利益如何，只要能讓我們住進(jìn)新房就行。”陳濤說(shuō)，他們關(guān)心的并不是誰(shuí)來(lái)建，而是能不能建好。

影響還不僅僅如此，因?yàn)椴簧贅I(yè)主的樓房都在房管局有登記或有銀行按揭，后來(lái)隨著國(guó)家樓市限購(gòu)政策越來(lái)越多，現(xiàn)在要再買(mǎi)屬于二套甚至連買(mǎi)房資格都沒(méi)有了。再加上如今動(dòng)不動(dòng)就幾萬(wàn)元一平方米的價(jià)格，讓他們買(mǎi)房的夢(mèng)想就更加遙遠(yuǎn)。據(jù)了解，山莊所在地周邊房?jī)r(jià)大約2萬(wàn)元一平方米。

“別人買(mǎi)房是增值了，我們買(mǎi)房是一個(gè)巨大的包袱。”業(yè)主們說(shuō)。

樓還在地已失去權(quán)屬

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在澳洲山莊2500戶(hù)業(yè)主中，有一部分是全款購(gòu)買(mǎi)，有一部分是銀行按揭購(gòu)買(mǎi)，還有一部分是與澳美公司簽訂免息銀行按揭購(gòu)，如果澳美公司沒(méi)有發(fā)生資金鏈斷裂的話(huà)，他們都已順利住進(jìn)了澳洲山莊。然而，不管是如何付款購(gòu)買(mǎi)的業(yè)主，甚至前述已住在山莊的業(yè)主，都無(wú)一人持有房產(chǎn)證。

早在2011年8月29日上午，澳洲山莊業(yè)主約50人到廣州市國(guó)土資源和房屋管理局廣州開(kāi)發(fā)區(qū)分局（下稱(chēng)國(guó)土和房管開(kāi)發(fā)區(qū)分局）集體信訪(fǎng)，反映澳洲山莊不能辦理房地產(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題。國(guó)土和房管開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)此高度重視，并在次日成立由4人組成的專(zhuān)項(xiàng)工作小組到澳洲山莊進(jìn)行調(diào)查摸底。

廣州市國(guó)土資源和房屋管理局開(kāi)發(fā)區(qū)分局2011年9月20日發(fā)出的《關(guān)于澳洲山莊歷史遺留的辦理房地產(chǎn)權(quán)證有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》（穗開(kāi)國(guó)房函【2011】608號(hào)）中顯示，澳洲山莊已建292棟房屋，其中已封頂（包括建成）共225棟，其余是在建工程和爛尾工程。

“所有房屋絕大部分不符合廣州房地產(chǎn)登記程序，主要存在地名和門(mén)牌未辦審批手續(xù)、消防未驗(yàn)收、報(bào)建資料丟失、建筑物未按當(dāng)時(shí)用地紅線(xiàn)內(nèi)建設(shè)、出現(xiàn)部分建筑物跨越其他地塊紅線(xiàn)或者未按規(guī)定地點(diǎn)建設(shè)、欠缺報(bào)建圖紙和竣工圖紙等各種問(wèn)題。”上述《答復(fù)》中強(qiáng)調(diào)。

《答復(fù)》稱(chēng)，澳洲山莊由6個(gè)區(qū)域組成，分別是A、B、C、D、EA和別墅區(qū)，所有用地均辦理了《國(guó)有土地使用證》，證號(hào)是：1993字特0021、（1995）特017至024號(hào)、（1995）字第特026號(hào)，業(yè)主如有疑問(wèn)可到區(qū)城建檔案館查詢(xún)。

“我們當(dāng)時(shí)主要是懷疑澳美公司沒(méi)給業(yè)主辦預(yù)售備案及未按規(guī)劃圖施工，要求提供規(guī)劃圖。”2011年11月22日，大約40名業(yè)主一起來(lái)到蘿崗區(qū)（當(dāng)時(shí)是所屬蘿崗區(qū)，后與黃埔區(qū)合并）開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理所及規(guī)劃?rùn)n案館，意外發(fā)現(xiàn)他們房屋所在地塊被過(guò)戶(hù)的事情。2012年5月10日，蘿崗區(qū)召集澳美、方興與業(yè)主代表開(kāi)會(huì)，區(qū)規(guī)劃國(guó)土局副局長(zhǎng)楊建新主持會(huì)議，在會(huì)上業(yè)主們才聽(tīng)說(shuō)土地被過(guò)戶(hù)給了廣州方興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。直到2014年7月27日，方興公司在《廣州日?qǐng)?bào)》上發(fā)布公告，因?yàn)闋€尾樓要拆除重建，要求購(gòu)房者攜帶相關(guān)有效資料到方興公司登記。后再到檔案館查詢(xún)，最終確認(rèn)他們房屋所在的0021地塊及另兩地塊早在2007年前后兩年內(nèi)已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)方興公司。

在業(yè)主的QQ群里，網(wǎng)名“寶二爺”說(shuō)，“被轉(zhuǎn)讓的其中兩塊土地都有上蓋建筑物，也就是說(shuō)地面上有業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的房子，根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，用一句簡(jiǎn)單通俗的話(huà)來(lái)形容：房隨地走，地隨房轉(zhuǎn)。”但如今樓下土地被莫名地轉(zhuǎn)至另一家公司，他們的那些殘破的房子忽然變成了“空中樓閣”——土地飛了。

業(yè)主梁瓊珍多年前購(gòu)買(mǎi)了澳洲山莊EA區(qū)房屋，購(gòu)房契約是與澳美公司簽訂的，并已辦了預(yù)售登記備案。澳洲山莊全盤(pán)爛尾后，她一直自我安慰：相比一千多戶(hù)房屋未能收樓的業(yè)主，自己還算不幸中的萬(wàn)幸，起碼自己的房子建好了，雖然辦不了房產(chǎn)證，但勉強(qiáng)能住。然而現(xiàn)在她無(wú)法淡定了：自己房子所在的土地竟然被轉(zhuǎn)讓了。于是，在2013年5月3日，業(yè)主梁瓊珍向法院起訴國(guó)土和房管局黃埔分局。

“房產(chǎn)證沒(méi)有，現(xiàn)在土地也是別人的了，到時(shí)我們就真的是一無(wú)所有了！”業(yè)主們深感無(wú)奈。

重建希望再次破滅

2015年10月30日，澳洲山莊數(shù)百業(yè)主回到了他們的家，笑語(yǔ)聲、鞭炮聲給往日寧?kù)o的樓盤(pán)帶來(lái)難得的熱鬧。他們以為終于等到了重建方案啟動(dòng)這一天。

據(jù)當(dāng)年11月1日廣東地方媒體《羊城晚報(bào)》的報(bào)道稱(chēng)——“澳洲山莊的小業(yè)主們盼來(lái)了好消息：澳洲山莊整體拆除重建手續(xù)基本完成，即將開(kāi)工重建，兩年半后交樓。”開(kāi)發(fā)商澳美集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁胡耀智當(dāng)時(shí)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將引入平安不動(dòng)產(chǎn)，由他們注資22億來(lái)共同建設(shè)，資金方面完全沒(méi)有問(wèn)題。他表示，已聘請(qǐng)澳洲頂級(jí)設(shè)計(jì)師重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，希望建廣州頂級(jí)房子回饋業(yè)主。胡耀智透露，重建方案是先建一批臨時(shí)住房，讓小業(yè)主們搬進(jìn)去住，然后將現(xiàn)有的房子（除別墅）整體拆除重建，建成后按1：1.1的面積補(bǔ)償給業(yè)主，比方說(shuō)，如果業(yè)主原有面積是100平方米，那么重建后得到的住房面積可以達(dá)到110平方米。據(jù)開(kāi)發(fā)商測(cè)算，約有10萬(wàn)平方米要拆除重建。

《小康》記者從一份《關(guān)于澳洲山莊項(xiàng)目歷史遺留問(wèn)題協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要》（穗開(kāi)黃國(guó)規(guī)會(huì)紀(jì)【2016】9號(hào)，2016年3月24日）中看到，2016年3月18日下午，由黃浦區(qū)國(guó)土和規(guī)劃局蘇培偉副局長(zhǎng)在區(qū)國(guó)土規(guī)劃局606會(huì)議室主持研究了澳洲山莊項(xiàng)目歷史遺留問(wèn)題有關(guān)事宜。區(qū)國(guó)土資源和規(guī)劃局、區(qū)信訪(fǎng)局、澳美公司、方興公司、富鼎公司、業(yè)主代表等相關(guān)同志參加了協(xié)調(diào)會(huì)議。與會(huì)各方一致認(rèn)為：明確澳洲山莊項(xiàng)目的啟動(dòng)建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照原批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，參會(huì)各方認(rèn)為，對(duì)澳美公司作為首期開(kāi)發(fā)建設(shè)主體、啟動(dòng)開(kāi)發(fā)東南角（國(guó)土證017號(hào)）地塊，無(wú)不同意意見(jiàn)。由澳美公司提出書(shū)面報(bào)告，經(jīng)“四方”確認(rèn)蓋章，提交區(qū)國(guó)規(guī)局并呈上級(jí)部門(mén)審定。

這對(duì)于廣大業(yè)主而言，的確是一個(gè)值得慶祝的事情，然而，就在這次會(huì)議之后，重建之事沒(méi)有了下文，不了了之。

無(wú)論是澳美公司還是方興公司，兩方在接受《小康》記者采訪(fǎng)時(shí)都一直強(qiáng)調(diào)是對(duì)方不支持不配合重建。澳美公司稱(chēng)，方興公司對(duì)重建提出的要求太苛刻;方興公司則稱(chēng)，澳美公司在新規(guī)劃圖上不蓋章導(dǎo)致無(wú)法啟動(dòng)重建。

事實(shí)上，近十幾年來(lái)，無(wú)論是廣州市政府還是區(qū)政府層面，都非常重視爛尾樓的問(wèn)題。2002年，廣州市政府提出“消滅爛尾樓”的目標(biāo)。2003年廣州市人大推出《關(guān)于盡快制定整治“爛尾樓”辦法的議案》實(shí)施方案的決議中提出，將解決和預(yù)防“爛尾樓”作為今后城市規(guī)劃建設(shè)和管理的一項(xiàng)重要工作。2003年，廣州市曾針對(duì)當(dāng)時(shí)130多處爛尾樓發(fā)布盤(pán)活文件，基本上都是“一樓一策”。目前廣州的爛尾樓得到妥善處理或已經(jīng)盤(pán)活，唯有澳洲山莊遲遲不見(jiàn)動(dòng)靜。

澳洲山莊業(yè)主這十幾年來(lái)也一直沒(méi)有間斷維權(quán)，廣州市政府及黃埔區(qū)（包含曾經(jīng)的增城市、蘿崗區(qū)）相關(guān)單位都非常重視處理該歷史遺留問(wèn)題，成立了由各相關(guān)職能部門(mén)人員組成的“爛尾樓”專(zhuān)責(zé)小組，甚至在2013年由時(shí)任廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂親自督建，現(xiàn)因澳美公司和方興公司對(duì)土地權(quán)屬的爭(zhēng)奪戰(zhàn)而沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

事實(shí)上，導(dǎo)致澳洲山莊爛尾的主要原因，是項(xiàng)目用地權(quán)屬糾紛，方興公司負(fù)責(zé)人接受《小康》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，當(dāng)年澳美公司資金鏈斷裂，項(xiàng)目?jī)?nèi)多個(gè)地塊被法院查封，方興公司籌措資金幫忙解封，后經(jīng)仲裁將土地過(guò)戶(hù)給方興公司，事實(shí)究竟如何？本刊將繼續(xù)關(guān)注跟蹤報(bào)道。

（抽文）

“我們并不管哪個(gè)開(kāi)發(fā)公司的利益如何，只要能讓我們住進(jìn)新房就行。”陳濤說(shuō)，他們關(guān)心的并不是誰(shuí)來(lái)建，而是能不能建好。endprint