抵押房產(chǎn)執(zhí)行中對案外人租賃權(quán)的審查

王海賓 王榮華

【摘 要】法院在處置抵押房產(chǎn)強制執(zhí)行過程中，常有案外人提出其享有租賃權(quán)，要求適用“買賣不破租賃”原則，執(zhí)行法院須從租賃合同形成的時間、實際占有使用時間與抵押、查封的時間的先后順序進行審查、判斷，確定案外人的租賃權(quán)能否對抗執(zhí)行行為，以平等保護相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

【關(guān)鍵詞】強制執(zhí)行；抵押房產(chǎn)；租賃權(quán)

人民法院在強制執(zhí)行抵押房產(chǎn)的過程中，經(jīng)常會遇到有案外人對法院的執(zhí)行活動提出異議，提出其對抵押房屋享有租賃權(quán)并主張“買賣不破租賃”，但執(zhí)行實務(wù)中這種租賃關(guān)系可能是正當(dāng)合法租賃，也可能是惡意或虛假的，同時也難以判斷案外人與被執(zhí)行人串通損害債權(quán)人利益或者達到對抗執(zhí)行、拖延執(zhí)行的不法目的情形。筆者擬從抵押房產(chǎn)執(zhí)行過程中案外人主張租賃權(quán)的幾種不同情形，進行審查并作出認(rèn)定，以明確租賃權(quán)是否能對抗法院的執(zhí)行。

一、強制執(zhí)行中對“買賣不破租賃”原則的適用

《合同法》第二百二十九條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。《物權(quán)法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。我們民法理論中買賣不破租賃原則在上述法律條文中均有所體現(xiàn)，“買賣不破租賃”的原則使租賃權(quán)具有了一定的對抗物權(quán)的效力，在租賃合同期間物權(quán)的變動，租賃物上原有的租賃關(guān)系繼續(xù)有效。

在強制執(zhí)行抵押房產(chǎn)的案件中“買賣不破租賃”原則并不當(dāng)然適用，因為抵押權(quán)的實現(xiàn)可在一定條件下能夠滌除租賃。執(zhí)行實踐中，案外人與被執(zhí)行人相互串通虛構(gòu)租賃關(guān)系來規(guī)避執(zhí)行、拖延執(zhí)行的情形經(jīng)常出現(xiàn)，嚴(yán)重?fù)p害了抵押權(quán)人和其他債權(quán)人的利益，在執(zhí)行中對租賃關(guān)系的嚴(yán)格審查，正確判斷承租人是否享有足以阻止移交租賃房產(chǎn)的權(quán)利，也是反規(guī)避執(zhí)行的重要手段。

二、案外人租賃關(guān)系不同情形

（一）承租人租賃關(guān)系的審查標(biāo)準(zhǔn)

對于法院處置抵押房產(chǎn)時，案外人主張租賃權(quán)的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)從租賃權(quán)的形成時間、實際占有使用時間與抵押權(quán)的設(shè)立時間、法院查封抵押房產(chǎn)的時間節(jié)點的先后順序來確定租賃權(quán)是否能夠?qū)狗ㄔ旱膱?zhí)行。執(zhí)行實踐中，只有案外人的租賃權(quán)設(shè)立并實際占有使用的時間均在抵押權(quán)設(shè)立、法院查封之前，才能對抗執(zhí)行中強制交付房屋，且承租人負(fù)有證明其租賃權(quán)合法有效的舉證責(zé)任。

筆者認(rèn)為，能夠產(chǎn)生對抗效力的租賃權(quán)應(yīng)具備以下條件：

1.承租人在房產(chǎn)抵押前簽訂有合法有效的書面租賃合同。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第六十五條規(guī)定：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。承租人與被執(zhí)行人簽訂有合法有效的書面租賃合同是享有房屋租賃權(quán)的前提條件。

2.在法院查封前實際占有使用租賃房產(chǎn)。實際占有是房屋租賃權(quán)對外公示的形式，以達到對抗不特定的第三人的效果，讓租賃權(quán)取得對外公示效力。如果承租人沒有占有使用抵押房屋，則其租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)人。筆者認(rèn)為，無論被執(zhí)行人與承租人訂立的租賃合同在申請執(zhí)行人設(shè)立抵押權(quán)、法院查封之前或之后，只要承租人在申請執(zhí)行人設(shè)立抵押權(quán)、法院查封之后占有使用該不動產(chǎn)的，法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請或依職權(quán)裁定除去租賃關(guān)系后拍賣該不動產(chǎn)的。

3.不存在惡意串通虛構(gòu)的租賃關(guān)系情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第二款：承租人與被執(zhí)行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執(zhí)行的不動產(chǎn)或者偽造交付租金證據(jù)的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。如承租人與被執(zhí)行人串通虛構(gòu)租賃事實，經(jīng)查證屬實為虛假租賃關(guān)系的，不僅不能對抗法院的執(zhí)行，而且應(yīng)受到相應(yīng)處罰制裁。

（二）承租人租賃合同在房屋抵押、查封前的。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定：“承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持”。對于合法有效的房屋租賃關(guān)系，執(zhí)行中應(yīng)當(dāng)保護承租人的租賃權(quán)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)帶租拍賣抵押的房產(chǎn)，拍賣成交后由買受人承受原來的租賃關(guān)系權(quán)利與義務(wù)。

（三）承租合同在抵押之后、法院查封之前的。

根據(jù)《擔(dān)保法的解釋》第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。這就意味著成立于抵押之后的租賃合同，承租人的租賃權(quán)既不能對抗抵押權(quán)人，也不能對抗拍賣成交后的受讓人。根據(jù)“設(shè)立在先則權(quán)利在先”的原則，先設(shè)立抵押權(quán)的，即應(yīng)當(dāng)確立抵押權(quán)對抵押物的支配力，故此種情形下，應(yīng)確認(rèn)房屋抵押權(quán)的優(yōu)先實現(xiàn)和登記優(yōu)先于未登記的原則。

（四）租賃合同成立于抵押、法院查封之后的。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條：被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。案外人的租賃合同成立于抵押、查封之后，如果其無法證明在抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)有書面的租賃合同并且法院查封前占有實際使用抵押房屋的，案外人請求阻止向受讓人移交占有的不動產(chǎn)主張，執(zhí)行法院不予支持。因此，對于法院查封之后的設(shè)立的租賃權(quán)，不能對抗查封的效力，當(dāng)然也不能產(chǎn)生排除執(zhí)行的效果，執(zhí)行法院可除去租賃關(guān)系拍賣抵押房屋。

三、執(zhí)行中對不能對抗執(zhí)行的租賃關(guān)系處理

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款規(guī)定：拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣。

因執(zhí)行部門對租賃關(guān)系的判斷，并不代表對抵押房產(chǎn)上租賃關(guān)系最終認(rèn)定，當(dāng)?shù)盅何锏奶幹脤Φ盅簷?quán)的實現(xiàn)沒有影響時，法院不宜過度介入抵押物上的租賃權(quán)，以平衡抵押權(quán)人、債務(wù)人、買受人的利益。執(zhí)行實踐中，對于不能對抗抵押、查封的租賃權(quán)也不能一概除去租賃拍賣，需綜合考慮租賃權(quán)的對抵押物價值的影響、抵押財產(chǎn)是否足以實現(xiàn)抵押權(quán)等因素，來決定是否除去租賃拍賣抵押房屋。