試論我國房地產(chǎn)類稅收的現(xiàn)狀及立法改革

王穎

【摘 要】稅收政策是我國進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。近年來地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致全國各地商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格過高、增長幅度過快等問題頻繁出現(xiàn)。而在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府如何在地產(chǎn)市場中發(fā)揮作用已經(jīng)成為一個重要的問題。我國進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個重要手段就是實(shí)行商業(yè)地產(chǎn)稅收。但是改革開放以來在我國的市場經(jīng)濟(jì)這個大背景下，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)稅收的稅種有10余種，不僅多樣而且稅收內(nèi)容十分復(fù)雜，產(chǎn)生重復(fù)征稅的可能性，而且與商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不匹配，并和國家宏觀調(diào)控的目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)稅收；立法改革；宏觀調(diào)控

一、引言

近年來， 在我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展的過程中帶動了房對于一個國家房價(jià)不斷上漲且久居不下的局面，越來越多的老百姓買不起房的問題層出不窮。同時(shí)，作為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)也同樣出現(xiàn)了價(jià)格上漲的趨勢。因此，相應(yīng)的商業(yè)地產(chǎn)稅收問題也相應(yīng)引起了社會各界的廣泛關(guān)注。

許多專家學(xué)者都對商業(yè)地產(chǎn)稅制改革問題提出了自己的看法，但他們所關(guān)注的僅僅只停留在稅制結(jié)構(gòu)層面和稅收負(fù)擔(dān)層面的優(yōu)化上，也很少有人對商業(yè)地產(chǎn)稅管理體制提出過看法和改革的建議。

對于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言， 稅收的征收管理實(shí)質(zhì)上屬于實(shí)施機(jī)制的范疇， 同時(shí)也是制度中不可分割的一部分。如果想要一個國家現(xiàn)存的制度發(fā)揮作用， 除了需要具備完善的規(guī)則之外， 更主要的還要看這個國家是否具有健全的實(shí)施機(jī)制。一旦有效的實(shí)施機(jī)制不存在， 那么任何制度尤其是規(guī)則都無法發(fā)揮其潛在的作用。目前我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱導(dǎo)致全國各地商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格過高、增長幅度過快等問題的出現(xiàn)使得政府需要在地產(chǎn)市場中發(fā)揮更強(qiáng)有力的作用。根據(jù)這一觀點(diǎn)， 商業(yè)地產(chǎn)類稅收制度的有效性也需要依靠商業(yè)地產(chǎn)稅征收管理制度這個內(nèi)在實(shí)施機(jī)制的作用來保證， 因而研究商業(yè)地產(chǎn)稅征收管理制度的優(yōu)化就顯得尤其重要了。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)稅收體系的現(xiàn)狀

自從我國成立， 建立起社會主義新稅制以來， 稅制經(jīng)過多次變動改革后， 我國也有了自己初步的稅法體系。到目前為止，我國雖然并沒有形成一套專門的地產(chǎn)稅制， 但是涉及到地產(chǎn)稅的有5個稅種， 包括房產(chǎn)稅、商業(yè)地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、耕地占有稅。這些稅種按照征稅環(huán)節(jié)的不同可以劃分為四類： 即地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的稅收、地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅收、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收的稅收、地產(chǎn)出租環(huán)節(jié)征收的稅收。一般來說地產(chǎn)稅收是一國地方政府財(cái)政收入的主要來源之一， 我國也不例外。2012年，地產(chǎn)總體稅收首次突破萬億大關(guān)， 占地方財(cái)政收入的比重進(jìn)一步提升至16.6% ，占第三產(chǎn)業(yè)稅收收人比重31.0% ， 遠(yuǎn)高于其他三個產(chǎn)業(yè)所占比重。另一方面，土地財(cái)政收入呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，其在地方財(cái)政收入中所占比重也在波動中上升，從2001年的19.7%上升至2002年的42.1% ，10年內(nèi)漲了一倍之多，幾乎占據(jù)了地方財(cái)政收入一半的來源。但在現(xiàn)階段我國政府對地產(chǎn)業(yè)實(shí)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控的大方向下，地產(chǎn)稅收狀況說明有許多問題存在，要么我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在問題，要么就是我國對于房地產(chǎn)稅收存在問題，或是兩者都有問題?？傊畬τ谝粋€國家房地產(chǎn)類稅收增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過總額的增長速度不是一件正常的事情。

三、我國商業(yè)地產(chǎn)稅收體系的不足

新稅收條件下的商業(yè)地產(chǎn)稅收體系盡管在完善稅目、統(tǒng)一內(nèi)外稅制方面有很大進(jìn)步，但仍然存在稅種繁多，計(jì)征復(fù)雜，法律條文不健全的弊端，具體有以下幾個方面：

（一）立法不夠嚴(yán)肅，法律缺乏長遠(yuǎn)的約束力

目前為止，我國有關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)稅種有十來個，但是除了《中華人民共和國個人所得稅法》是由全國人大通過的法律具有廣泛長遠(yuǎn)的約束力以外，其他的稅種都是以國務(wù)院的名義頒布“暫行條例”的形式來約束大眾的，缺乏應(yīng)有的嚴(yán)肅性。本人認(rèn)為，對于已經(jīng)很好的實(shí)行過一段時(shí)間的暫行條例應(yīng)該盡快通過全國人大的決議列人法律之中，而不應(yīng)該長久以暫行條例的形式存在。如果長久以暫行條例的形式存在的話，首先會令人們漸漸的淡化了法律與條例的關(guān)系，久而久之會影響到法律的性質(zhì)，或者是給人一個錯覺暫行條例便是法律。而且，雖然名義上地產(chǎn)稅收大多是地方稅， 但是所有的地產(chǎn)稅的立法權(quán)都集中在中央，并且各個稅種的基本要素的調(diào)整權(quán)也大多集中在中央，地方政府對于稅制要素幾乎沒有任何調(diào)整權(quán)，從而不利于地方因地制宜地通過房地產(chǎn)稅增加財(cái)政收人和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，也不利于房地產(chǎn)稅收制度的完善。而且這種暫行條例的效力也不如法律制度有強(qiáng)制力，還會讓人感覺地方稅只是一個文字存在而已，并沒有實(shí)際意義，這樣以來也會降低人們對法律權(quán)威的信任度。

（二）征收環(huán)節(jié)分布不合理， 征稅存在重復(fù)

首先我國商業(yè)地產(chǎn)稅制體系中的主要稅種都集中在商業(yè)地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)， 并且常常是對同一課稅對象數(shù)稅并課，稅負(fù)很重，而對地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)只征少量稅收且免稅范圍較廣。其次我國的商業(yè)地產(chǎn)稅存在重復(fù)征稅之嫌。

四、對商業(yè)地產(chǎn)稅收立法改革的建議

根據(jù)我國現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和市場經(jīng)濟(jì)所確定的大方向下，完善我國商業(yè)地產(chǎn)稅制，充分發(fā)揮稅收的調(diào)控職能，需要側(cè)重于完善對商業(yè)地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)稅收立法，增加減免稅種或避免重復(fù)征稅等優(yōu)惠措施的刺激和保障作用，同時(shí)不斷完善管、稽查工作以及相關(guān)配套制度， 全面保障房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

1建立嚴(yán)肅且具有長遠(yuǎn)約束力的法律

本人認(rèn)為應(yīng)該適時(shí)組織修正稅法， 各項(xiàng)稅法都應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展和相關(guān)法律、法規(guī)的變化適時(shí)修正，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展服務(wù)口。

2 合理征稅， 避免重復(fù)征稅

本人認(rèn)為應(yīng)該規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收， 降低該環(huán)節(jié)的稅負(fù)。

3 進(jìn)一步完善有關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)稅收和配套制度

五、結(jié)論

盡管商業(yè)地產(chǎn)的稅收制度改革迫在眉睫，但是根據(jù)我國的國情和稅收征管水平和能力，地產(chǎn)稅制改革只能分步實(shí)施。當(dāng)務(wù)之急是做好稅收征收管理工作，將土地增值稅征收管理抓上來，使其成為地方政府稅收收人的穩(wěn)定增長點(diǎn)。完善商業(yè)地產(chǎn)稅制及其立法工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強(qiáng)，技術(shù)要求高，一步到位相當(dāng)困難。應(yīng)根據(jù)我國的國情和各地區(qū)發(fā)展的具體情況，輕重緩急，循序漸進(jìn)，穩(wěn)步實(shí)施。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 井明.改革地稅制體系推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展[J].經(jīng)濟(jì)前沿，2003（1）.

[2] 張鵬飛.稅法[J].科學(xué)出版社.2011（4），25-50

[3] 劉震.中國房地產(chǎn)市場[M].湖北人民出版社.1999.

[4] 岳樹民.中國稅制優(yōu)化的理論分析[M].中國人民大學(xué)出版社.2003.