大數據環境下房地產評估方法探討

黃賢軍 重慶淇澳房地產土地資產評估有限公司

一、引言

最近傳感器網絡和通信技術等方面的發展使大數據的收集成為了一個重要的問題。盡管大數據為電子商務、工業控制、智能醫療以及房地產評估等廣泛領域提供了巨大的機遇，但由于其容量大、品種大、速度大、準確度高，在數據挖掘和信息處理方面存在著許多具有挑戰性的問題。如何應對大數據下的挑戰，實現合理、正確評估房地產價格成為當前房地產行業的一個難題。本文結合當前廣泛應用的市場比較法存在的優勢和缺陷，對大數據環境下該評估方法的修正提出了相關的建議。

二、市場比較法的優勢和缺陷分析

房地產的評估是指對當前房地產的價格進行估算，主要有收益法、成本法和市場比較法三種類型。這三種評估方法都有其特定的缺陷和優勢。本文以市場比較法為基礎，闡述了三種方法的基本運用原理，接著對比三種方法提出了市場比較法當前存在的問題和該評價方法的優勢。

（一）原理分析

成本法在一定程度上是基于開發商開發成本的角度，對房地產價格進行估值，評估內容包括開發成本以及房地產商從中獲得的利潤；而收益法則是從使用者角度出發，又被稱為收益還原法，通過估算房產未來的價值來測算當前房地產價格，評估內容包括客觀凈收益、收益年限等；市場比較法則從本身的價值考慮，對比市場上已經進行交易過的房產實例，通過修正交易情況，進而得出待估房地產的價格。

鑒于現實生活中市場比較法的應用更為廣泛，并且在大數據背景下該方法在房地產評估領域更加適用，本文對該方法的缺陷和優勢進行了系統性的分析，以達到更完善的戰略策略。由于市場比較法得出的結論一般更具準確性，且市場可操作性程度高，因而大部分評估人員都會選擇此種方法。圖一為市場比較法的評估過程。

由于現實生活中影響房地產價格的因素眾多，比如待估房產所處區域、交通、學校、環境等，只要能找到合理、合適的可比實例，通過市場比較方法，能比其他兩種方法，更準確地估算房地產的價值。

（二）優勢及缺陷分析

雖然市場比較法當前已比較普及，并且在運用上存在著一定的優勢，但是該評價方法依然存在著較大的缺陷。

1.優勢分析。相比于其他兩種方法，市場比較法在適用范圍、準確性、市場接受程度等方面具有優勢。表現在其適用范圍更廣、準確度更高一級市場接受程度也更大。2.缺陷分析。市場比較法需要找到合適的可比交易實例，如何未能找到有質量的可比實例，則該評價方法在源頭上就大打折扣。其次，修正系數的主觀性能過大，使得該評價方法的客觀性較差，不同的評估人員可能得出的結果差異較大。

三、大數據背景下技術處理的創新以及評估方法修正分析

在信息化和網絡化的發展背景下，大數據已經成為房地產評估行業中的基礎性資源。本文從大數據的技術處理和市場比較評估方法修正兩個角度出發，論證了在大數據背景下房地產評估方法的未來發展方向。

（一）海量數據的技術處理分析

在大數據背景下，傳統的商業數據庫模式已經過時。在評估過程中，如果無法獲得準確或者足夠的數據，都將大大降低評估結果。

（1）建立基于Hbase的數據庫。通過基于Hbase的分布式數據庫的使用，進行數據挖掘、數據分析、數據倉庫和數據流處的處理。同時利用日志收集工具和數據庫同步工具，對這些數據“分而治之”。（2）進行數據庫的系統構建。首先，在數據渠道上，一方面對已搜集到的數據進行整合，另一方面為了保證數據的質量，對數據進行人工實勘采集，確保所搜集數據的質量和精確度。接著，對以搜集到的數據進行合理架構。比如，如果分別從樓盤字典庫、房源數據庫、價格案例庫搜集倒了海量數據，則應該把這些數據分別存放，并對地理信息、小區信息、樓棟信息等做好標注，這是支撐整個房地產評估的基礎數據體系。

（二）利用市場比較法的改進措施

在對海量數據進行科學、有效處理的基礎上，如何將這些數據引入評估方法就成為了當前的一個難題。第一，建設全面、完善的估價市場資料庫。這一數據資料庫的建立主要建立在前文所說的對大數據的技術處理上。第二，科學選擇并合理量化差異因素，這些因素包括區位因素、實物因素、交易時間和權益因素等，具體指待估房產所處周邊的綠化環境、氛圍、交通、房產本身的價值等。最后，科學確定評估結果。

四、結論

市場比較法是當前房地產評估領域應用最廣泛，評估結果相對最準確的評估方法。但是在如何選定合適的可比實例方面依然是該方法面臨的一個難題。結合當前大數據的背景，充分整理和利用能搜集到的海量數據，是找到質量高的可比實例的有效措施和方法，這也在一定程度上彌補了市場比較法存在的不足。

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