十九大對中國房地產的影響解讀與走勢分析

成立

黨的十九大開幕會10月18日上午9時在北京人民大會堂舉行。習近平代表第十八屆中央委員會向大會作報告（下稱“報告”）。全篇報告既高屋建瓴又直擊人心，對我國在新時代的歷史方位、社會主要矛盾、中國特色社會主義思想和未來發展戰略安排等都有新的界定，這必將對未來房地產市場的發展產生深刻的影響。

社會主要矛盾變化將引導未來房地產政策“糾偏”

報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾?！边@是自1981年黨的十一屆六中全會將我國社會主要矛盾界定為“人民日益增長的物質文化需要同落后的社會生產力之間的矛盾”以來的首次變化，可謂意義非凡。舊表述中的“物質文化需要”更多的是從滿足人對“物”的欲望角度出發，而新表述中“美好生活需求”則不僅包含了滿足人的物質欲望，更多的強調人的安康、幸福和尊嚴。在過去房地產市場大躍進式發展的黃金時代里，雖然房地產成為經濟增長的重要動力，但是房價的過快增長造成了財富分配的不均衡，扭曲了社會的公平和正義，“房奴”這個詞就是對此的最佳注解。因此，新表述中的“不平衡不充分”自然也包括房地產所引發的社會和經濟問題。36年來社會主要矛盾的變化意味著未來國家經濟政策的出發點將發生根本性改變，圍繞房地產及相關問題的解決將會有更多的“糾偏”政策出臺。

房地產退出國民經濟支柱產業成為定局

報告在“深化供給側結構性改革”一節中，明確指出“建設現代化經濟體系，必須把發展經濟的著力點放在實體經濟上”。十八大報告的表述則是“牢牢把握發展實體經濟這一堅實基礎，實行更加有利于實體經濟發展的政策措施。”對比兩個表述，十八大是將發展實體經濟放在產業結構調整的框架內，因此施政方針是“更加有利于”；十九大則是將發展實體經濟放在供給側結構性改革的框架內，“著力點”一詞不僅肯定了實體經濟對于經濟發展的基礎性地位，更進一步明確了未來經濟“脫虛向實”的總方向。實體經濟尤其是制造業將成為政策扶持的核心，而房地產退出國民經濟的支柱產業是勢在必行。

同時，報告還要求“堅持去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板，優化存量資源配置，擴大優質增量供給，實現供需動態平衡”?！叭ヒ唤狄谎a”是在2015年底中央經濟工作會議上為應對產能過剩、樓市庫存大、債務高企這三大問題所提出。僅就去庫存而言，政策實施至今，成效顯著。在總量上，8月末全國商品房待售面積62352萬平方米，已經連續下降達到30個月以來最低；在結構上，一線城市的商品房庫存消化周期均屬于或靠近住建部劃定的12-18個月的正常區間，二線城市庫存消化周期收窄，三四線城市正成為去庫存的主力。“優化存量資源配置、擴大優質增量供給”的表述則很容易聯想起今年4月住建部、國土部聯合出臺的供地與去庫存掛鉤的新政。這一表述意味著未來城市建設將告別過去攤大餅造新城的發展模式，進入“內向增長”的新階段。其中的舊城改造、棚戶區改造等存量挖潛項目都將爆發出巨大的商機。

土地制度改革推進趨于謹慎

報告提出要“實施鄉村振興戰略”，在措施上則要求“建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系”。而十八大報告的表述是“推動城鄉發展一體化”，并認為“城鄉發展一體化”是解決“三農”問題的根本途徑。十九大報告的表述將“城鄉一體化”改為了“城鄉融合發展”，這說明中央對當前討論激烈的城鄉二元體制改革仍持謹慎態度。在社會所關注的土地制度改革上，十九大報告只用了寬泛的兩句——“深化農村土地制度改革”和“深化農村集體產權制度改革”，而十八大報告則明確指出要“依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權”和“改革征地制度”。再結合當前《土地管理法修正案（征求意見稿）》的內容分析，在城鄉二元體制不變、集體土地產權界定不清的環境下，筆者預計集體建設用地入市的整體步伐會放緩，其中集體經營性建設用地入市仍將是下一階段土地制度改革經驗摸索的重點領域，而宅基地入市的制度改革在短期內很難有大的突破。

房地產回歸居住屬性、租賃市場大有可為

報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”十九大報告延續了2016年中央經濟工作會議對房地產市場所作出的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。據報道，這一表述獲得了全場兩次熱烈的掌聲。這充分說明了中央對房地產的新定位是民心所向。不同的是，這次報告沒有沿用今年兩次中央政治局會議中“房地產長效機制”的表述，而用的是“住房制度”。這是因為房地產長效機制的構建是一個系統工程，不僅有住房制度，還包含土地制度、財稅制度、戶籍機制等。報告在“住房制度”前加了三個限定詞：一是“多主體供給”。這意味著共有產權住房將成為未來住房保障的重點領域，因為原來的住房供給主要是依靠市場配置，部分由政府保障。二是“多渠道保障”。這是要求政府在保障城市居民的住房權利上要擔負更多的責任。三是“租售并舉”。由于我國住房租賃市場發展的先天滯后，“租售并舉”的實際含義是在穩定當前商品房銷售市場的情況下，花更大的力氣發展住房租賃市場，引導住房消費需求轉為租賃需求，平衡住房市場結構，促進房地產市場的可持續發展。最后一句“讓全體人民住有所居”不僅是政府社會保障的目標，更是一個政治承諾。這表明黨中央更強調住房“生活必需品”的性質而非商品性質，并將住房視為人民“生存權”的重要內容。可以預期，今年以來全國和地方實施的調控政策在未來相當長的時間段內都不會放松，房價也會有一個理性回調的過程。而住房租賃市場將成為房地產市場下一個階段各方主體角力的主戰場。endprint