堅持陽光操作 實施公開招租

謝敏亞

直管非住宅公房，作為住建部門代表政府管理的國有資產(chǎn)，長期以來主要采用“歷史租戶定價租金，市場租戶協(xié)商計租”的租賃方式。從2015年開始，無錫市公用房產(chǎn)管理處從適應經(jīng)濟轉型發(fā)展和推進管理規(guī)范化的目標出發(fā)，通過第三方交易平臺對空置直管公房實施公開招租管理，對直管非住宅公房市場化進行了有益的嘗試，并取得了一定的成效。

公開招租是面向社會公開招集意向承租人，按照規(guī)定程序，進行競價出租房屋的市場化租賃方式。通過第三方交易平臺，整個招租過程接受房屋管理方及其主管部門、意向承租人、社會公眾的監(jiān)督，更顯程序的規(guī)范性和公正性。

一、實行公開招租前的情況

近些年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，各項改革不斷深入，直管公房管理中的各種矛盾也隨之凸顯。

一是管理觀念滯后，政策文件缺失。經(jīng)濟體制改革的不斷深化，使住房制度和住房保障機制逐步建立和完善，而直管非住宅公房卻依舊停留在計劃經(jīng)濟時代，沒有融入市場機制，與社會發(fā)展要求極不相稱。

相對物業(yè)管理和住房保障的政策規(guī)范，公房管理制度長期以來未有變化，公房管理的上位法缺失，執(zhí)行文件滯后。無錫市1993年制定的《關于深化改革城鎮(zhèn)直管非住宅公房租金的通知》已沿用有20多年。此后沒有出臺過相應效力的文件。2000年，江蘇省建設廳和物價局制定《關于明確城市直管非住宅公房租金有關問題的通知》也只是過渡性文件，對非住宅公房租金市場化未有提及。2010年，原無錫市住保房管局印發(fā)了《關于加強無錫市直管非住宅公房管理的意見》，但該文件在執(zhí)行效力上具有一定的局限性。

二是租金調(diào)整困難，維修成本上升。公房經(jīng)營管理的基本原則是“以租養(yǎng)房”。非住宅公房歷史承租人仍按照1993年租金文件標準。歷年來，雖有部分進行了調(diào)租，但整體增長幅度不大，與市場租金相比仍有很大差距。市場租賃房屋雖已實行按市場價計租，但租金調(diào)整無據(jù)可依，只能通過協(xié)商，缺乏有效監(jiān)督。

危舊房屋增多，解危難點多。由于現(xiàn)存國有直管非住宅公房破舊房屋較多，材料人工的上漲，造成維修成本不斷上升。加上公房可出租房源因城市拆遷只減不增，國有公房一直處于低租金水平，為保證人員工資和機構正常運轉，每年只能投入非常有限的維修資金，維修投入不超過租金收入的10%，因此，公房“以租養(yǎng)房”的缺口不斷加大。導致現(xiàn)存國有公房有些破舊不堪，年久失修。特別是一些危房，嚴重威脅著租賃人生命財產(chǎn)安全。國有直管公房面臨著較大的安全隱患。

三是公房管理收益差，國有資產(chǎn)存在流失隱患。從目前的現(xiàn)實情況來看，因為姓“公”，公房管理單位在租金調(diào)整和征收補償上總是被相關單位以政府性資產(chǎn)和化解矛盾的要求做出妥協(xié)讓步。租賃關系成為“終身制”，多年來，租戶租用直管公房極少主動退租的，如果遇到拆遷還可以“獲得”一大筆“補償”，這就是一些租戶寧愿守在危房中，也不肯輕易騰遷的重要原因。

由于直管公房租金與市場租金存在較大差距，一些租戶通過私自倒賣公房使用權或轉租來獲取不當利益。公房使用權被有些租戶作為有利可圖的資源，私自甚至公開轉租，謀取私利。擅自將公房轉租他人使用，從中收取高額利潤，甚至有的承租人通過轉包經(jīng)營的方式，可獲得的利潤超過一倍乃至數(shù)倍。承租人不是靠市場、靠經(jīng)營來生存和發(fā)展，而是把國有資產(chǎn)當成生財獲利的工具。加之依法處理轉租效果差強人意，致使公房管理部門收益和處分的權利得不到保障，國有資產(chǎn)收益流失嚴重。

二、實施公開招租是適應直管非住宅公房市場化規(guī)范運作的要求

公開招租是國有資產(chǎn)管理自上而下的要求。財政部《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財政部令第35號）、《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財政部令第36號）精神，為規(guī)范國有資產(chǎn)租賃行為，提高資產(chǎn)使用效益，從源頭上預防腐敗，國有企業(yè)、行政事業(yè)單位出租資產(chǎn)，應按照“公開、公平、公正”的原則向社會實行公開招租。從全國范圍來講，公開招租是對國有資產(chǎn)管理的政策性要求。

公開招租是解決各類矛盾和問題的客觀性要求。一是克服資源狹窄的矛盾。直管非住宅公房在長期發(fā)展過程中因各種原因存量不斷縮減，如何管理好現(xiàn)存的公房資產(chǎn)，發(fā)揮國有資產(chǎn)的最大效用，增加財政收入，是當前公房管理部門急需解決的問題。只有提高非住宅房屋的出租效益，確保收益，才能保證公有房產(chǎn)獲得穩(wěn)定增長和投資回報。二是解決供給脫節(jié)的矛盾。直管非住宅公房原招租方式多為張貼門面招租廣告。在租賃市場上的對象只在一定范圍內(nèi)知曉，經(jīng)常會出現(xiàn)空置房屋不能很快出租，而想租房的承租人卻找不到合適的房源。現(xiàn)在通過定點租賃平臺，全社會意向承租人都能通過定點平臺看到房屋的招租信息，有效防止了房屋出租方與承租方信息不順暢，更有利于加快房屋的出租，縮短房屋空置時間。

公開招租是市場經(jīng)營的需求。只有把國有直管公房推向市場，其價值才能充分體現(xiàn)，資產(chǎn)才能真正盤活、增值。

三、無錫市直管非住宅公房公開招租的具體做法

2005年，無錫市針對行政事業(yè)單位印發(fā)了《關于推進行政事業(yè)單位房地產(chǎn)管理體制改革的實施細則（試行）》（錫財資〔2005〕8號）文件，該文件規(guī)定：行政事業(yè)單位發(fā)生的所有非自用房地產(chǎn)出租、轉讓行為，按照“陽光工程”的要求，必須在依法設立的產(chǎn)權交易機構中公開進行。2010年，《無錫市行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》（錫財資〔2010〕2號）再次重申了相關要求。

2015年，無錫市公房處參照上述文件，對直管非住宅公房進行了公開招租，并在工作流程和內(nèi)控機制上予以規(guī)范。

一是評估底價由第三方評估機構作客觀公正的評估。房屋委托資產(chǎn)評估機構評估確定招租底價。具體標準由評估機構根據(jù)房屋的地段區(qū)位、產(chǎn)權部位、房屋結構以及使用功能等因素評估確定。

二是具體招租事宜由第三方平臺進行。招租程序公開、公平、公正，面向全體意向承租人。意向租戶繳納保證金后可進行競拍，成交后在網(wǎng)上公示。規(guī)定出租信息發(fā)布期限不得少于20個工作日，有兩個以上報名者時，需通過產(chǎn)權交易中心競價產(chǎn)生。endprint

三是規(guī)范程序，多方有效監(jiān)督。申報和審批嚴格把關，招租前后都需各級報批。招租前，房管人員將《行政事業(yè)單位非自用房地產(chǎn)租賃審批表》和《招租公告內(nèi)容申報表》逐級上報租賃審核和處長審批；再分別報送市住建局和財政局業(yè)務科室審批。公示期結束征集到意向承租人的，承租人確認函由第三方平臺交公房處分別報市住建局和財政局相關業(yè)務處室審批，最終確定承租人。公開招租流程見圖1。

四是把控風險，依法依規(guī)處理矛盾爭議。公開招租風險點多，特別是有原承租人的公開招租，極易引發(fā)矛盾。公開招租前解決所有糾紛，不能帶著糾紛進入公開招租。無錫市公房處認真清理轉租，理順租賃關系，對市場租戶進行逐戶清理，組織全處工作人員進行業(yè)務學習，制訂了工作規(guī)范，通過公開招租和資產(chǎn)評估方式進行清理工作。

對公開招租不予配合的承租人，充分運用法律手段，發(fā)送律師信和提起訴訟方式解決爭議。

四、實施公開招租的成效

1.公開招租有利于社會資源配置市場化

承租對象身份的變化有利于非住宅公房市場化。2000年之前，直管非住宅公房承租人基本為機關事業(yè)單位和國有集體單位，少量為個體經(jīng)營戶。2000年后，隨著改革的深入，很多單位進行了轉改制。承租單位主體大部分變成了民營單位和個體經(jīng)營戶。20世紀90年代對一些困難企業(yè)有租金減免政策，轉改制后，國有資產(chǎn)對困難企業(yè)在租金上的收益讓度變?yōu)橛蓚€人占有，這也要求公房租賃必須推進市場化。

公開招租是社會資源利用的拓展和創(chuàng)新。一方面想承租公房商鋪的使用人要通過向二房東、三房東繳納高額的“轉讓費”獲得公房使用權；另一方面，直管非住宅公房的租金增長困難，通過公開招租，使公房的出租更加公開透明，公房租金收益最大化，公房效用得到了最佳利用。

2.增強市場競爭力，提高國有資產(chǎn)增值力

通過公開招租，租金收入增加，維修資金得到保證。管房單位真正代表政府行使對直管公房的所有權、管理權和收益權，減少了國有資產(chǎn)和財政收入的流失。有利于公有房產(chǎn)租賃的良性循環(huán)。

3.公開招租可以預防腐敗等不正之風

國有直管公房的經(jīng)營現(xiàn)狀與市場租賃形成了明顯的雙軌制。因此，這就客觀上給一些人可乘之機，他們通過國有直管公房轉租獲利或等待拆遷獲得補償。國有直管公房市場化公開招租消除了租金標準的雙軌制，能夠有效避免人情關系，杜絕權力尋租行為，防止暗箱操作，預防腐敗問題發(fā)生。

五、直管非住宅公房公開招租必須長期堅持，逐步完善

無錫市公用房產(chǎn)管理處堅持對新購置、空置以及承租人騰退的直管非住宅公房，通過定點的公共資源交易平臺公開競價招租；對原承租人履約誠信不良或不接受評估機構評定的市場租金的，依法解除租賃關系。上述措施已取得良好的效果。

同時，對公開招租租賃合同到期后的房屋，原承租人有續(xù)約意向且履約情況良好，接受評估機構重新評定市場租金的，直接予以續(xù)租。一方面，避免了房屋重新招租的空置期，減少租金損失；另一方面，穩(wěn)定了租戶資源，有利于租賃市場的健康發(fā)展。為此，建議在加強直管非住宅公房的政府文件中明確：行政事業(yè)單位、國有企業(yè)、改制企業(yè)等各類單位以及個人承租直管非住宅公房的，統(tǒng)一實行市場租金。市場租金具體標準由具有法定資質(zhì)的第三方評估機構根據(jù)房屋的地段區(qū)位、產(chǎn)權部位、房屋結構以及使用功能等因素評估確定。對于地處背街里弄，且面積和商業(yè)價值較小的直管非住宅公房，房源定期上報住建部門核準后，其市場租金可以由公房管理單位采取集體評審的方式確定。出租價格報住建部門審批，財政部門備案。

通過實踐證明，公開招租是規(guī)范和創(chuàng)新直管公房管理，適應市場發(fā)展需要，提升國有資產(chǎn)管理使用效率，確保公房資產(chǎn)保值增值的有效手段。

王春敏/責任編輯endprint