把握政策 掌握方法 維修資金使用不再難

張學軍

根據《物權法》規定，業主對商品住宅小區專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，也就是說，對共用部位、共用設施設備維修的主體責任是全體業主。在購買新建商品住宅時業主和開發商按照規定比例和標準繳存了維修資金，為房屋建了養老金，面對已建立的商品住宅專項維修資金，常聽到有人感嘆使用難，到底難在哪里？大家該如何把握政策，掌握方法，讓使用維修資金不再難。圍繞這一問題，經過廣泛深入調查研究，特從6個方面提出可行性建議，供業主、業主委員會和物業服務企業參考。

一、重視宣傳發動 爭取理解支持

根據天津市相關規定，首期商品住宅專項維修資金由業主和開發建設單位按比例共同繳存，具有“按戶歸集、記賬到套、業主決策、共同使用”的特點，這一特點就決定了申請使用商品住宅專項維修資金不是業主委員會說了算，也不是物業服務企業說了算，而是要讓業主共同說了算。

對于一個商品房住宅小區來說，目前在申請使用商品住宅專項維修資金時面臨以下問題：一是涉及業主人數多，組織書面表決征求意見工作量大。據不完全統計，目前天津市已經入住且選聘物業服務企業實施專業化管理、單個小區規劃建筑面積在5萬平方米以上的就有1207個，每個小區擁有業主都在500多戶以上，有的個別小區擁有業主達到6422戶，面對數量眾多的業主，組織書面表決征求意見任務十分繁重。二是從業主專有賬戶里拿錢，統一思想難度大。有的業主擔心賬戶里的錢使用完了需要續存，面對長達70年的房屋“養老”任務，能不早用盡量不用；有的業主認為維修項目與自己沒有關系，也就是平常遇到的“屋面漏雨樓下業主不著急，下水管道堵塞樓上業主不著急”；還有的業主擔心業主委員會或者物業服務企業套用資金、從中撈取好處，產生不信任感。三是有的業主對相關政策法規不了解或者存在理解上的誤區。雖然有關部門通過多種形式不斷向業主宣傳商品住宅專項維修資金政策法規知識，但是由于不經常使用等原因，很容易淡忘或是平時不太關心，當使用時還需要重新再學習；有的業主認為申請使用商品住宅專項維修資金的主體責任是物業服務企業，有的業主把本應該由供水、供熱等專業經營服務單位負責維修的事項也找物業服務企業維修；還有的業主委員會或者居委會不敢承擔責任，當突發電梯故障、局部屋面和外墻滲漏、外墻脫落等情況，不是結合實際情況，申請房屋應急解危專項資金盡快解決，而是交由全體業主書面表決，人為地增加了使用難度，拖延了維修時間。基于上述各種情況，提出以下幾點對策性建議：

一是進一步提高對做好宣傳發動工作的認識。業主委員會、物業服務企業乃至轄區的街道（鄉鎮）、社區居委會等，要充分認識組織開展宣傳發動的重要性和必要性，增強主動宣傳引導業主意識。要了解掌握房屋應急解危專項資金或者商品住宅專項維修資金的特點和申請使用面臨的問題，有針對性地搞好宣傳引導。

二是多種宣傳發動方法并舉。根據商品住宅小區業主群體的實際情況，既要開展經常性宣傳，普及相關政策法規知識，引導業主自覺增強主體意識和責任意識，又要根據申請使用維修資金的類型開展針對性宣傳。另外，對于不在小區居住的業主，還可以借助天津市智慧物業服務平臺、房屋維修資金管理手機APP系統以及建立業主微信群等方式進行宣傳。

三是宣傳內容要回應業主普遍關切的問題。在宣傳內容安排上，除了要告訴業主申請使用房屋應急解危專項資金或是申請使用商品住宅專項維修資金應履行的必要程序外，還要緊扣業主普遍關切的問題，比如：維修哪個部位或者什么設備、為什么要維修、維修多大范圍、需要花多少錢、由哪些業主來共同分攤、誰來監督施工質量和資金使用等；另外，還可以將需要維修的項目以照片的形式在小區顯著位置公示，方便業主了解情況。

二、周密計劃安排 加強維修組織

對商品住宅共用部位和共用設施設備的維修，涉及全體業主的共同利益和單個業主的個人利益，事關業主居住環境的保持和單個業主的生活質量，因此，業主委員會、物業服務企業應引起高度重視，急業主之所急，想業主之所想。

現實生活中，常常存在以下問題：一是物業服務企業和業主委員會解決業主反映問題的主動性不強。尤其是涉及屋面漏雨、外墻滲漏等，主動入戶了解掌握情況不夠，接到反映問題盡快協調解決不夠，有的甚至攢到一定數量才去解決，導致相關業主有意見。二是存在被動發現和被動組織維修的問題。有的物業服務企業沒有很好落實《天津市物業管理條例》第五十二條“物業服務企業應當加強對物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業主委員會，并在物業管理區域內公告”的規定，沒有建立日常巡查發現問題機制，只是把業主反映問題作為安排維修的主渠道，業主反映哪個地方有問題就維修哪里，有的甚至業主反映了也不主動安排維修。三是有的物業服務企業缺少必要的專業人才。物業管理服務涉及內容較多，相對來說專業性比較強，諸如房屋及附屬設施修繕，電梯、消防、監控設備維修等，有些物業項目，配備專業人才不足，缺乏發現問題、統籌協調解決問題以及組織工程維修施工的專業能力；為搞好維修計劃安排，加強施工過程組織，提出以下幾點建議：

一是做到底數清情況明。除電梯、消防、監控等設施設備發生故障和外檐脫落出現險情要隨時安排維修外，物業服務企業要建立日常巡查、季節性查勘和年度查勘制度，切實增強共用部位、共用設施設備養護責任意識。要做好季節性查勘工作，特別是做好雨季到來前的查勘。雨季來臨前，物業服務企業務必集中安排專業技術人員分類進行現狀查勘，要加強對屋面、外墻以及排水系統的排查，及時發現問題，超前制定維修計劃，有針對性的使用好維修資金，使其發揮最大保障作用，同時，還要做好年度查勘，每年第四季度對小區內共用部位、共用設施設備進行一次全面檢查，并匯總全年檢查情況，全面摸清哪些部位和設施設備需要維修、更新和改造，工程量有多少，合理編制資金預算，按照解決問題的輕重緩急程度合理制定維修計劃。endprint

二是會同業主委員會共同研究制定維修計劃。依據日常檢查和年度檢查結果，物業服務企業要主動地向業主委員會匯報小區共用部位、共用設施設備需要維修情況，超前規劃維修內容，科學合理安排使用維修資金，保證業主住用安全。物業服務企業要根據所管商品住宅小區的實際，落實維修所需資金來源渠道和資金量，拿出維修資金安排的具體建議。從我市來講，部分小區資金來源渠道主要有以下幾個方面：商品住宅專項維修資金、房屋應急解危專項資金、機動車場地占用費和利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的收益以及物業管理服務費。物業服務企業要根據擬定的維修項目，對照房屋應急解危專項資金使用范圍，對一些需要應急維修的項目優先用好用足這筆資金。根據機動車場地占用費和利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的收益安排一些小項的碎修。履行物業服務合同約定，屬于物業管理服務費列支范圍的，應依約做好維修項目安排。依據實際情況合理安排申請使用商品住宅專項維修資金的項目。在此，也建議業主委員會和物業服務企業要掌握使用資金的技巧，當決定使用機動車場地占用費和公共收益進行共用部位、共用設施設備維修時，鑒于機動車場地占用費和小區公共收益的相對穩定性，還可以與選聘的施工單位協商約定，采取將維修項目一次性安排施工，所需維修費用分批支付的方式。

三是用好政策做好安排。一些業主反映商品住宅專項維修資金使用難，到底難在哪里？通過對規定的使用六步程序分析，認為業主表決環節需要花費的時間最長，如何解決這一問題呢？建議把握以下4個方面：（1）合理編制維修資金預算和施工方案。在交由業主大會書面表決前，既要充分與業主委員會溝通，讓其理解認同，又要進行公示充分聽取業主意見建議贏得廣泛支持，防止在組織表決確認過程中發生分歧出現反復而浪費時間，這是組織表決順利通過的重要基礎。（2）將所有資金預算安排和施工方案一次性提交業主大會表決，集中組織施工。以我市為例，如果物業服務企業在每年的10月底前完成維修資金預算編制和施工方案制定，利用冬季取暖期（11、12月和次年的1、2、3月）共5個月時間，足可以完成書面表決和相關職能部門備案、開戶劃款等工作。（3）要用好政策，注意不同維修項目需要業主表決區域的區分。例如：整幢商品住宅共用部位、共用設備維修的，由該幢業主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤和書面表決；每個樓門共用部位、共用設備維修，由該樓門內的業主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤和書面表決；物業管理區域內共用設施設備維修，由全體業主按照擁有商品住宅建筑面積的比例共同分攤和書面表決。（4）廣大業主要樹立理性的住房消費意識。業主作為物權的權利人，要增強共有財產意識和理性的住房消費意識，促進物業保值增值。業主不僅要積極監督物業服務企業守約履職，落實對房屋及設施設備的日常檢查養護，更要積極參與小區維修事項表決，在業主委員會的組織下，配合做好對物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造方案的書面確認，維護好小區共同利益。特別是當小區在使用維修資金過程中遇到問題時，如業主意見不統一、無法形成共識，或有個別業主委員會履職不到位等情況，可以向轄區社區居委會報告，建議召開社區物業管理工作聯席會議，研究解決具體問題；遇到重大疑難問題時，也可以向屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府報告，由街鎮組織召開物業管理聯席會議，協調各方解決問題，共同營造文明和諧、安全穩定的社區環境。除此之外，業主委員會或者社區居委會還要知道，在規定的使用范圍內，出現需應急維修情況時，房屋應急解危專項資金只要經業主委員會或社區居委會同意后就可以使用了，不再需要進行業主“雙三分之二”簽字確認，不要因怕擔責而人為增加使用難度。

四是熟知申請使用程序提前做好準備。作為業主委員會成員和物業服務企業都要重視學習掌握相關政策法規，了解兩類資金的申請使用程序，提前做好各項準備工作，節省組織施工時間。比如：在辦理備案環節，物業服務企業要知道提交哪些資料，要及早與區房地產管理局聯系安排項目現場查勘、確認事宜；在開戶劃款環節，物業服務企業要知道到哪個銀行開立專項維修資金使用專戶，需要準備提供哪些資料等。

三、過程公開透明 主動接受監督

據了解，面對申請使用商品住宅專項維修資金和房屋應急解危專項資金，廣大業主最大的顧慮和擔心有以下幾個方面：一是擔心資金使用的太快會需要自己再次續存；二是擔心安排不該維修的項目造成浪費；三是擔心業主委員會和物業服務企業從中套取資金撈取好處等。

為此，建議業主委員會和物業服務企業一定要樹立公心，做到整個過程公開透明，主動接受業主監督質詢。比如：在確定維修項目環節，物業服務企業要主動邀請業主委員會成員和相關業主代表參與維修范圍的確定和工程量的測量；在維修經費預算環節，邀請業主委員會成員和相關業主代表一起研究施工材料的選用和預算定額的套用；在選聘施工單位環節，讓業主委員會成員和相關業主代表一起參與議定或招投標活動；在施工材料選購和施工組織、以及施工資金結算等環節，可以邀請懂專業會管理的業主一起監督施工程序和施工工藝，審定工程結算。整個維修工程完成后，可以邀請業主委員會成員和相關業主到現場參觀感受維修取得的效果。最后，物業服務企業一定要按照規定對每戶業主的分攤資金在小區顯著位置向業主公示。總之，只要能夠做到全程接受業主監督，保證過程公開透明，一定會贏得業主的支持和肯定。

四、盯住施工保修 保證工程質量

工程施工和維修由于種種原因，難免會出現工程質量問題或瑕疵，對此，物業服務企業應把握以下幾點：（1）重視簽好施工合同。明確不同部位的責任區分和保修時間，為主張權益提供依據。（2）及時發現問題。物業服務企業要安排人員對維修施工部位建立日常巡查制度，加強巡視檢查，及時發現出現的問題；同時，要明確專人負責，暢通保修渠道，定期匯總業主日常報修情況。（3）及時協調安排維修。對發現的問題要區分不同情況，及時安排施工單位進行維修，尤其是涉及住用安全和影響業主生活的問題，更要及時與施工單位取得聯系，盡早安排維修，保證業主的正常生活秩序。

五、加強第三方監管 保障資金安全使用

為加強對商品住宅維修資金和房屋應急解危專項資金的使用監管，天津市房屋維修資金行政主管部門通過引入審價、監理、招標等專業單位，對工程造價、施工質量及選聘施工單位等進行第三方監管。監管所發生的監理費、審價費、招標費用均計入維修成本。同時，為防止出現施工單位通過拆分工程，有意規避審價和監理環節現象，即使工程預算費用未達到審價、監理條件的，凡是對維修工程有爭議的，還可增加市、區兩級維修資金主管部門委托審價和監理環節，確保資金監管不出現空白區。

六、遵循政策規定 確保依法使用

商品住宅專項維修資金被稱之為房屋的“養老金”，為規范資金繳存和使用管理，國家和天津市均出臺了有關政策法規，作為業主委員會和物業服務企業都要很好學習和遵守，廣大業主要加強監督。為防止在日常申請使用中出現一些問題和瑕疵，建議業主委員會和物業服務企業：（1）牢固樹立法制意識。要學法知法，自覺做到廉潔自律，不要在申請使用商品住宅專項維修資金和房屋應急解危專項資金過程中出現違規犯法行為，否則，將會受到依法嚴懲。（2）要主動接受業主監督。做到全過程公開透明，申請使用程序嚴謹，自覺接受廣大業主監督。

此外，業主如發現業主委員會成員或者物業服務企業有違規違法行為的，可以向轄區房地產管理局和公安機關舉報。對于物業服務企業出現的違規行為，將依據國務院《物業管理條例》第六十三條“違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任”進行處理。同時，根據《天津市物業服務企業信用信息管理辦法》第十三條第（五）款規定，物業服務企業存在挪用房屋專項維修資金和應急解危專項資金行為的，經查實信用等級為不合格。

陳品祿/責任編輯endprint