河南省住宅房地產市場需求分析

雷俐麗

[提要] 房地產是我國國民經濟基礎性產業、支柱性產業和先導性產業，它不僅拉動國民經濟的增長，為城市化推進做出突出的貢獻，同時還極大地改善城市環境和居民居住條件。本研究選擇住宅房地產這一關系國計民生的行業作為研究對象，結合河南實際情況，詳細闡述河南省住宅房地產需求現狀，為政府保障居民基本的居住權利、引導房地產市場健康發展奠定基礎。

關鍵詞：河南省；住宅房地產；需求

基金項目：2017年度河南省軟科學研究項目：“河南省住宅房地產市場發展研究”（編號：172400410003）

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年10月16日

房地產的需求和供給是房地產市場的兩大構成要素，兩者之間存在相互促進、相互制約的辯證關系。近幾年來，房地產市場不斷升溫，房地產行業在國民經濟中承擔不可替代的命脈性作用。房地產市場背后隱藏的旺盛的需求以及可以帶來的巨額利益，都是吸睛的重要因素。房地產市場在快速發展的同時雖然在很大程度上使人們的生活水平得到了一定的提高，但是卻帶來了很多問題：不斷快速增長的房價，給普通的工薪階層帶來了特別大的生活和精神壓力；從來沒有接觸過建筑業和地產行業的投資者開始涉獵此行業，對房產的開發和建設投入了空前的財力和人力等等。因此，這些問題如果放置不糾，長期下去會影響到整個社會的安定和人民群眾的實際利益。從供需角度了解河南住宅房地產的現狀有利于規避相應的問題。本課題主要從需求角度對河南省住宅房地產發展進行分析。

對河南省住宅市場需求情況分析，主要包括城鄉人口現狀、城鄉居民收入、住宅銷售面積、住宅銷售額以及住宅銷售價格等五個方面。

一、河南省城鄉人口現狀

（一）人口數量變化。一般來說，人口數量的變化，會導致住宅房地產市場中需求的變化。對人們來說，住房是一種生活必需品，也是作為剛需來存在的。隨著人口數量和結構的不斷變化，社會上的住房很可能會成為稀缺資源，這樣一來，如果短期內住房的供給量沒有變化，隨著人口的不斷增加，就會使人們對住房的需求越來越多，這在很大程度上推動了房價的上漲，反過來說人口減少的話會使人們降低對住房的需求，這樣就會使房價降低；從長期的發展考慮，市場會逐漸滿足人們對住房的剛需，房價也會被控制在一個平衡的狀態上。2015年河南省人口抽樣調查數據顯示：2015年底全省總人口數量是10，722萬人，其中有9，480萬常住人口。與2014年的總人口比較，增加了60萬人，其中常住人口增加的人數高達44萬人。與2010年相比，總人口數量在5年內增加了285萬人，增長2.73%，每年平均增長0.54%；常住人口增加了75萬人，增長0.80%。

（二）人口結構變化。隨著城鎮化的不斷加快，城鎮住房需求也不斷地增加。人口的遷移，在很大程度上使當地的房產市場需求產生了很大的變化。從城市人口的增加來看，這些有新生人口，也有很多是從其他地方遷移過來的人口。在住宅商品房的購買上，這些遷移人口是很重要的潛在客戶，遷移人口越多，說明河南的住宅市場需求越大。這些潛在的市場需求對住宅價格也會產生很大的影響。2015年河南省人口抽樣調查數據顯示，在全省的常住人口中，城鎮人口數量是4，441萬人，占總人口數量的46.85%；鄉村人口是5，039萬人，占總人口數量的53.15%。與2010年相比，鄉村人口減少了715萬人，城鎮人口增加了790萬人，城鎮人口比重提高8.03%。

相關數據的統計顯示，2010～2016年間城鎮常住人口及城鎮化率逐年增加，同時，河南歷年的城鎮化率遠遠低于全國的平均城鎮化水平。河南城鎮常住人口增長率卻不是很大，每年的增幅都在1.6%左右。

二、河南省城鄉居民收入情況

居民住房的有效需求直接受居民收入的影響。同時，居民住房的有效需求會影響住宅房地產的價格。具體表現為：商品房本身所具有的消費品和投資品屬性以及房價的上漲所帶來的財富效應和儲蓄效應。對于收入低或沒有住房的人來說，收入的增加勢必會帶來一定的住宅現實需求；相反，對于中高收入者來說，收入的增加不僅會帶來一定的改善性居住需求，同時也會刺激投資性需求，這些需求勢必會對房價產生相應的影響，具體表現為導致房價上漲、而房價將會產生財富效應和投資效應，居民覺得房價上升，自身所擁有的住房將產生增值效應，這樣自身的財富就增加了，極大地降低了居民的融資約束，需求的持續增加必然導致房價的繼續攀升，在心理預期作用下，更多的居民將投資房產，進而拉動房價的上漲。2007～2016年河南省人均GDP呈逐年上升趨勢，GDP的年增長率從2010年以后是逐年下降的。2012年、2015年下降幅度較大，2016年有小幅回升。河南省2012～2016年人均可支配收入及其增長率的變化，詳見圖1。從圖1不難看出人均可支配收入的增長率呈下降趨勢。（圖1）

相關數據的統計顯示：2011年河南省農村家庭人均收入為6，604.03元，而2016年為11，697元，6年間，年均增長率超過9.91%。其中，最大漲幅出現在2011年，漲幅12.7%，最小漲幅出現在2016年，漲幅7.80%。2016年河南省城鎮居民人均可支配收入為27，233元，但在2011年為18，194.8元，6年里，基本上每一年都增長7.6%。其中，2013年與2016年河南省城鎮居民人均可支配收入略有下降，降幅分別為2.9%和1.5%。

三、河南省住宅銷售面積

一般來說，市場的有效需求受銷售數量的影響。具體體現在，短期來說，銷售面積的增長可以反映出市場對市場的需求比較旺盛，在“羊群效應”的作用下，會有大量的消費者去購買房地產，從而會促進房價持續上漲；就長期來說，隨著市場供給的調整，房價最終會恢復到均衡狀態。

從河南省房地產市場的交易量看，2007年河南省商品房銷售面積為3，934.10萬平方米，2008年因為金融危機的影響，商品房銷售面積有所減少，2009～2011年商品房銷售面積穩中上升，2012年再次出現下跌，之后又有回升。2015年由于政府房地產政策的寬松以及全面去存的實施，2016年商品房銷售面積為11，306.27萬平方米，是2007年的2.87倍，年均增長率為18.22%。河南省歷年住宅銷售面積以及年增長率跟商品房的走勢基本同步，2016年住宅銷售面積為10，137.13萬平方米，占商品房銷售面積的89.7%，是2007年的2.84倍，年均增長率18.03%，見圖2。（圖2）endprint

四、河南省住宅銷售額

從河南省房地產市場的交易額看，2008年因為金融危機的影響，河南省的住宅銷售額有所下降，之后銷售額呈現上升趨勢。

2016年河南省商品房銷售額為5，612.90億元，2009年銷售額為1，156.22億元，2016年為2009年4.85倍，基本上每年增加557.09萬平方米；在2016年的時候住宅銷售額已達到了4，839.03億元，占商品房銷售額的比例是86.21%，是2009年住宅銷售額的4.82倍，年均增加479.27億元，其中住宅銷售額年增長率最高的同樣是2009年，達到了59.66%。

從上述分析可知，河南省這幾年的銷售面積及銷售額一直都是在增加的，尤其是在2009～2016年，2009年增長速度是最快的。2009年住宅銷售額為1，004.89億元，2016年住宅銷售額達到了4，839.03億元。2009～2016年河南省住宅市場的需求量有加速增長的趨勢。

河南省住宅銷售面積年增長率、住宅銷售額年增長率、河南省地區生產總值（GDP）年增長率的變化趨勢能更加清楚地反映河南省住宅市場的需求情況，詳見圖3。2007～2016年GDP的增長基本上每年12%，增長趨勢穩定。2008～2009年間、2012～2013年間、2014～2016年間河南省住宅銷售面積大幅上漲，與此同時，住宅銷售額年增長率也出現大幅上漲，且在河南省住宅市場供給量增長幅度開始下降且GDP穩定增長的背景下，河南省住宅市場需求量卻表現出極大的增長，在2015～2016年表現尤為明顯。（圖3）

五、河南省住宅銷售價格

據國家統計局數據顯示，河南省2012年住宅銷售均價為3，511.2元/平方米，人均可支配收入為12，761.9元。到2016年，均價為4，522元/平方米，是2012年的1.29倍，上漲了1，010.8元/平方米，年均增長6.6%。2016年人均可支配收入為18，443元，是2012年的1.45倍，上漲了5，681.1元，年均增長9.6%。

從總體分析來看，河南省住宅銷售年均價以及人均可支配收入，就增長趨勢來說是一致的，2012～2016年這5年間均增長了1.29倍，年均增長均為6.6%。住宅價格的變化與人均可支配收入增長變化、地區生產總值增長變化等可以衡量人們收入以及生活水平的經濟指標的狀態。從住宅銷售價格與這兩項經濟指標的變動情況相符合，可以簡單的對河南省住宅市場進行判斷，即河南省住宅價格上漲處在一個合理的范圍內，并且是隨著居民人均可支配收入的增長而增長的，住宅價格的上漲并未超過人們的生活水平提高，并未出現不合理的房地產價格。然而，實際上需要從住宅銷售均價化及人均可支配收入的年增長率上進行分析。

2012～2016年之間，人均可支配收入的增長幅度比較穩定，沒有出現大的波動，而住宅銷售均價的變化出現了比較大的波動。2012～2014年河南省住宅開發投資額與住宅施工面積均保持大幅度的增長，而住宅竣工面積增長幅度較小，由此可能造成了市場需求大于市場供給的局面，導致住宅銷售均價的上升。但實際上，住宅銷售面積的快速上漲是在住宅均價快速上漲之后才出現的，即2015年，住宅的銷售面積才出現大幅度的增長，這種現象與正常市場中需求帶動價格增長的規律不相符合，即2015年住宅銷售面積的突然大幅度增長，與河南省住宅市場中的投資性需求增長有關。

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