對利用大數據掌握房地產市場價格的思考

汪亮

利用大數據掌握房地產市場價格，有助于建立房地產調控長效機制。李克強總理在全國深化簡政放權放管結合優化服務改革電視電話會議上提出：要推動“放管服”改革、轉變政府職能，要以創新監管提升政府管理水平，用大數據、云計算等現代技術為監管裝上“火眼金睛”，要深入基層一線調查研究，加強事中事后監管、為群眾提供便捷多樣的公共服務。

通過在房地產項目、房地產市場交易行為和房地產中介機構管理過程中采集的各項數據，利用先進的大數據與云計算技術，結合專業的房地產估價理論，建立科學、專業、動態的價格監測分析與評估系統，為房地產調控提供更準確、更科學的價格數據，更精確地掌握房地產市場價格情況及走勢，同時加強對房地產中介機構的事中事后管理，并以權威的數據正確引導房地產消費，為群眾購房提供幫助。

一、加強基礎數據采集與分析

1.新建商品房預售、現售價格數據

目前，全國大部分城市都已實現新建《商品房買賣合同》網上簽約備案管理，從而與存量房市場相比，新建商品房的實際成交價格能夠相對真實準確的掌握。但新建商品房成交價格大多為預售價格，對預售價格數據應做期房修正。另外，房地產開發企業對新建商品房的銷售價格除了成本與利潤考慮外，很大部分是參考存量房地產市場的價格。經調查，特別是存量房市場較活躍的城市，房地產開發企業在新建商品房預售開盤前，都會通過中介機構開展大量調研，考察周邊類似樓盤的近期成交價格，作為新開樓盤定價的重要參數。因此，存量房市場的價格影響著新建商品房的走勢。

2.存量房成交價格數據

隨著我國存量房交易市場的逐步完善和不斷發展，近些年存量房交易的規模越來越大。根據數據顯示，大部分一二線城市存量房交易規模已經超過新建商品房占據市場主流。按照城市化的進程，未來存量房市場規模將進一步擴大。然而，由于現行稅收制度的原因、加上陰陽合同的普遍存在，作為影響存量房市場的重要因素“價格”，監管部門的掌握卻不如普通的中介機構。并且由于社會與群眾都普遍認為中介機構掌握了存量房交易的價格數據，從而使部分違規中介有了引導市場價格走勢，制造輿論、哄抬房價的空間。而政府往往是通過統計部門的抽樣調查或與大型中介機構簽訂合作協議獲取數據，導致數據的完整性與真實性不高。

經紀機構出售的應該是服務而不是信息，然而國內大部分房地產經紀機構更多依賴的是其房屋買賣信息優勢，重視的是信息資源而忽略了服務。作為監管部門，應該讓房地產買賣信息更公開更透明，為群眾購房置業提供參考。同時，促使房地產經紀機構轉變思路，以為客戶提供更深層次的、更專業的購房置業計劃或是最優的售房方案為目的，而不僅僅是倒賣一條獨家的購賣房信息。

進一步真實掌握存量房成交價格應分兩步走。首先，應加強房地產經紀機構的管理，進一步規范經紀機構房源信息發布及審核工作，統一存量房買賣信息發布平臺，嚴查違規或虛假發布房源買賣信息，既能規范房地產交易行為又能防范房地產交易風險，還能真實掌握房地產買賣信息。其次，利用真實的成交數據，通過專業的估價方法，動態地掌握存量房市場的價格水平，從而逐步規范房屋交易與成交價格申報制度，倒逼房屋交易當事人如實申報成交價格。

3.房地產租賃成交價格數據

我國正在建立完善租購并舉的住房模式，加強房地產租賃管理、完善房地產租賃合同備案制度正是其中一項重要的工作?！秶鴦赵恨k公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中提出要發展住房租賃企業、鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務、規范住房租賃中介機構、支持和規范個人出租住房。通過建立完善的房屋租賃管理平臺，完善房地產租賃合同備案制度，掌握各類房地產租賃的基礎數據。

4.房地產估價機構出具的估價報告數據

根據《住房城鄉建設部關于貫徹落實資產評估法規范房地產估價行業管理有關問題的通知》，自2016年12月1日起，對房地產估價機構實行備案管理制度，不再實行資質核準。隨著國家“放管服”改革的不斷深入，房地產估價行業“寬進”已經實現，但由于一直以來，對房地產估價機構及其人員的管理，僅僅停留于資質與從業資格的管理。各地對房地產估價報告尚未實現規范管理，估價報告的抽查也幾近于無。然而，房地產估價用途廣泛，作用于房地產買賣、房地產抵押、稅費征收、資產核算（清算）、房屋征收等方面。加上房屋價值體量大，以致于有的估價機構及人員受利益驅使，違規出具估價報告，給國家或企業（個人）造成重大損失。隨著“寬進”的實現，房地產估價機構面臨的競爭與挑戰將空前激烈，虛假報告、惡性壓價、支付回扣、謀取不正當利益等違法違規現象將迅速滋生。因此，如何開展“嚴管”，實現從“嚴進寬管”到“寬進嚴管”的順利過渡是亟待思考的問題。

筆者認為，應加強房地產估價報告管理，建立完善的房地產估價報告管理系統。統一報告格式、編號，建立電子化管理的估價報告檔案，估價報告數據進入大數據系統。既可以加強對估價機構與人員的管理，規范房地產估價行為，同時又可以對這部分由專業估價人員提供的報告數據加以充分利用，支持房地產市場價格監測與分析。

5.基于房屋全生命周期管理的數據

隨著“智慧城市”與“數字城市”的推進，全國如北京、武漢等城市都已經建立了房屋全生命周期管理信息系統。所謂房屋全生命周期管理，即為每一套房屋建立一個檔案，設定唯一編碼（身份證），對房屋從土地掛牌出讓、規劃設計、建設項目前期管理到施工過程管理、測繪成果審核到竣工驗收、房屋交易與租賃管理（包括住房保障）、房屋的保有期限與使用維護（包括物業管理、維修資金管理、房屋安全管理、優秀歷史建筑保護）、直至滅失管理（拆遷征收）等各個階段多方面進行管理。在管理過程中，動態收集開發建設過程中各項成本數據，包括土地出讓成本、工程建設成本、資金稅收成本等，掌握房屋結構、使用年限、折舊情況等基礎數據，掌握每一套房屋的動態信息。此外，還可以通過與“智慧城市”“數字城市”建設的其他部門、行業信息互通共享，獲取金融、稅收、司法等相關數據，全面掌握影響房地產價格的各種因素。endprint

二、利用大數據、云計算動態掌握房地產市場價格

影響房地產價格的因素眾多，除供需關系外還受成本、租金、政策、稅收、房屋狀況、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素等影響。因此，只有在房屋與市場管理的過程中收集大量的數據，利用云計算技術來動態分析房地產價格變化過程，使所分析房地產價格更符合房地產估價的估價時點原則，才能清晰地掌握房地產市場價格的發展變化規律。

三、通過大數據、云計算掌握房地產市場價格的意義

1.有利于建立房地產市場長效機制

可以掌握房地產市場價格及價格變化趨勢，分析房地產市場供需變化情況，從而科學、客觀的制定房地產調控政策，實現“因城施策”，保障房地產市場平穩健康發展。還可以定期發布房地產價格趨勢及價格水平，引導房地產消費，甚至可以為居民購房提供價格指導等公共服務。

2.有利于完善稅收制度

現行房地產稅收實行價格申報制度，由于申報不實現象普遍存在，往往需要通過出具單獨評估報告或稅務部門內部核稅系統來確定成交價格。然而由于稅務部門的內部核稅系統缺乏動態性，導致存在很大的滯后性，不利于社會公平，也造成大量稅收流失。

3.有利于加強房地產中介機構監管

規范房屋交易與成交價格申報制度、加強房源信息發布及審核管理，可以有效遏制房地產經紀機構提供虛假房源、哄抬房價、賺取差價、陰陽合同等違法違規行為，促進經紀機構轉型發展，為服務對象提供優質服務。加強估價報告管理，可以通過數據核查報告的合理性，及時統計分析。對房地產估價機構和個人的違法違規行為起到震懾作用，可以有效規范房地產估價行為。

4.有利于政府資源的效率最大化

現行存量房成交價格統計，一般由統計部門抽樣調查獲取，耗時、耗財、耗力。稅務部門的內部核稅系統定期需要更新核稅基準價格，既浪費資源又因不符合估價時點原則，得不到一個長期科學、合理的核稅基準價格。利用先進的大數據與云計算技術，科學地管理和利用各種基礎數據，能使各種數據資源利用最大化，又能節約政府資源，同時還能加強行業管理，規范房地產中介行為，為房地產市場監管提供依據。

綜上所述，通過大數據、云計算掌握房地產市場價格，是房地產市場監管部門值得深思和研究的工作。應充分利用在房地產市場監管和房地產全生命周期管理中積累的數據資料，調用龐大的房地產估價專家庫中的專業人員，盡可能全面地采集各項基礎數據，結合估價理論利用云計算功能精準地掌握房地產市場價格趨勢及變化，從而使監管更有效，調控更到位，維護房地產市場平穩健康發展。endprint