加強和改進房地產估價行業監督管理

王文華+杜冬麗

深入學習貫徹落實《資產評估法》以及與房地產估價相關的法規，加強房地產估價行業規范化建設，進一步加大房地產估價行業監督管理的力度，是當前和今后一個時期房地產估價行業建設與發展的重大課題和重點工作。

一、房地產估價行政管理部門要全面履行行業監督管理職責、轉變政府職能

2016年12月1日正式實施的《資產評估法》，賦予了有關評估行政管理部門備案權、檢查權、調查權、處罰權以及行業監管制度制定權，要求評估行政管理部門依法加強房地產估價行業的監督管理，監督管理的重點從事前監管向事中、事后監管轉變。《資產評估法》正式實施以來，房地產估價行業狀況發生了深刻變化，有力推動了房地產估價行業的持續健康發展。作為經濟社會發展中的重要專業力量，房地產估價在市場經濟發展中發揮越來越重要的作用，房地產估價機構執業過程中涉及的經濟行為更趨復雜，加強對房地產估價行業事中事后監管更顯重要。

根據《資產評估法》第三十九條“國務院有關評估行政管理部門組織制定評估基本準則和評估行業監督管理辦法”的要求，房地產估價行政管理部門需要制定具體的監督管理辦法，將《資產評估法》中的規定具體化、細化，明確房地產估價行政管理部門對房地產估價行業監管的職責、調查處理的形式和處罰措施等；對房地產估價行政管理部門如何認定虛假或重大遺漏評估報告作出了規定，在放開搞活的同時維護公共利益，嚴肅對待法定評估業務，進一步明確法律責任和處罰措施，強化行政管理部門的監督管理職責；需要具體規定房地產估價行政管理部門受理投訴舉報的具體情形、受理范圍和受理主體。

二、為房地產估價行業監督管理體系的有序運行提供了制度保障

房地產估價行業行政管理部門要按照中央全面深化改革的精神，根據《資產評估法》等法律法規的要求和國務院規定以及新階段提出的新要求，構建新的房地產估價行業監督管理體系，將房地產估價行業監督管理的改革舉措和好的做法進一步制度化，建立起行政監管、行業自律與機構自主管理相結合的管理新原則，對房地產估價行業的管理思路、監督管理對象、機構設立和管理方式、監督檢查和調查處理內容以及法律責任等方面都提出了新的要求。

房地產估價行業行政管理部門要以務實、革新的行業發展理念，按照簡政放權、放管結合、優化服務的改革要求，將房地產估價行業監管對象由房地產估價機構擴展到房地產估價機構、房地產估價專業人員和房地產估價行業協會，明確各個監督管理對象的監管內容和要求；對房地產估價行業的監督檢查、調查處理內容及法律責任提出新要求，對各級監管部門的行政監管分工和職能作出具體劃分；對從事房地產估價活動的任何單位所承擔的責任和義務都要有明確的規定，進一步細化房地產估價行業法律責任的相關規定；明確房地產估價機構自主管理和備案管理的內容，進一步發揮房地產估價協會作為行業自律性組織參與和實施社會管理的作用。通過厘清房地產估價行業有關主體的運行規則，促使房地產估價行業有關主體在規則的框架內運行，為房地產估價行業監督管理體系的有序運行提供制度保障。

在明確房地產估價行政管理部門監督管理職責的基礎上，還需要減少行政審批事項，賦予房地產估價協會自律管理和房地產估價機構自主管理的職權，以充分體現簡政放權的改革精神，既加大房地產估價行業監督管理力度，進一步規范房地產估價執業行為，從根本上解決房地產估價機構和專業人員良莠不齊、責任難以追究等突出問題，為加強和改進簡政放權下的房地產估價行業監督管理提供強有力的法治保障。同時，還要為房地產估價機構獨立客觀執業、促進評估準則統一提供良好的法律環境，進一步調動房地產估價協會和房地產估價機構的工作積極性，激發房地產估價專業人員的創造力和創業熱情，推動行業“大眾創業、萬眾創新”，推動房地產估價行業持續健康發展。

三、形成評估領域既有分工又相互協調的行政監管合力

《資產評估法》按照各行政管理部門分別管理的現行體制，將不同專業評估管理納入一部法律框架進行規范，要求對評估行業發展中產生的新問題，建立溝通協作和信息共享機制，共同促進評估行業健康有序發展。

貫徹落實《資產評估法》，需要在明確房地產估價行業行政管理部門按職責分工對行業進行監督管理的基礎上，注重各評估領域行政監督的協調合作，建立會員、執業、懲戒等相關信息的共享機制。在備案管理方面，需要使評估備案信息管理系統在各評估行政管理部門中實行信息共享；在行政檢查方面，在各評估行政管理部門中實行信息共享；在投訴舉報處理方面，對投訴、舉報事項同時涉及其他行政管理部門職責的，建立各行政管理部門的會同處理機制。通過各評估領域之間行政監督管理的協調機制，不僅能夠滿足行政監管管理中“不沖突、不越位”的基本要求，而且有助于形成評估領域行政監管的整體合力，推動《資產評估法》的貫徹落實和整個評估市場的協調發展。

四、增強房地產估價機構和專業人員的自律意識和法治觀念

隨著《資產評估法》及相關法規的發布，房地產估價行業將迎來一個全新的發展機遇，也面臨新的嚴峻挑戰。當前在房地產估價業務開展中，還存在一些虛假或有重大缺陷的評估意見，給房地產估價行業的聲譽和形象帶來諸多不利影響；由于管理體制、內部治理機制與運行機制不規范、治理能力不強，房地產估價行業還存在惡性競爭、執業不規范等突出問題，房地產估價協會的自律管理作用還沒有得到充分發揮，房地產估價機構的獨立性和自主性還受到一定限制。解決好這些問題，迫切需要以《資產評估法》為依據，進一步加大對房地產估價行業的監督管理力度，加快房地產估價行業改革進程，搞好房地產估價行業的統一規劃、協調、監督和管理，確保房地產估價機構執業的獨立性、自主性和規范化。

房地產估價行業行政管理部門要依據《資產評估法》明確的法律責任，對房地產估價機構和專業人員的法律責任和處罰措施作出更加具體的界定，不僅要對《資產評估法》規定的違法情形予以細化，而且要對《資產評估法》未規定、但規范房地產估價行業發展需要規定的違法行為明確相關法律責任，對房地產估價機構要承擔的法律責任提出新的要求，進一步加大對房地產估價機構和專業人員的處罰力度。通過對法律責任的細化、具體化，進一步加大懲處力度，增強房地產估價機構及其專業人員的自律意識、法治觀念，使其行為得到規范，以防止產生評估欺詐行為，推動房地產估價市場更加公平有序競爭，提高房地產估價行業的權威性、專業形象和社會公信力。

隨著相關法律法規的出臺，房地產估價行業將形成以《資產評估法》為統領，由相關法律、行政法規、部門規章和行業自律管理制度共同組成的全面、系統、完備的法律制度體系，為房地產估價機構及其專業人員的執業行為提供根本遵循，形成強有力的約束。對房地產估價機構來說，還要建立健全質量控制制度和內部管理制度，包括房地產估價業務管理制度、業務檔案管理制度、人事管理制度、繼續教育制度、財務管理制度等，不斷完善房地產估價機構風險管控體系，加強對內部執業人員的監督管理，形成完善的執業規范、業務流程與質量控制標準，不斷提升資產評估機構的執業質量和專業服務水平。

隨著法律制度的不斷健全完善，房地產估價行業將進一步走上科學化、規范化、法制化的軌道。房地產估價行業行政管理部門要與其他評估行政管理機構各司其職、各負其責，加強組織協調和配合，適應房地產估價行業發展的新形勢，修訂與房地產估價相關的管理制度和監管辦法，加快行業改革步伐，強化事中事后監管，對房地產估價違法行為依法實施行政處罰，切實履行好行業監督管理職責。房地產估價協會應主動轉變觀念，加快“去行政化”進程，加強自身建設，完善自律組織機制和會員服務機制，以協會章程為遵循，不斷探索自律監管的新途徑、新方式，依法加大行業自律監管和懲戒力度。房地產估價機構及其專業人員必須堅持依法規范從業、依法誠信從業、依法行使權利義務，自覺接受行政管理部門的行政監督和行業協會的自律管理，建立完善質量監控體系和風險防范體系，制定嚴格的工作程序和規范的業務流程，不斷提升服務質量和規范化水平。endprint