我國房地產法律、法規淺析

鄧小輝

摘 要：在當前社會經濟發展的過程中，房地產發展速度在不斷的提升，在房地產施工建設前必須要對我國的法律、法規進行研究，保證房地產在開發的過程中符合法律、法規的要求，本文就我國房地產法律、法規進行闡述和分析。

關鍵詞：房地產；法律；法規；分析

1.前言

在當前社會發展的過程中，房地產已經成為經濟發展的支柱產業，在開發的過程中要認真對法律、法規進行研究。

2.現行房地產法律制度的不足

2.1房地產法律規范缺失

第一，住宅建筑與居住區之間的關系沒有得到妥善處理，缺乏協調住宅區所有權關系的法律尚未得到解決。城市房地產作為住宅可以分為兩種主要類型-住宅和住宅區。住宅區的存在附屬于住宅區，離開住宅區，建筑物的功能不再存在。因此，雖然建筑物是住宅區的主體，但住戶的權利不限于單獨使用建筑物，而應涉及住宅區的每個角落。在其他國家和地區，如日本，城市房地產作為住宅也分為建筑物和住宅區。雖然名稱不盡相同，但它們都是作為家庭共有的共同財產納入法律的統一協調之中。在我國現行法律中，只有建筑的概念沒有任何住宅區的概念，“物權法”所采用的概念缺乏確定性和規律性，不能代替住宅區，使得住宅區的所有權關系含糊不清。

第二，住房與土地的關系沒有得到妥善處理，缺乏協調土地所有權關系的法律規范。中國城市房地產的基本法律特征是房地產產權由住房所有權和土地使用權兩部分組成。在“城市房地產管理法”中明確規定，住房擁有權和土地使用權兩項權利是相互依存的，不能單獨存在，只能歸屬于同一主體，只能同時受到懲罰。這是既定的基本原則。但是，“財產權利法”只確認了家庭的所有權，土地使用權沒有明確確定。因此，包括建筑基礎在內的住宅區土地使用權的含義不明確。

第三，專有部分和共同部分之間的關系沒有得到妥善處理，缺乏協調共同部分所有權部分的法律規范。盡管“物權法”對建筑物專用部分與公用部分的劃分作出了原則性規定，但對于外墻，屋頂等場所的范圍和界限并無明確規定。對于建筑物外的公用部分，只對主要項目作了原則性規定，未對總則進行全面覆蓋。對于道路和綠地，可以分為住戶專用部分，也可以作為市政設施使用。這一規定不僅缺乏合理性，而且容易產生爭端。共同所有制的所有權部分處于范圍不清，邊界模糊的狀態，使得某個住宅區的共同部分無主人出現，往往成為容易被侵占的地區。

2.2住宅預售制度的缺陷

所謂住宅預售是房地產開發商向住戶預售或正在建設中的住房，居民應提前支付定金或房價。住宅售前體系對促進中國房地產市場的發展，促進房地產業的發展起到了重要的歷史性作用。然而，在實施該制度的過程中，面臨著復雜多變的市場風險，同時也產生了大量的道德風險和逆向選擇。

第一，中國房地產開發商的市場準入和退出機制并不符合時代要求。房地產開發業務復雜度高，成本高，風險高。因此，有必要建立比一般市場準入更嚴格和更高的標準。但是，“中國城市房地產管理法”第30條僅規定了房地產開發商進入市場的模糊標準。盡管“城市房地產開發管理條例”第5條對此進行了詳細闡述，但只有兩條規定。這種寬松的法律要求遠遠不能保證房地產開發的質量，不足以保護居民的利益。關于退出機制，可以遵循的現行法律法規僅僅是“破產法”的一般規定。顯然，不可能保證商品房的合理性和合法性退出市場，導致大量“爛尾樓”。

第二，房地產開發商信息披露制度仍存在缺陷。不完整的制度導致開發商，購房者和銀行之間的利益失衡。如果房價下跌，那么現有房屋轉換成現房將增加銀行的壞賬。購房者在購買預售房屋時也承擔價格波動和資產損失的風險。同時，也有一些公司缺乏可信度，利用住宅預售系統的缺陷和缺陷，人為地操縱期房的供求關系來控制房價的變化，或者利用廣告和促銷在預售過程中欺騙消費者的材料，或欺騙性消費者的現象，例如項目延誤和項目過度銷售，在購買過程中引起爭議。

第三，對于預售資金專項制度，現行法律法規過于籠統，缺乏專門的監督機制。實際上，缺乏切實和嚴格的監督。開發商通過預售商品房獲得資金后，沒有機構有效監督預付款的使用和目的地。這導致房地產開發商可以隨意使用這些資金，導致專項資金體系無法有效發揮效用規模。

第四，現行法律法規對霸王條款缺乏完整的約定。作為弱信息的購房者，購房者的合法權益很容易被破壞。在房地產預售合同中，房地產開發商經常利用其強勢地位加入部分霸王條款，以獲得超過正常利潤的超額收益，從而損害買家的合法利益。但是，對于“霸王條款”的約束，“城市房地產管理法”等房地產專項管理法律，法規沒有合理的規定。在實踐中，他們通常只依賴和遵守“合同法”等格式條款，相關的民法條款。顯然，法律的缺位給霸王條款提供了漏洞。

3.房地產按揭的規則完善

3.1設立房產按揭預告登記制度

在抵押貸款過程中，缺乏保障購房者利益的主要原因之一是法律沒有明確限制開發商的“一房兩購”行為。因此，我國可以模仿國外建立我國的房地產抵押預注冊制度，這是保留注冊信息以確保最終注冊權的手段。其目的是建立住房索賠和房地產轉讓登記之間的長期差距。不動產索賠重復發生，并產生沖突。這一目的的根本作用是對注冊請求給予排他性并保持請求者財產權的有效性。

3.2完善中介服務體系

為規范中介服務體系，可采取的具體措施包括：制定完善的中介機構管理制度，完善相關法律法規；促進中介機構與律師事務所的合作，通過專業法律團隊對貸款風險進行有效規劃。

3.3房地產按揭保險制度改革

首先，有必要制定保險機構可以遵循的按揭貸款保險相關法律法規；制定有關保險種類，保險范圍，定期保險，保險資金運用等方面的詳細規章制度，防范權責不平衡現象。生產；規范保險業的市場運作，嚴格防范違反誠信原則的交易行為。

4.房地產轉讓

房地產轉讓可以購買，出售，給定或其他合法手段。“其他法律辦法”以建設部“城市房地產轉讓管理條例”第3條為基礎，主要包括以下內容：

（1）擁有房地產作為股東并成立企業法人的，其房地產所有權變更的；

（2）一方提供土地使用權，另一方提供土地使用權

資本，合資，房地產開發經營合作，房地產所有權變更；

（3）因企業收購，兼并或合并而轉讓房地產所有權的；

（4）退出房地產；

（5）法律，法規規定的其他情形。

交易是房地產轉讓最常見的方式。商品房銷售是房地產轉讓的主要形式。商品房主要區別于公共住房和經濟適用房（以下統稱房改）。房改室與商品房有不同特點，但隨著建設部購買的“公有和經濟適用住房買賣管理辦法”的出臺，國家允許將其列入出售。但是，“土地管理法”和“城市房地產管理法”規定的土地使用權問題在法律中有規定，但行政法規規定較為粗糙。發展過程中出現的問題，如房屋老化折扣，居民區房地產升值或貶值等問題尚未解決。房改解決了不繳房租的問題，但解決了賣房一次性效益問題。在我國，這種改革涉及的人太多。為徹底改變這種狀況，我們必須從清理住房制度體系的方式出發，落實房地產市場價格，真正做到商品房。在包括但不限于上述問題后，房地產法律制度將更加合理。房地產交易市場的逐步成熟和規范，必須依靠法律制度的逐步完善作為保證，法律制度的完善還需要從實踐的實踐中發現和提取符合客觀規律的合理因素地產活動。

5.結束語

綜上所述，在當前房地產開發的過程中，必須要對相關的法律和法規進行研究，制定晚上的制度，提升房地產企業的管理水平。

參考文獻：

[1]雷興虎、蔡科云.中國住宅預售制度的存與廢——兼談中國房地產法律制度的完善.法學評論.2016（1）：30

[2]余蓉蓉、姚義俊.完善宏觀調控法律機制對中國房地產市場發展的意義.中國商貿.2017（11）：30