淺談商業銀行對房地產企業信貸的分析

李沐鴻

摘 要：我國的房地產企業經歷了連續幾年突飛猛進的發展，而在房地產市場的發展過程中，銀行業起到了重要的推動作用。銀行業的投入所占的比重也是相當大的。目前，房地產價格一路飆升，而房地產行業屬于資本密集型行業，基于資金短缺以及轉嫁風險的需要，其資金來源主要是銀行貸款。這就出現了房地產行業與金融業、資產價格與信貸增加如影隨形的局面。

關鍵詞：房地產市場；信貸；銀行業；調控

房地產行業是我國的國民經濟支柱產業，也是商業銀行信貸資金主要投向行業，自國務院確定房地產行業為中國支柱產業以來，房地產市場得到了快速發展，但也相繼出現了部分城市房地產過熱、價格不合理上漲、有效供給不足、無效供給過剩、市場運作不規范等不合理現象。為此，我國政府針對房地產領域出臺了一系列宏觀調控措施，如何保證銀行房地產開發貸款資金的安全，避免市場風險，已成為商業銀行資產質量健康發展的重中之重。

一、房地產企業在銀行的信貸過程分析

1、地產開發階段。承擔土地一級開發的有土地儲備中心、土地出讓單位、項目公司以及土地出資（合作）者。這三類單位都有銀行貸款介入，他們的還貸資金又主要來源于土地轉讓。

2、房地產開發階段。房地產開發企業的資金主要來源于自籌資金、國內貸款及其他。房地產開發企業取得貸款后，將部分資金支付給地產一級開發商，這也使銀行對地產開發階段的貸款收回。房地產開發企業通常將工程分為一期、二期、三期等，啟動項目后著力開發一期，在取得銷售許可證等“五證”齊全后預售商品房，獲得預售收入并用該資金開發二期，實現循環開發。

3、房地產銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務，房地產開發企業將取得的銷售收入支付建筑安裝企業的代墊資金和對項目開發貸款進行還貸，銀行通過回收購房者還貸資金實現整個房地產信貸資金的“回籠”。

二、商業銀行給房地產開發貸款的主要風險

（一）信用風險

在商業銀行的業務經營過程中，由借款者的違約行為所導致的信用風險是商業銀行最大的風險來源之一。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或呆賬貸款是影響銀行經營業績的重要因素。房地產企業的信用風險也就成為商業銀行信用風險的主要組成部分。信用風險除了來自開發商的欺詐外，目前比較突出的問題是房地產項目銷售不暢，開發商資金回籠速度沒有達到預期，而開發貸款的還款來源對項目銷售具有很強的依賴性，一旦項目銷售不暢，開發貸款就可能無法到期歸還并發生逾期或倒逼銀行進行貸款重組，形成很大的信用風險。

（二）市場風險

房屋價格決定機制復雜，在國內開發商一般不按開發成本來定價，而是按周邊樓盤的銷售價格甚至是新拍賣土地的成交價格來定價，導致房價的不確定性很高、隨意性很強，均衡房價難以準確界定，房價風險極大；短期供求關系可能完全不反映社會真實需求；一旦消費者對房價走勢的預期發生改變就會轉向“惜購”，市場的有效需求嚴重萎縮，形成市場風險。

（三）銀行監管風險

受利潤驅使，銀行容易產生放貸沖動，如果不注意操作環節的監管，極易產生操作風險。銀行操作風險主要包括：違規發放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發放指標，不按照工程進度合理放款；信貸資金無法執行封閉運作，難以監控；抵押物變現存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。

（四）房地產企業經營風險

企業經營風險指由于企業投資、出售、人事等方面經營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達到預期，直接影響現金流，造成難以規劃銀行貸款的風險。地產開發受到籌資方式、設計定位、成本估算、政策干預等因素的影響，某一個環節出現問題，整個開發項目會產生聯動效應，造成公司損失，資金回籠出現問題。

三、新政策下商業銀行將如何應對房地產企業信貸風險？

1、把握國家宏觀調控的方向，改善經營狀況

商業銀行應遵循國家的政策引導，適時調整內部的房地產信貸政策，使之與國家經濟發展速度和房地產業的波動相吻合。對開發商的主體資格進行審查，企業是否“四證”俱全，其資質、誠信、資金實力、成長過程如何，自有資金到位情況是否達到標準要求，項目資金來源是否合規，在他行或擔保公司、信托公司等影子銀行是否有融資，是否符合上級行對房地產貸款的偏好和準入標準。

對已有不良記錄、抗風險能力較差的開發企業、自由資金明顯不足的項目不得貸款。督促金融機構按照“消化一批、轉移一批、整合一批、淘汰一批”的要求改進和強化信貸管理。

2、加強貸后管理，規避償還風險

在貸后選好第二還款來源，嚴把抵押物價值關。選擇安全、有效的抵押品，保障其第二還款來源的安全可靠。首先對抵押物權屬情況進行審查，避免接受滿二年未動工開發的土地使用權抵押，對以土地使用權抵押的，要根據工程進度，及時轉為在建工程抵押。其次需選擇易變現的資產進行抵押，把握押品的狀態及處置變現難易程度，并對其價值的評估具有合理性，不得虛估，避免價值低、變現難的資產做抵押，保證押品的安全、有效和足值。

3、加強對房地產開發項目資金帳戶的封閉管理。

對整個項目資金實施封閉管理，嚴格用款審核和項目資金流轉過程的監控，確保貸款的投向用于在建工程，對開發企業出現的預售行為，可以采取“賣多少，收回多少貸款本金，解除相應在建工程擔保物權”的方式；另外可以與開發商簽訂協議，指定購房者在銀行辦理按揭業務，從而一方面能監控售房款回籠還貸，另一方面又可取得購房者按揭房屋的抵押權。

4、對房地產開發項目建設工程價款支付情況實施全程監控。

經辦行對房地產開發項目建設工程價款支付情況應給于足夠的關注，有條件的經辦行可以要求借款人提供由工程承包商出具的放棄建設工程價款優先受償權的書面證明，并承諾今后更換工程承包商應當征得貸款行的同意；在貸款發放時向開發企業索取其與承包人簽訂的建設工程合同，了解合同涉及的價款、約定的竣工期限，作為監控開發企業支付工程款的依據；對已經支付的工程款，要求借款人提供在建工程價款已經支付的證明，以規避貸款資金被挪用的風險。

四、結論

目前，我國正處于新一輪的經濟發展周期，為了更好的拉動地方經濟，促進房地產發展將作為重要力量，而需求旺盛，投資規模不斷膨脹，在一定程度上，使房地產建筑材料和土地價格因素不斷上漲，導致房地產泡沫的存在，對銀行業房地產信貸帶來了很大的風險。本文通過分析房地產企業的現狀及對銀行業帶來的挑戰和機遇，指出了當前房地產企業信貸存在的種種風險，針對問題，提出了加強銀行業信貸風險防范的應對和管理措施，以供借鑒和參考。

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