房地產(chǎn)價格影響因素研究

李偉

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，社會經(jīng)濟發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未成熟，房價持續(xù)上漲的問題是目前社會和政府最為關(guān)注的話題。本文對房地產(chǎn)價格的影響因素進行識別和分析，并對抑制房價上漲的提出政策建議，使我國房地產(chǎn)市場能夠健康穩(wěn)定的運行。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；影響因素；價格波動

1引言

房地產(chǎn)業(yè)作為新興的國家支柱產(chǎn)業(yè)，首先要保障關(guān)系民生的住房問題，能否妥善解決住房問題，將直接或間接的影響到國民經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。客觀的講，房價已經(jīng)成為了一個引起全民廣泛關(guān)注的重要的社會問題，既有剛性需求，又有改善需求，還有資產(chǎn)保值增值需求。多種需求交織，對房地產(chǎn)價格影響因素進行研究分析成為了應當認真對待的問題。

2房地產(chǎn)價格影響因素

2.1開發(fā)成本

房地產(chǎn)項目的開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，存在有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等客觀特點。房地產(chǎn)的開發(fā)成本，按完成的時間次序可以分為三大部分：土地取得和開發(fā)成本；建筑物建造成本；其他費用，主要包括管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、宣傳成本、開發(fā)利潤等等。房地產(chǎn)在開發(fā)與銷售過程中，一般都會產(chǎn)生較大的各種費用支出。

2.2經(jīng)濟因素

經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動了個人可支配收入的增加，從而相應地增加了消費需求。由于每個人的收入水平都是不同的，在同樣的住房價格下，每個人的承受程度不同，必然導致存在不同的住房需求。一般，高收入人群的邊際消費傾向低，收入的增加對房地產(chǎn)的需求的影響不明顯，但這些人會以投機的目的進行土地拍賣，從事房地產(chǎn)的投資，這會使房價飛漲。而中低收入人群的邊際消費傾向較大，收入的增加必然會導致消費的增加，他們希望居住在比現(xiàn)階段條件更好的房屋，自然就會偏好房地產(chǎn)成本更高的住宅房，這必然會使房價上漲。

2.3區(qū)位因素

人們的生活和生產(chǎn)活動，都對房地產(chǎn)的位置有某些具體要求，比如交通便利、生活便利、就學就醫(yī)便利等因素，以及是否有保值增值的空間、未來的發(fā)展規(guī)劃等等。從理論上講，區(qū)位也是衡量地租、地價的主要標尺，房地產(chǎn)增值很大程度上是區(qū)位的增值，也是區(qū)位重要性的客觀體現(xiàn)。

2.4需求因素

房地產(chǎn)的供給和需求是影響房地產(chǎn)價格的兩種直接因素，而其它因素都只是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價格。因此，可以把供給和需求當做事物變化發(fā)展的內(nèi)因，外因則是其余的因素，外因只有通過內(nèi)因才能起作用。房地產(chǎn)有建設和銷售周期，從土地的取得到投資建設再到回籠資金一般要長于其他產(chǎn)品的生產(chǎn)周期，這意味著供給可能滯后于需求，房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動。

2.5人口因素

房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量之間有著緊密的關(guān)系。通常情況下，房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量之間呈正相關(guān)關(guān)系。隨著我國城市化建設進程的加快，城市中的人口越來越多，這些外來人口或流動人口都有購房或租房的需求，因而房地產(chǎn)的需求必然增加，與之相對應的房地產(chǎn)價格也隨之增長。反過來，如果人口減少，對商品房的需求也必然減少，房地產(chǎn)價格則隨之下降。

2.6土地成本

土地成本作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，土地價格的變動對房地產(chǎn)價格的變動有著強烈的關(guān)聯(lián)性，即土地價格的變動必然會導致房地產(chǎn)價格的變化。我國經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動了城鎮(zhèn)化水平的提高，這一提高又對土地需求產(chǎn)生了積極影響，增加了人們對土地的需求。因土地的供給彈性相當小，這會使有限的土地資源日趨稀缺，導致土地價格持續(xù)上漲，進而導致房價的上漲。

2.7社會因素

隨著人們生活條件的改善，對住房的要求也日益提高。除了對房屋實體的質(zhì)量要求，還考慮到住房的周圍環(huán)境，住房附近有地鐵站、公交站等方便的交通設施，或者離學校、大型超市近，房價自然會上漲，而且小區(qū)全方位的設有保安設施，當然也會使房價上漲。社會因素對房地產(chǎn)價格的影響是滲透性的，不如經(jīng)濟因素直接。具體而言，這些因素的變化會影響房地產(chǎn)商的投資信心和消費者的購買心理，進而改變到整個房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，最終對房價產(chǎn)生的影響。在日常生活中不難看到這樣的現(xiàn)象，某地區(qū)新建了一座大型醫(yī)院、學校、開放式公園或者是地鐵，那這個地塊周圍的房價也會悄然上漲。歸根結(jié)底，這是人們對周圍房價預期心理產(chǎn)生的效果。一般而言，人們對大型設施周圍的房地產(chǎn)很容易產(chǎn)生一種良好心理預期，從而刺激房地產(chǎn)價格的增長。

3調(diào)控房地產(chǎn)價格建議

3.1增加土地供應面積

增加土地供應面積是抑制房價上漲過快這一局勢的最直接的措施。首先必須改革政府包攬所有權(quán)力的現(xiàn)狀，提高土地供應制度的市場化程度。要確保土地供應必須以普通商品住房為主，保障商品房土地供應面積的增加。由于我國中低收入者占社會的絕大部分，無法承受過高房地產(chǎn)價格。政府必須鼓勵加大對經(jīng)濟適用房和廉價出租房的建設力度，適當減少高檔公寓、別墅等建筑成本高的房地產(chǎn)，降低中低收入消費群的購房承受壓力，給他們提供更為實際的幫助。

3.2充分發(fā)揮銀行信貸對調(diào)控房地產(chǎn)價格的作用

政府應該引導銀行建立較為完善的信貸政策體系，通過銀行信貸，調(diào)控房地產(chǎn)價格，保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。尤其當房地產(chǎn)價格不斷上漲時，可以提高房地產(chǎn)信貸條件，防止更多的信貸資金被房地產(chǎn)投資商濫用。

3.3加強政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控

隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，人口越來越集中在大城市，這會越來越加重城市的壓力，導致城市飽和現(xiàn)象的日益嚴重。政府必須采取國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，加快城鎮(zhèn)化進程，加強對城市邊緣的開發(fā)，分散聚集在市中心的人口。在近郊已建好的住房周圍建設公共設施、大型超市、地鐵公交站等，滿足居民的生活需求，吸引更多的住房購買者。通過緩解城市的壓力，改善城市嚴重的環(huán)境問題、交通堵塞問題最重要的是能夠抑制城市購房的需求，從而穩(wěn)定城市房價的上漲。

4結(jié)語

總之，要保持房地產(chǎn)業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展，政府應采取宏觀政策調(diào)控，對房地產(chǎn)市場的秩序加以規(guī)范。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟自然協(xié)調(diào)下，適當干預市場運作。比如增加住宅商品房面積的供應，適當?shù)靥岣咦》抠J款利率，調(diào)整貨幣供給量以及增加居民收入等。同時，要嚴格執(zhí)行相關(guān)的法律法規(guī)，有力地抵制違法行為，維護房地產(chǎn)市場的正常運作，為房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展起到促進作用。

參考文獻：

[1] 王松濤.城市經(jīng)濟開放度對房地產(chǎn)價格的影響研究———基于中國35個大中城市面板數(shù)據(jù)模型的分析[J].南開經(jīng)濟研究，2009，（2）：88.

[2] 高鴻業(yè).西方經(jīng)濟學（宏觀部分）第五版[M].中國人民大學出版社，2013