房價對居民消費的影響及其區域差異研究

張世涵

內容摘要：本文基于我國31省面板數據實證檢驗房價對居民消費的擠出效應，發現房價顯著擠出了居民消費，商品房銷售均價和房價收入比衡量的房價波動變量均證實這一結論。通過對不同區域研究發現高房價抑制消費的作用存在較大的區域差異。東中部地區高房價抑制消費的作用顯著，而西部地區不顯著。不同經濟發展水平分組研究發現，高經濟發展水平下，房價抑制居民消費的作用不再顯著，表明經濟發展水平提高可以弱化高房價抑制消費的負向作用。中低經濟發展水平下，房價則顯著抑制了居民消費，證實了經濟發展水平對房價負面影響的調節作用。

關鍵詞：房價 居民消費 區域差異

引言

從1998年住房商品化改革以來，中國房價開始呈現急劇增長的態勢。房價快速上漲對經濟社會生活產生了諸多負面影響，從生活方面而言，高房價則對居民消費產生了不可忽視的顯著影響。相關研究從兩個方面對房價影響居民消費的作用進行了分析。一種觀點認為，高房價存在財富效應。較高的房價提高了已有住房者的資產規模，可以直接提高有房者對自己財富的預期，從而會提高此類群體的消費支出。另一種觀點認為，高房價會產生信貸效應。高房價意味著高負債，巨額的購房貸款，增加了居民對自身負債的預期，從而會縮減當期開支，以平滑購房貸款對消費的擠出。雖然這兩種觀點均有一定道理，但是上述兩種理論均是基于西方國家的實踐而提出的，具體應用到中國實際是否可行有待證實。筆者發現，由于西方國家信貸金融體系比較健全，金融體系效率較高，能夠為經濟主體獲取資金提供極大便利，發達的金融體系能夠為購房提供托底穩定器的作用。但是，中國則面臨著西方完全不一樣的金融體系，金融偏向性、金融抑制和金融發展不平衡等現象突出，中國金融系統發展效率較低。這直接導致房價并不能像西方國家那樣增加居民財富的預期，反而更多地增加居民的負債感，從而擠出當前消費。基于這一思考，本文主要集中驗證房價對居民消費的擠出效應。

模型構建與數據說明

為了實證分析房價對居民消費的影響，本文用住宅商品房銷售價格和房價收入比衡量高房價，以識別高房價如何影響居民消費。具體模型為：

consit=γi+β1hpit（hrit）+Xit+εit

其中，cons為居民消費變量，hp為房價指標，hr為房價收入比指標，X為影響居民消費的一系列控制變量。模型中，本文的被解釋變量為居民消費變量，用居民消費支出占GDP的比重衡量。核心解釋變量為房價指標，具體包括房價和房價收入比指標。房價指標用住宅商品房銷售均價衡量，房價收入比指標用房價和收入之間的比重衡量。

其他控制變量包括，基礎設施變量（inf）、城鎮化變量（urb）、對外開放變量（open）、外商直接投資變量（wz）、財政支出變量（cz）、技術進步變量（cx）。為消除異方差對估計結果的影響，以上所有變量均取對數處理。本文數據樣本為1998-2017年中國31省的面板數據。所有數據均來自1998-2017年《中國統計年鑒》，表1為變量的描述性統計。

實證結果及分析

（一）基準回歸

本文研究的目的在于分析房價變動對居民消費的影響，具體通過利用房價和房價收入比來分析。對于研究方法，本文同時使用OLS回歸、固定效應回歸和隨機效應回歸。如果實證結果中發現房價變量的系數顯著為正，則表明房價可能會促進居民消費，反之可能會抑制居民消費。所有模型估計結果如表2所示，所有估計方法均顯示房價變量和房價收入比系數均顯著為負，表明房價波動對居民消費產生了顯著的抑制作用。這一結果在于，在當前房價波動的背景下，高房價極大提高了居民的生活成本。在購房過程中，有可能是動用兩個家庭的儲蓄來實現購房目的。且由于房價暴漲，購房成本急劇增加，直接導致購房資金增加。這必然增加居民在購房方面的貸款。從長期來看，雖然居民賬面的資產表現出增加，但從心理上而言，負債給居民造成了消費擠出效應仍然占據主導地位。在面臨較多購房貸款的前提下，居民更多地是傾向于縮減消費支出，以平滑生命周期內的消費支出。因此，房價高增長傾向于抑制居民消費。

（二）區域異質性

從全樣本回歸可以發現，房價影響居民消費的整體效應，但是仍然不清楚房價影響居民消費的差異。為此，本文進一步將樣本分為東中西三個區域，研究不同區域間房價影響居民消費的差異，估計結果如表3所示。結果表明，東中西部之間房價影響居民消費的作用存在較大差異，無論是房價，還是房價收入比，東中部地區高房價對居民消費均產生顯著的抑制作用。而對于西部地區來說，高房價對居民消費的抑制作用不再顯著。對于這一結果的解釋在于，從全國房價波動的趨勢來看，東中部地區城市房價率先增長，且房價上漲的幅度已然明顯超過了居民收入增長的幅度。對于西部城市來說，房價上漲的幅度明顯沒有東中部快。但另一方面，雖然西部地區房價增速沒東中部快，但是，房價整體上還是會對居民消費產生抑制作用，只是這一抑制作用不再顯著而已。因此，房價對居民消費額影響對于東中部顯著，而西部不顯著。

（三）經濟發展水平異質性

在地區差異分析的基礎上，本文進一步分析經濟發展水平下房價影響居民消費的差異。進行這一分析的理由在于，經濟發展水平的高低意味著當地居民收入水平存在差異，也就直接意味著消費能力的高低。在房價高增長的背景下，房價高漲直接會削弱居民的消費能力，但是當經濟發展水平很高時，是可以平滑高房價給居民帶來的負債感，從而會增加消費，或者至少對消費的抑制作用沒有那么強。基于這一分析，估計結果如表4所示。結果表明，經濟發展水平較低時，房價顯著抑制了居民消費，當經濟發展水平處于中等水平時，依然抑制了居民消費，但是這一抑制作用有減弱的趨勢。

結論

房價高增長目前已經與國民經濟生產和居民生活產生了無法分割的聯系，本文主要關注房價與居民生活的消費方面的聯系。利用我國31省市1997-2016年的面板數據，本文研究了高房價與居民消費之間的關系，以及高房價對居民消費影響的區域差異和經濟發展水平差異。本文結論發現，高房價顯著抑制了居民消費，無論是房屋銷售均價表征的高房價，還是房價收入比表示的高房價均表明，高房價抑制了居民消費。區域差異分析則表現出較大差異性，主要在于區域房價波動程度不一。東中部地區由于房價上漲速度較快，對居民消費產生了顯著的抑制作用，而西部地區不顯著。經濟發展水平方面，經濟發展水平的高低可以影響房價抑制消費的作用。經濟發展水平越高，房價抑制消費的作用越弱。