財務視角下房地產公司風險管控

吳昆

摘 要：近些年來由于我國對房地產行業發展的大力推動和扶持，房地產行業得到了飛快的發展，目前房地產行業已經成為我國經濟的重要組成部分。與此同時，房地產行業由于其自身的經營特點，通常會涉及巨大的資金，而且投資變現的周期也比較長，再加上市場的不穩定以及房地產公司集資的手段也十分有限，所以就會產生一定的財務風險。因此，房地產公司在經營時必須要做好財務風險的管控。

關鍵詞：財務視角；房地產公司；風險管控

我國的房地產行業在近二十多年來得到了快速的發展，其巨大的收益使得很多房地產公司都趨之若鶩，忽略了房地產行業存在的巨大風險。但是近些年來由于金融危機以及房地產泡沫等因素的影響，房地產行業要面對的風險也越來越多，所以房地產公司必須加強對于財務風險的管理和控制。財務的風險管控對于房地產企業的正常經營來說起著舉足輕重的作用，它不僅可以作為房地產公司正常運營的支撐，也是房地產公司管理職能的表現。因此很多房地產公司都積極地建設公司內部的風險管控體系。房地產公司必須建立起一套完備的財務風險管控系統，因為完善的財務風險管控體系可以幫助房地產公司在國家政策變化或者市場出現波動時做好積極有效的應對；而且完善的財務風險管控體系也體現著房地產公司良好的管理規劃能力，只有房地產公司建立起完善的財務風險管控體系之后，才能真正地在整個房地產行業巨大的競爭壓力下生存和發展。

當前房地產公司所面對的主要風險

融資渠道比較單一

資金的籌集對于房地產公司來說至關重要，它極大程度地決定了房地產公司日常的運營，可以說在房地產公司眾多財務管理項目當中，融資是最重要的項目之一。近年來，由于我國出臺了相關房地產市場的調控措施以及銀行對于資金籌集渠道監控的加強，信用貸款進入房地產行業的難度也日漸提高。正因如此，房地產公司籌集資金的方式過于單一也成為了阻礙房地產公司發展的因素之一，我國很多中小型房地產公司就因為無法籌集到相應的啟動資金使得相關項目無法開展。再者，我國房地產公司在進行融資的過程中，容易受到外界很多因素的干擾，比方說現在房地產公司在融資之前必須要考察好相關籌集資金的環境等因素，房地產公司不能將籌集資金的渠道只局限于向銀行貸款。但就目前的實際狀況而言，房地產公司可供選擇的融資方式卻少之又少，而且由于市場競爭等因素，很多房地產公司通過現有手段也無法籌集到資金，這將會導致公司的資金鏈斷裂。而且很多房地產公司在融資過程中沒有考慮到融集到的資金與融資成本之間的關聯；有的房地產公司只關注到了融集到的資金的多少而沒有考慮在資金籌集過程中的各類成本，使得房地產公司所面臨的財務壓力不斷增加，使得房地產公司的財務管理難以有效進行，嚴重影響了房地產公司的正常經營和發展。

房地產企業的財務人員缺乏相關財務專業知識

眾所周知，財務人員對于財務管理工作進行的有效與否有著至關重要的作用，他們的綜合素質直接決定了房地產公司的財務管理工作是否能真正有效地落實下去，財務人員的工作能力和專業知識也極大地影響了財務管理工作的準確性以及公司的財務風險。而且近年來國家頒布了大量的有關于房地產公司財務管理的相關政策，但很多房地產公司的財務管理人員并沒有去仔細了解和學習這些新政策、新規定，使得其難以應對新時代的財務管理工作并規避相關的財務風險。而且在部分房地產公司中，十分缺乏高素質的財務管理人才。很多從事房地產公司財務管理的工作人員在進行財務管理工作時都只是依靠個人經驗和直覺，這讓財務管理工作的隨意性大幅提高，也直接提高了房地產公司要面臨的財務風險。

據了解，我國某地一房地產公司計劃在七年內完成一住宅區的建設，預計落成后總收入為十億元，總投資額（含稅金）為八點五億，凈利潤為一點五億。房地產公司做了兩種方案；一方案內含報酬率為8.92%，凈現值為0.88億，二方案內含報酬率為10.15%，凈現值為1.04億。對兩個方案進行評估后發現二者的凈現金流和凈利潤率均一致，但由于各階段凈現金流的不一致造成了二者內含報酬率以及凈現值的不同。由于房地產企業的項目周期比較長，所以若沒有考慮貨幣時間價值的話會造成對企業實際價值的錯誤估計，影響房地產企業的決策。

房地產公司內各部門之間缺乏合作

房地產公司的財務管理工作并不只屬于財務部門，其并不是一項由財務部門單獨進行的工作，財務管理工作需要財務部門與其他有關部門相互配合，多溝通與交流，尤其是房地產公司內部的工程部門。但我國有些房地產公司的管理者認為財務管理工作只屬于財務部門，與公司內部其他部門沒有較大聯系，使得各部門之間缺乏應有的溝通與協調，這極大降低了財務部門財務管理工作的效率，甚至影響到了管理者的決策。

基于財務視角應對風險的措施

擴展和完善融資渠道

眾所周知，房地產行業的資金需求量十分龐大，所以房地產公司在進行工程項目時需要巨大的資金，這使得房地產公司的資金籌集工作變得十分艱巨，如何解決這一難題成為了加快房地產公司發展的重要因素之一。就目前而言，我國大部分房地產公司籌集資金的方式和渠道還比較單一，籌集資金的能力也有待提高；所以我國房地產公司必須要使其籌集資金的方式和手段不斷拓展，使房地產公司自身的融資渠道和方式更加多元化。房地產公司首先可以通過公司自身發起或者自然人發起的方式來進行民間資金的籌集。其次還應擴大金融業務，不能將企業的金融業務只局限于銀行，房地產公司還可以使用商業匯票等結算方式。最后，在資本市場中房地產公司應更加活躍，在融資時可以采用股票和債券等形式。而且房地產公司還應在融資工作進行過程中及時發現問題并進行總結和分析，進而制定出更加合理有效的財務管理方法。

加強對財務管理人員專業知識和職業技能的培養

房地產公司的財務管理工作開展的是否有效主要還是由房地產公司內相關的工作人員決定的，只有相關的財務管理人員在工作時認真負責，并且也具備足夠的職業技能時，房地產公司的財務管理才能真正地落實下去。正因如此，房地產公司內的相關部門一定要加強對于財務管理人員專業知識以及職業技能的培養。首先，房地產公司應注重對于財務管理人員的招聘工作，在招聘時就應提高相應的要求，制定相應的招聘標準，確保所招收的工作人員都是具有相對高的綜合素質的；其次，應定期在公司內組織員工的培訓工作，使工作人員能夠不斷地汲取新的財政管理的知識，從而在應對各類財務問題和風險時更加從容。

加強公司內部各部門之間的合作與溝通

房地產公司在項目開展過程中所涉及到的范圍很廣，而且資金的流動性也很大，正因如此，若公司內部各部門之間沒有足夠的合作和溝通的話就會使得公司的運營效率大大降低。首先，房地產公司的財務部門的工作與其他部門發生沖突時應先進行公司相關財務預算工作的總結和分析。其次，房地產公司應加強內部各個部門之間的溝通，內部各部門的相關負責人應定期組織跨部門會議，多與其他部門溝通和交流，對公司內部的資金流動狀況和使用情況進行全面的了解，保證公司財務管理工作的有效進行。最后，房地產公司的高層應建立相關的監督部門，對公司內部財務部門的工作進行有效的管理和監控。

結語

總的來說，由于我國目前的國情，所以人民群眾對于住房的需求是十分龐大的，所以我國的房地產行業今后還會不斷地發展；正因如此，也會吸引越來越多的公司投入到房地產行業當中，而房地產公司在經營時不能只被巨大的利潤所蒙蔽，還應認識到房地產行業存在的巨大風險，只有在經營過程中對這些財務風險進行規避，才能實現真正的發展。

（作者單位：華潤置地（山東）有限公司）

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