惡意“跳單”仍應(yīng)擔(dān)責(zé)
——從一起房產(chǎn)居間合同糾紛看“跳單”行為的責(zé)任認定

梁 岱

（637100 四川省南充市高坪區(qū)人民法院 四川 南充）

一、基本案情

2016年3月2日，N市G區(qū)東方國際社區(qū)某單元房屋的業(yè)主將需要出售該房屋的信息登記在A房產(chǎn)中介公司門店。李某因購房需求，到A房產(chǎn)中介公司所在門店尋求購房咨詢服務(wù)。A房產(chǎn)中介公司工作人員帶領(lǐng)李某及家人到包括本案所涉房屋在內(nèi)的多套房屋實地看房。同年6月21日，A房產(chǎn)中介公司工作人員帶領(lǐng)李某及家人看房后，雙方簽訂了《服務(wù)協(xié)議書》，其主要內(nèi)容為：買房人（李某）是第一次知道A房產(chǎn)中介公司推薦的房源信息，買房人在此之前，其他房地產(chǎn)中介機構(gòu)沒有向買房人推薦和帶買房人查看A中介公司所推薦的房源，買房人對A中介公司的媒介服務(wù)、咨詢服務(wù)簽字確認。同時載明：買房人如果在簽訂本確認書后的三個月內(nèi)無論以何種方式及價格與A中介公司所推薦的房源業(yè)主私下達成房屋買賣協(xié)議，買房人都要按成交價的2%向A中介公司支付居間服務(wù)傭金。同年6月23日，A房產(chǎn)中介公司工作人員再次帶領(lǐng)李某及家人到案涉房屋看房，并與買房人進行了見面，就價款及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等事項進行了初步磋商。同年6月24日，李某及其配偶與本案所涉房屋的業(yè)主撇開A房產(chǎn)中介公司，私下簽訂了《房屋買賣合同》并辦理不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。A房產(chǎn)中介公司向李某索要傭金未果，遂訴至法院，要求李某支付居間服務(wù)報酬。

二、裁判結(jié)果

一審法院認為，A房產(chǎn)中介公司與李某所簽訂的服務(wù)協(xié)議書，是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方真實意思表示，該協(xié)議書不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約定履行各自的義務(wù)。《客戶服務(wù)協(xié)議書》中確認，A房產(chǎn)中介公司是首家向李某提供案涉房屋出售信息的中介公司，李某有義務(wù)在查看房屋后的三個月內(nèi)無論以何種方式及價格與賣房人私下達成房屋買賣協(xié)議，李某作為委托人都要按約定標(biāo)準(zhǔn)支付受托人A房產(chǎn)中介公司傭金。李某雖辯解其是通過其他渠道獲得的該房源信息，但其并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明，故認定與A房產(chǎn)中介公司的居間合同關(guān)系中存在明顯的惡意“跳單”行為，違反了雙方簽訂的協(xié)議。因此，對A房產(chǎn)中介公司請求李某支付居間服務(wù)報酬的主張予以支持。

李某不服一審判決而提起上訴。二審法院依法維持原判。

三、案例分析認定

《客戶服務(wù)協(xié)議書》通常是中介機構(gòu)提供的格式合同，其中禁止買房人利用中介機構(gòu)提供的房源信息，撇開該中介機構(gòu)與賣房人私下簽訂房屋買賣合同的約定應(yīng)屬于格式條款，但其目的在于保護中介機構(gòu)作為居間人在提供了居間服務(wù)后，應(yīng)當(dāng)享有的合法權(quán)益，不違反相關(guān)法律規(guī)定，該約定是有效的，應(yīng)具有約束力。即限制買房人惡意“跳單”行為，但對惡意“跳單”行為的具體認定，應(yīng)從中介機構(gòu)與買房簽訂協(xié)議的具體內(nèi)容、中介機構(gòu)媒介服務(wù)的履行程度、買房的主觀故意等行為進行評判，從而達到既保護房產(chǎn)中介機構(gòu)合法權(quán)益，促進中介服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，維護市場交易秩序，又保護買房人的合法權(quán)益的目的。

（一）限制“跳單”條款的效力

從N市近幾年二手房交易情況來看，近九成是通過房產(chǎn)中介機構(gòu)提供的居間服務(wù)促成的交易。在居間活動中，中介機構(gòu)的目的在于通過提供居間服務(wù)后收取買房人一定數(shù)量的傭金，賣房人一般不用支付傭金，但在目前二手房交易過程中，由于誠信機制缺失，往往存在買房人惡意“跳單”現(xiàn)象，即中介機構(gòu)帶買房人實地查看房屋并介紹與賣房人認識后，買房人為了逃避支付傭金而撇開中介機構(gòu)私下與賣房人簽訂房屋買賣合同。事實上損害中介機構(gòu)的利益。中介機構(gòu)為了限制買房人這種惡意“跳單”行為，通常要求買房人在看房前簽訂《服務(wù)協(xié)議書》，這類協(xié)議雖為格式條款。這些條款是關(guān)于買房人撇開中介機構(gòu)私下與賣房人簽約的責(zé)任條款，這些條款往往是中介機構(gòu)在與買房人簽訂《服務(wù)協(xié)議書》前已充分履行了告知義務(wù)，也不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，這些條款目的在保護中介機構(gòu)作為居間人提供居間服務(wù)后依法應(yīng)當(dāng)獲得的利益，也是為了維持這個行業(yè)正常運轉(zhuǎn)的無賴之舉。因此應(yīng)當(dāng)為有效。所以，在“跳單”行為的個案處理過程中，應(yīng)從買房人是否利用中介機構(gòu)提供的房源信息撇開中介機構(gòu)與賣房人私下訂立房屋買賣合同、中介機構(gòu)提供媒介服務(wù)的程度、以及買房人是否故意逃避支付傭金義務(wù)等情形來綜合認定。結(jié)合本案，李某與A房產(chǎn)中介公司簽訂了協(xié)議書，A房產(chǎn)中介公司已告知了李某房源信息并帶李某及家人實地查看了案涉房屋，組織買賣雙方就房屋價格、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等重大事項進行見面磋商，若李某在三個月內(nèi)與該房源的業(yè)主達成了房屋買賣協(xié)議，就有義務(wù)向A房產(chǎn)中介公司按約定支付居間報酬。

(二)李某的是否屬于惡意“跳單”，是否承擔(dān)法律責(zé)任

分析李某于2016年6月21日、23日在A房產(chǎn)中介公司工作人員帶領(lǐng)下兩次實地查看該房屋，并在A是中介公司工作人員的組織下，與該房屋的業(yè)主進行了見面，對價款、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等事項進行了磋商，隨后即于2016年6月24日與該房屋的業(yè)主簽訂《房買賣合同》并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)等情形，足以認定李某系惡意“跳單”行為，其故意阻止中介傭金支付條件的成就構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)支付報酬的責(zé)任。合同法的相關(guān)條款明確規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。