試論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

吳 凡

（830000 新疆仕誠(chéng)律師事務(wù)所 新疆 烏魯木齊）

1 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記概述

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)交易過(guò)程中，“一房二賣”、“一房多賣”的現(xiàn)象頻發(fā)，通常情況下，在房產(chǎn)交易中， 買受人在簽訂房屋買賣合同到可以辦理房屋登記的過(guò)程中存在一定的時(shí)間間隔，如果在此期間第三人依據(jù)登記將成為房屋的合法所有人，按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)以及合同相對(duì)性的原則，買受人并沒(méi)有權(quán)利要求第三人返還不動(dòng)產(chǎn)，只能向出賣人主張違約責(zé)任，這并不能解決買受人對(duì)房屋需求的根本訴求，還是沒(méi)有保障買受人的合法權(quán)益。而不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記通過(guò)對(duì)將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行登記，賦予其物權(quán)排他效力，使得出賣人的再次處分行為無(wú)效，從而實(shí)現(xiàn)買受人最終得以獲得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的。預(yù)告登記是一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)登記形式，用來(lái)保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，一次性是將物權(quán)排他效力賦予經(jīng)過(guò)登記的請(qǐng)求權(quán)。

相較本登記來(lái)說(shuō)，預(yù)告登記是具有臨時(shí)性的， 是在還不具備本登記所具備的條件下，為了保障將來(lái)?xiàng)l件符合后能夠順利進(jìn)行本登記而進(jìn)行的登記，并不能即時(shí)的取得物權(quán)變更的法律效果。而相對(duì)于也是臨時(shí)登記的以登記來(lái)說(shuō)，預(yù)告登記是一種債權(quán)擔(dān)保的手段，是的違反預(yù)告登記所擔(dān)保的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效。在不動(dòng)產(chǎn)的交易中，信息不對(duì)成和供求關(guān)系失衡是一種常見(jiàn)情況，買受人在這一交易過(guò)程中處于相對(duì)弱勢(shì)地位， 不可避免的可能承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而預(yù)告登記制度在某種程度上可以緩解這種情況，增加了作為交易標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)的透明度，這也體現(xiàn)了民法中的公平原則。與本登記不同，預(yù)告登記的客體是請(qǐng)求權(quán)，是民法對(duì)物權(quán)保護(hù)在債權(quán)領(lǐng)域的一種延伸。民事立法中的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有著不可替代的功能。 首先是對(duì)將來(lái)物權(quán)的公示功能，僅僅依靠合同的約束力，來(lái)保障不動(dòng)產(chǎn)合同成立后期待權(quán)的實(shí)現(xiàn)， 效力相對(duì)薄弱，而通過(guò)預(yù)告登記則可以使得該不動(dòng)產(chǎn)的交易狀態(tài)處于公開(kāi)狀態(tài)，公眾可以了解到該不動(dòng)產(chǎn)的交易狀態(tài)和排他性效力， 保護(hù)交易的安全。其次是可以對(duì)抗再處分的功能，我國(guó)采用的在處分行為絕對(duì)無(wú)效原則，預(yù)告登記后的一切處分行為，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，都不能發(fā)生物權(quán)效力。這樣從不動(dòng)產(chǎn)買賣合同成立到物權(quán)轉(zhuǎn)移之前的這段期間，就可以保護(hù)合同債權(quán)人的利益。

2 我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的問(wèn)題和完善

我國(guó)的預(yù)告登記所適用的范圍較窄，《物權(quán)法》第二十條只概括規(guī)定適用于房屋買賣和其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，未采用列舉方式明確具體可以適用的請(qǐng)求權(quán)類型。我國(guó)關(guān)于預(yù)告登記制度在《物權(quán)法》中的表述為“房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，可見(jiàn)我國(guó)對(duì)預(yù)告登記所保護(hù)并顧全的權(quán)利限定為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移之請(qǐng)求權(quán)。 也就是說(shuō)我國(guó)法律對(duì)預(yù)告登記制度所保全的群里范疇有著嚴(yán)格的限定，物權(quán)法對(duì)于另附條件的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)也無(wú)法提供保障。 在實(shí)踐中，我國(guó)傾向于對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行預(yù)吿登記，這更是過(guò)于狹隘。我國(guó)設(shè)定的預(yù)告登記依舊存在定義模糊、范圍狹窄等缺陷。其他國(guó)家和地區(qū)的比較成熟的立法例中不僅包括了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，還包括附條件或附期限的有關(guān)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)以及以保全順位為目的的請(qǐng)求權(quán)。在實(shí)踐中，預(yù)告登記制度僅能適用于房屋買賣交易中，這不符合該項(xiàng)登記制度的設(shè)計(jì)目的，影響了預(yù)告登記功能的實(shí)現(xiàn)。 另一方面，我國(guó)關(guān)于預(yù)告登記發(fā)生條件的要求過(guò)于嚴(yán)苛，在目前的不動(dòng)產(chǎn)交易中，買方和賣方的地位是不太平衡的，我國(guó)法律規(guī)定申請(qǐng)預(yù)告登記的唯一情形是依照當(dāng)事人的約定，那么在買方處于明顯優(yōu)勢(shì)地位且不愿意進(jìn)行預(yù)告登記的時(shí)候，買房如何保障自己的合法權(quán)益就成了一個(gè)問(wèn)題，請(qǐng)求預(yù)告登記的權(quán)利人仍然無(wú)法得到保障。

關(guān)于上述提到的一些問(wèn)題，應(yīng)參照他國(guó)好的理論經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際情況予以完善。第一，擴(kuò)大預(yù)告登記的范圍，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記適用范圍仍然比較狹窄， 應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大，讓當(dāng)事人能夠按照意思自治的原則來(lái)進(jìn)行自由的約定。預(yù)告登記只能只用于房屋物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)上是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng)該將其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行明確。還可以借鑒國(guó)外立法中將附期限和附條件的請(qǐng)求權(quán)納入保護(hù)范疇，基于不動(dòng)產(chǎn)的特殊性質(zhì)，抵押和租賃等權(quán)能都可以納入預(yù)告登記， 這樣在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)才能獲取清晰的信息資料，這有利于建立誠(chéng)信交易的市場(chǎng)。第二，對(duì)預(yù)告登記的發(fā)生條件進(jìn)行完善。 目前的立法基于平衡利益，要求一定要有當(dāng)事人雙方的約定和合意作為條件，而現(xiàn)實(shí)生活中賣方往往是占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位的，應(yīng)該允許買受人依據(jù)法院的裁定來(lái)進(jìn)行預(yù)告登記，允許買受人單方的申請(qǐng)權(quán)，這樣登記制度才能更好的得到實(shí)施，需要盡快地統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)來(lái)解決現(xiàn)階段預(yù)告登記存在漏洞的情形。 最后，要完善預(yù)告登記的效力。我國(guó)現(xiàn)行法律中只規(guī)定了對(duì)請(qǐng)求權(quán)的保全效力，應(yīng)該在相關(guān)法律中增加對(duì)順位保全效力和破產(chǎn)保護(hù)效力的規(guī)定，使預(yù)告登記權(quán)利人的合法利益得到更全面的保障。

3 小結(jié)

預(yù)告登記制度在德、日等國(guó)家有悠久的歷史，制度也相對(duì)完善，而我國(guó)的預(yù)告登記制度目前還處于起步階段，還不能完全發(fā)揮其保全將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的功能。因此完善不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度就顯得尤為重要，要對(duì)制度進(jìn)行完善，對(duì)法條進(jìn)行細(xì)化，這些還需要各界法律人士的進(jìn)一步研究和探索。