淺析我國房屋租賃權的法律性質

許艷利

（100023 八爪魚在線旅游發展有限公司 北京）

一、房屋租賃權概述

房屋租賃權是指承租人以租賃合同為依據而取得對出租人租賃房屋的占有使用等權利的集合體，是一項綜合性權利。2007年我國物權法頒布后，房屋賃權法律問題有了更明確的法律依據，相關理論也獲得長足發展。2009年，最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，首次對房屋租賃問題做了具體規定，各國都非常重視房屋租賃相關立法，側重于保護承租人的合法權益，以穩定租賃市場。房屋租賃關系人民基本居住需求，牽涉面廣，利益復雜。目前國家正在大力發展房屋租賃市場，推行“租住同權”，著力緩解剛需人群的居住壓力，在這個過程中更需要加強房屋租賃關系的法律研究。

二、房屋租賃權的法律性質述評

學界對房屋租賃權法律關系的性質主要有三種學術觀點：傳統的觀點主要是債權論，認為房屋租賃權是在出租方和承租方達成房屋租賃合同的前提下，形成的債權債務關系，其性質屬債權，即使在物權法頒布以后，承租人的租賃權具備了對抗性的屬性，但并不具有物權意義上的自由的處分和讓與權能，其享有的對抗效果仍來源于出租人，不改其債權本質；目前學界也更多的承認房屋租賃權具有的逐漸轉向用益物權論的傾向，認為承租人對出租人的房屋，在租賃期間是一種排他性的占有、使用的準物權權利，在房屋租賃權物權化傾向后，主張以占有為核心要素實現房屋租賃權的準物權保護。就如同賦予承租人以“買賣不破租賃”和“同等條件下的優先購買權”等準物權屬性一樣。更有甚者，提出我國現階段房屋租賃權已經在事實上成為了債權物權均有的綜合型權利的觀點，認為房租租賃的研究起點應該定位于房租租賃債權的物權化。只有從債權物權化視角出發，才能解釋各國立法通行做法關于關于房屋承租人享有的各項權利的規定。

在房屋租賃法律關系中，通常面臨如下幾個問題：一是承租人的租金調價請求權，二是承租人的轉租權，三是承租人房屋優先購買權。這幾項權利全都派生于房屋租賃合同這個基礎合同，但具有物權的某些特點。首先對于承租人的租金調價請求權問題，在有合同約定的情況下，應該對出租人的權利加以適當限制，只有出現實質違約情況時，出租人才能解除合同，以保護房屋租賃合同的穩定性。在無合同約定的情形下主張調價的，應根據情勢變更原則和合同目的實現需要原則賦予承租人以法定的調價請求權。對于承租人的修繕請求權問，應該明確做出規定，避免出租人利用地位優勢強迫承租人承擔較重的法律責任。對于承租人的轉租權問題，應該在保證合同雙方利益平衡和促進物的使用前提下，放寬限制標準。應該利用“租售同權”住房改革的契機，建立起完善的住房租賃和流轉體制機制。以緩解住房壓力，促進租房資源合理利用高效配置。

三、“租售同權”語境下的我國住房租賃制度再出發

各國房屋租賃立法大多采取更加保護房屋租賃承租人的立法傾向，本文認為在“租住同權”住房改革實踐中應該采取更加切實有效的措施推進房屋租賃權的物權化進程，更加側重于保障承租人獲得安定持續和穩定的住房體驗，這就要求完善包括承租人優先購買權在內的房屋租賃權保障制度。如果房屋租賃權成立在先，房屋后續進行抵押時應明確告知抵押權人房屋的權利負擔。如果房屋抵押權在先成立的，在實現抵押權的過程中應該充分考慮房屋承租人的切身利益，法律應加大保護房屋承租人的安定使用權力。并規范房屋轉讓和轉租法律關系，嚴格堅持“買賣不破租賃”和“抵押不破租賃”原則。在“租售同權”改革過程中嘗試以法律形式確認房屋租賃權的對抗屬性，增強房屋租賃的穩定性和保障性，也有利于避免和其他權利發生沖突的可能性，以穩定住房租賃市場和住房租賃關系。

“買賣不破租賃”制度體現了房屋租賃權所具有的物權化傾向，承認承租人在租賃時的優先保護地位，賦予了租賃權對抗買受人物權的效力，并基于承租人在事實上的占有使用狀態，賦予其物上請求權，使承租人在特定情形下可直接向第三人主張權利，這種讓承租人對房屋享有有限準物權權能的制度安排，說明了目前房屋租賃權已經超出了傳統債權的范圍，這是符合發展住房租賃市場的歷史趨勢的，大可不必拘泥于必須將房屋租賃權納入債權還是物權的范疇，承認其是發展著的權利。有學者主張將租賃權歸入用益物權，給予房屋租賃權以更穩定的支配權。這種主張具有較大的現實障礙，忽視了保護作為合同相對方的出租人的權利，是有待觀察和商榷的。

我國房屋租賃權同時具有債權和物權的性質，房屋租賃權在性質上仍因歸屬于債權，但隨著理論的更新和“租售同權”的落實，房屋租賃權的使用功能將具有更強的準物權屬性，未來也將更加類似于用益物權的特征。法律為保護承租人的利益、維護穩定的租賃關系，規定了的“買賣不破租賃”、“承租人優先購買權” 具有準物權效力的條文，加上承租人享有的基于占有而對侵害房屋租賃權的行為有排除妨害請求權和損害賠償請求權等權利，說明我國房屋租賃權已具有準物權的特征了。我國房屋租賃權也應該堅持與時俱進的價值取向，在房屋租賃合同關系內部，堅持其合同債權屬性，出租方以收益為主要目的，承租方以使用為主要目的，以合同法和債法予以調整，與此同時以法律明確規定的方式完善房租租賃權的使用準物權屬性，在“租售同權”改革中著力提升住房租賃關系的規范性和安全性。做好承租人和出租人的利益平衡問題，做好承租人和第三人的利益協調問題。