淺析“借名買房”的相關法律問題

鄧世姣

（300050 天津住宅建設發展集團有限公司 天津）

現如今，越來越多的人出于住房需要或投資需要，為規避限購限貸等政策而借用他人名義購買房屋。過程中難免會引起糾紛，促使人們開始關注借名買房背后的風險和法律問題。本文將就借名買房涉及的相關法律問題進行簡單的分析，希望對購房各方當事人有所幫助。

一、“借名買房”的概念

借名買房是指借名人（實際購房人）由于某種原因，不能以本人名義購買房屋，經出名人（產權登記人）同意，以出名人的名義購買房屋，并約定房屋歸屬于借名人所有的一種不動產交易模式。

二、“借名買房”相關協議的效力

（一）借名買房合同與借名登記合同

在借名買房關系中，通常會涉及到借名買房合同和借名登記合同，這兩種合同可以被理解為陰陽合同。本文中的“借名買房合同”特指實際購房人借用出名人的名義與售房人訂立的房屋買房合同，即陽合同。而“借名登記合同”特指借名人與出名人訂立的，約定將借名人出資購買的房屋登記在出名人名下，并由借名人對房屋享有所有權的合同，即陰合同。

（二）借名登記合同的效力

借名買房合同作為陽合同，是出名人與售房人訂立的，須經不動產登記部門備案登記的，通常認為該合同合法有效，這也是不動產發生物權變動的基礎和前提，故對此不再贅述。本文僅對借名人與出名人私下訂立的陰合同，即借名登記合同的效力進行具體分析。

1.普通商品房

對于借名購買普通商品房的情形，學界普遍認為，若該行為系當事人真實意思表示，并具備合同生效要件，且不違法法律禁止性規定，則應當認定合同有效。值得思考的是，為規避限購令而借名購買商品房的效力如何認定。筆者認為，首先，限購令是行政機關在特定時期特定區域頒布的，屬于抽象行政行為中的非規范文件，雖然其具有一定調控作用，但本質上不屬于法律和行政法規，因此借名購買普通商品房的合同并不違反法律、行政法規的強制性規定；其次，無論出于居住需求還是投資需求，借名購房人的主觀目的是購房，并且支付相應購房款，不能認定其損害國家、集體、第三人利益或社會公共利益。因此，筆者認為，當事人因購買普通商品房而訂立的借名登記合同，通常為有效合同。

2.保障性住房

保障性住房是指政府針對中低收入住房困難家庭或其他特殊人群所提供的限定標準、限定價格的住房。也就是說，購買保障性住房的主體必須符合限定標準或具備特殊購房資格。這種情況下，購買保障性住房訂立的借名登記合同的效力需要分情況討論。第一種情況：借名人與出名人都具有特殊購房資格，此時借名人與出名人訂立的借名登記合同，通常應為有效合同，理由與前述購買普通商品房一致；第二種情況：不具備特殊購房資格的借名人購買保障性住房，實際上其既借用了出名人的名義，又借用了出名人購買保障性住房的資格，該借名登記合同效力值得商榷。首先，該行為違反了保障性住房相關管理辦法，但該規范性文件屬于部門規章，不屬于法律和行政法規，因此，購買保障性住房的借名登記合同并不違反法律、行政法規的強制性規定。其次，借名購買保障性住房的主觀目的是購買保障性住房，其支付了相應房購房款，并不能認定其損害了國家、集體或者第三人利益。最后，因保障性住房具有社會公益性，不具有特殊購房資格的人借名購買保障性住房，不僅會擾亂保障性住房管理秩序，還會占用具有特殊購房資格的低收入群體購買保障性住房的資源，其侵害了社會公共利益，特別是低收入群體的利益。同時，具有特殊購房資格的出名人取得資格后，通過轉讓自己的購房資格從中牟利，有悖于建立保障性住房制度的初衷。因此，筆者認為，不具有特殊購房資格的人，借名購買保障性住房所訂立的借名登記合同，屬于損害社會公共利益的合同，應認定為無效合同。

三、認定“借名買房”權屬的相關理論依據

本文僅在借名登記合同合法有效的前提下，討論房屋權屬認定的相關依據。

（一）我國現行不動產登記制度

物權法規定，我國不動產登記制度采取登記生效主義。當房屋產權登記人與實際購房人一致時，登記公示確實能夠真實反映物權歸屬情況。而在借名登記的情況下，產權登記人與實際購房人并不一致，按照物權法規定，原則上應推定登記公示的權利人為房屋所有權人，但現實中往往不能僅通過登記公示來判斷所有權歸屬，而無視實際購房人的利益。因為，登記公示作為不動產物權的外在表現形式，雖然能調整并反映絕大多數不動產物權歸屬情況，但其并不能絕對真實的反映所有不動產的真實歸屬情況。因此，登記公示的推定正確性并非絕對權威，而是應以登記公示推定正確為原則，以其他證據認證為例外。如此才能更全面的保護實際權利人的權益，體現法律的公平正義。

（二)法律物權與事實物權理論

在借名登記中，涉及到產權登記人和實際購房人，相應會涉及到法律物權和事實物權。所謂法律物權是指通過法定的公示方式，具備法定的權利外在表現形式，被法律認可受法律保護的物權；所謂事實物權是指沒有通過法定公示方式體現權屬，但有足夠證據可以證明權利人對標的物享有支配權的客觀事實物權。二者的舉證責任中也有所不同：法律物權能夠直接產生公示公信力，無需權利人舉證，具有推定正確的效力。而事實物權，由于缺少法定公示公信力，并且與已經存在的法律物權相悖，因此，事實物權需要權利人提供足以推翻法定物權證據，才能被確認，其舉證責任較為嚴格，權利更難以被法律保護。因此，在借名登記中，實際購房人必須提供充足完整的證據，才能被確認為房屋所有權人。

（三）民法中的意思自治原則

意思自治原則是民法的基本原則，指在民事活動中,民事主體的意志是獨立的、自由的,不受國家權力和其他當事人的非法干預，即法無禁止即可為。在借名登記中，借名人與出名人根據實際需求，基于真實意思表示，自愿協商一致，訂立借名登記合同，符合民法意思自治的精神，故應當被當事人所遵照執行。

四、“借名買房”的法律風險

雖然前文闡述了借名買房模式下，房屋所有權應按照借名登記合同約定，應歸屬于實際購房人享有，但在實務中，當事人仍存在一定的法律風險。

（一）借名人（實際購房人）的法律風險

首先，因房屋升值或利益誘惑，出名人在成為房屋產權登記人后反悔，借名人要承擔證明自己是實際購房人的嚴格舉證責任，包括提供與出名人達成的借名登記合同、購房發票、付款記錄等。如果借名人無法提供完整的證據證明自己是房屋實際購房人的，則要承擔敗訴風險；其次，當出名人被債權人起訴時，借名登記的房屋會被債權人依法查封、拍賣或抵債，此時借名人的權利將難以得到保護；再次，如果出名人死亡或離婚的，借名登記的房屋可能會因繼承關系被出名人的繼承人繼承，或因解除婚姻關系而被出名人的配偶分割；最后，如果出名人未經借名人許可，擅自將借名登記的房屋轉讓給他人，一旦該房屋轉讓行為構成不動產善意取得，善意第三人即取得房屋的所有權。此時，借名人不能再以實際購房人身份要求善意第三人返還房屋，而只能要求出名人承擔賠償責任。

（二）出名人（產權登記人）的法律風險

出名人出借自己的名義替他人購房后，房屋產權登記部門會留下購房記錄，當出名人再次購買房屋時，可能會因限購政策無法購房或需要支付高額的首付款、稅費等。此外，如果是采用貸款方式購房，出名人作為貸款人會在銀行留有貸款記錄，如果借名人逾期還款，將會使出名人形成不良征信記錄，影響其再次貸款。

五、司法實踐中的法律思考

依據北京高院出臺《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》（試行）第十五條的規定：“當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”由此可知，在司法實踐中，當借名登記的房屋被出名人的債權人依法查封時，借名人以自己是實際購買人為由提出執行異議之訴，是無法得到法院支持的。這不僅體現了法律更傾向于保護債權人查封的立法本意，也體現了法律并不鼓勵借名買房的態度。

六、結語

盡管在現有法律制度下，借名購買的房屋所有權應歸屬于借名人享有，但在司法實踐中，實際購房人依然存在較大法律風險。因此，建議人們在購房時應盡量實事求是，不要因盲目規避政策而造成的不必要的損失和訴累。