城鎮居民購買農村宅基地房屋糾紛的法律解決探討

楊 麗

（571127 海南師范大學 海南 海口）

隨著城市化進程不斷加快，使很多農村人口不斷向城鎮轉移，導致農村有很多閑置的房子，同時也逐漸出現了城鎮居民購買農村宅基地房屋的現象。但是由于國家征收土地、拆遷補償等各種政策的實施，使其房屋糾紛不斷增多，影響了和諧社會的發展，針對此情況，必須采取法律對策及時解決，確保其合法權益。

一、城鎮居民購買農村宅基地房屋糾紛產生的原因

（一）房屋買賣主體背棄誠信

一般情況下，城鎮居民在購買農村宅基地房屋時，都會與村民簽訂相關的房屋買賣合同。其合同內容都是在雙方同意基礎上規定的，如果雙發都遵守約定，按照具體內容履行合同，一般是不會產生糾紛的。但是由于國家出臺了一系列房屋政策，在利益的誘導下，房屋買賣主體很可能背棄誠信，推翻買賣合同，謀取相關利益，這樣就會導致很多糾紛發生。

（二）法律規范模糊

首先，很多法律對夠買農村宅基地房屋的具體事項沒有進行明確的規定，導致房屋買賣雙方對自身的權利與責任沒有明確的認識。權利界限的不清晰，十分容易產生分歧與矛盾。例如《土地管理法》中，并沒有對城鎮居民購買農村宅基地房屋時，對其土地使用權進行具體規定[1]。

其次，近年來，相關政策的實施也對其法律的適用和執行造成了一定困擾。例如，當房屋買賣糾紛發生后，可能會根據相關的政策內容對其糾紛事件進行判定，這就給法律的適用造成了干預，使糾紛問題不斷發生，難以確保房屋買賣活動順利進行，給我國社會也造成了不良影響。

二、解決城鎮居民購買農村宅基地房屋糾紛的法律對策

（一）建立并完善物權變動登記制度

在城鎮居民購買農村宅基地房屋事情件中，之所以出現了一列糾紛，其中有很大一部分原因是當前我國農村宅基地使用權登記比較混亂，相關的物權變動登記制度還存在很多漏洞。因此，只有對其制度完善，才能使房屋交易雙方明確宅基地的權屬，進而避免不必要的糾紛發生。這就需要根據當前的農村宅基地房屋的具體情況，健全相關制度。首先，在對宅基地和所建房屋進行登記時，必須要求其進行同時登記，而且擁有土地和房屋使用權的主體必須是同一人，進而可減少矛盾與糾紛的發生。其次，對宅基地使用權的登記，不能作為判斷合同效力的依據，只是起到了對宅基地物權規定的作用。除此之外，在購買農村宅基地房屋中，還可能發生房地分離的情況，而且這種情況是非常容易發生糾紛的。因此相關法律部門必須對該情形進行明確的規定。當房與地發生分離時，如果判定房屋出售主體在出售房屋時將其宅基地一起租給購買者。并且購買者也付相應的租金，那么該宅基地的租期是與房屋所有權限是相同的。另外，農民之所以具有農村宅基地的使用權，主要是因為他們是集體組織中的一員，而城鎮居民在該組織外，只有交付相應的費用，才能獲取使用權。因此，在實際宅基地房屋購買中，如果發生關于宅基地使用權糾紛問題時，可以根據這一法律制度進行判定，提升問題解決的效率。

（二）從立法方面出發，設立法定租賃制度

現階段，對于房屋購買糾紛問題，我國已經制定并完善了相關法律法規，為了減少購買農村宅基地房屋糾紛的發生，就必須從立法的角度上對其進行明確的規定。

首先，由于我國相關房屋買賣的物權法還不完善，很多城鎮居民購買農村宅基地房屋難以從物權法上獲得相應的保證。因此，可以從使用權的角度出發，維護自身的合法權益。為了農村宅基地使用權正常流轉，可以設立法定租賃制度。當前，我國是允許對集體所有土地租賃的，所以該制度的實施是可行的。在實際實施中，針對農村宅基地的買賣。可以以三種權利為核心，分別是：使用權、所有權、租賃權。這樣在城鎮居民購買農村宅基地房屋時，不僅具有房屋的所有權，而且也具有宅基地的租賃權，保護了購買者的合法權益，而且在這些權利基礎上，可以自由對宅基行使使用權、收益權等。通過立法的規定，使房屋購買者與農村集體經濟組織之間的租賃關系具有了合法性，不僅受到了法律保護，而且也對房屋買賣雙方產生了一定的約束作用，在一定程度上減少了二者之間的矛盾發生。與此同時，法律對其租賃的有關內容進行了明確規定，通過城鎮居民按照相關規定支付租金，可以保障自身的使用權，對法律效果與社會效果統一的實現具有重要的意義。

其次，為了從根本上解決購買農村宅基地房屋的糾紛，真正實現和諧社會，就必須從長期考慮，要確保宅基地使用權依市場機制正常流轉，這就需要在立法上對農村宅基地房屋屬性進行重新規定，為了促進其使用權自由流轉，需要使其屬性與城市商品房的一致。因此，要將其使用權投入市場流轉中，不僅可以減少國家對該項權利的干預，讓村民自由行使土地權利，而且還使相關土地資源得到合理配置，有利于減少房屋使用權糾紛發生。

（三）完善有關農村房屋買賣法律法規

法律是解決房屋糾紛最有效的途徑，而且也最具有權威性和說服力。而且很多糾紛的發生是因為相關法律對房屋買賣有關內容規定的不夠明確[2]。因此，在房屋糾紛解決工作中，一方面，要根據當前的主要糾紛問題與現狀對現有法律進行調整和健全，并且補足法律中的空白，使其各個糾紛的解決都有法可依、有章可循。另一方面，還要繼續出臺相關法規，為購買農村宅基地房屋活動提供法律支持。例如，可以出臺《農村宅基地管理辦法》等法規，為其管理工作創造良好的環境，同時還要建立科學合理的宅基地使用權管理制度，提升管理效率。

三、結論

總而言之，由于法律的不健全、房屋買賣當事人的背棄誠信等，使各種房屋糾紛不斷發生，擾亂房屋市場秩序。為了改變這一現狀，不僅需要完善相關農村房屋買賣法律法規、健全物權變動登記制度，而且在必要的情況下，還需要從立法角度出發，設立法定租賃制度，明確宅基地的使用權，最大限度減少房屋糾紛發生，進而促進社會穩定和諧發展。