試論不動產(chǎn)抵押權(quán)登記若干法律實務(wù)問題

鄭 橙

（551400 貴州省清鎮(zhèn)市人民法院 貴州 清鎮(zhèn)）

對不動產(chǎn)抵押權(quán)登記若干法律實務(wù)問題進行討論，了解我國的基本國情，通過現(xiàn)行法律法規(guī)與人民群眾思維行為習(xí)慣進行對比，為不同環(huán)節(jié)下的不動產(chǎn)抵押權(quán)登記提供具有現(xiàn)實意義的建議，為維護社會的和諧穩(wěn)定提供幫助。不動產(chǎn)抵押權(quán)登記在登記機構(gòu)日常處理的事物中占有較大比重，涉及到債權(quán)法和物權(quán)法兩大法系的內(nèi)容，具有復(fù)雜性和困難性，需要我們進行著重討論和研究。

一、不動產(chǎn)抵押權(quán)登記申請問題分析

（一）不動產(chǎn)抵押權(quán)登記申請問題

在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的過程中，會受到法律方面的限制和上級業(yè)務(wù)管理方面的限制，這就導(dǎo)致有資格進行不動產(chǎn)抵押權(quán)登記申請的人群不等同于全體公民。來自法律方面的限制基于最高人民法院的保護，并有《關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》作為其法律支撐，沒有經(jīng)過批準(zhǔn)的企業(yè)借貸合同為無效的，高息借貸的民間行為不能受到國家法律法規(guī)的保護。來自上級業(yè)務(wù)管理方面的限制為登記需要得到有關(guān)部門的批準(zhǔn)，但是有關(guān)部門的定義太過模糊，在實際的登記過程中往往有所遺漏。以上這些在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記申請方面的限制使得申請人的主體定位不夠明確，錯誤的將金融機構(gòu)作為取得不動產(chǎn)抵押權(quán)的單一主體，縮小了可以進行申請的申請人范圍，導(dǎo)致許多申請人即使符合標(biāo)準(zhǔn)也無法進行不動產(chǎn)抵押權(quán)登記申請，需要在以上問題的基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的解決策略。

（二）不動產(chǎn)抵押權(quán)登記申請建議

不動產(chǎn)抵押權(quán)登記機構(gòu)應(yīng)該允許非金融機構(gòu)的申請人進行不動產(chǎn)抵押權(quán)登記，《中華人民共和國合同法》中強調(diào)了貸款人可以以訂立借款合同的方式來要求借款人提供擔(dān)保，即使是非金融機構(gòu)的申請人也應(yīng)該能夠享受到不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的權(quán)利。為了強調(diào)申請人的主體地位，可以將申請人的有效范圍在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記管理條例中予以明確，劃分可以進行不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的申請范圍，包括法人、自然人和組織機構(gòu)等，做到在管理上的與時俱進，方便普通民眾對不動產(chǎn)抵押權(quán)登記進行申請，維護公民合法權(quán)益，保證現(xiàn)行立法精神。另外，為了將不動產(chǎn)抵押權(quán)進行明確，避免出現(xiàn)登記錯誤的情況，可以讓申請人簽署承諾書，內(nèi)容包括明確資金用途和出借行為等，從而實現(xiàn)對不動產(chǎn)抵押權(quán)登記申請的有效管理，符合我國法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定[1]。

二、不動產(chǎn)抵押權(quán)登記受理問題分析

（一）不動產(chǎn)抵押權(quán)登記受理問題

不動產(chǎn)抵押權(quán)登記申請人進行申請后，登記機構(gòu)會面臨對這些申請進行受理的問題，在相關(guān)條例的規(guī)定中涉及到對法定形式的定義，不同的定義會造成不動產(chǎn)抵押權(quán)登記受理出現(xiàn)一定的問題，對登記機構(gòu)的受理造成影響。在申請人向登記機構(gòu)提交申請后，申請材料需要齊全且符合法定形式，法定形式包括法律文件、法規(guī)文件、規(guī)章文件和規(guī)范性文件等，但相關(guān)的政策法規(guī)并沒有將法定形式進行清晰的定義，導(dǎo)致在受理過程中出現(xiàn)分歧。《中華人民共和國物權(quán)法》強調(diào)了在不動產(chǎn)抵押權(quán)的應(yīng)用過程中需要簽署書面合同，但是政府相關(guān)部門沒有為抵押合同提供統(tǒng)一的文本，僅僅是要求簽署，但沒有相關(guān)文件表明應(yīng)當(dāng)簽署什么樣的合同，導(dǎo)致登記機構(gòu)推薦使用的抵押合同的內(nèi)容往往不夠齊全，無法達到保護當(dāng)事人權(quán)益的要求。在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記受理的過程中，不夠完善的抵押合同可能存在缺漏的地方，導(dǎo)致當(dāng)事人的利益受損，從而在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記受理的環(huán)節(jié)埋下隱患。

（二）不動產(chǎn)抵押權(quán)登記受理建議

由于登記機構(gòu)推薦的抵押合同往往不具有全面性，所以針對這個問題可以建議在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記受理環(huán)節(jié)取消抵押合同的推薦，符合抵押權(quán)登記的自愿性，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。如果抵押合同具有足夠高的法律效益，且受到國土資源部和住建部的共同推薦，便可以將該抵押合同作為抵押合同范本，強調(diào)其規(guī)范性和受到法律的保護性。當(dāng)事人受到登記機構(gòu)的抵押合同推薦后，應(yīng)當(dāng)有對抵押合同進行補充和修改的權(quán)利，對自己的權(quán)利和利益進行維護，并且當(dāng)事人進行補充和修改的內(nèi)容能夠受到相關(guān)部門的認可，在實際的應(yīng)用環(huán)境中具有法律效益[2]。如若當(dāng)事人以個人的角度提交的抵押合同與規(guī)范文本有所出入，應(yīng)當(dāng)將個人提交的抵押合同作為標(biāo)準(zhǔn)，并進行登簿記載。另外，對申請資料需要符合法定形式標(biāo)準(zhǔn)進行確定，利用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來確定不動產(chǎn)抵押權(quán)登記是否受理，讓登記機構(gòu)在足夠明確的環(huán)境中完成不動產(chǎn)抵押權(quán)登記工作。

三、不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿問題分析

（一）不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿問題

不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿需要進行多個方面信息的記錄，并且對權(quán)利人發(fā)放《不動產(chǎn)權(quán)證書》，在證書上對相關(guān)事項進行記載，包括不動產(chǎn)的權(quán)利限制、權(quán)屬狀況和自然狀況等，實現(xiàn)不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿的過程中仍然存在著一定的問題，對抵押權(quán)的物權(quán)類型沒有清晰設(shè)定就是其中一點。由于相關(guān)條例規(guī)定公益單位不可抵押公用設(shè)施，導(dǎo)致許多公益單位只能將土地使用權(quán)作為擔(dān)保，應(yīng)用不動產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)對金融機構(gòu)的借款，使得不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿可能出現(xiàn)具有爭議性的問題，如若公益單位無法履行約定，就會導(dǎo)致金融風(fēng)險出現(xiàn)，影響到社會的穩(wěn)定發(fā)展。另外，在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿的過程中，登記機構(gòu)要求行使不動產(chǎn)抵押權(quán)的當(dāng)事人提供抵押物價值的評估報告，不接受其他形式的協(xié)商，這就造成了當(dāng)事人對登記機構(gòu)的不滿，使得雙方矛盾頻繁發(fā)生，容易誘發(fā)一定的問題。

（二）不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿建議

針對以上問題，需要在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿的角度提出相應(yīng)的建議，幫助問題得到有效解決。不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿建議主要包括以下兩點：

對不動產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)類型進行明確。在《中華人民共和國物權(quán)法》中對十八種不動產(chǎn)物權(quán)進行了定義，需要在此基礎(chǔ)上對不動產(chǎn)物權(quán)進行細化，設(shè)定其財產(chǎn)類型，能否在不動產(chǎn)抵押權(quán)中進行應(yīng)用等。在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的過程中需要具有規(guī)范性和標(biāo)準(zhǔn)型，將不動產(chǎn)物權(quán)所需要的材料進行劃分，幫助當(dāng)事人能夠向登記機構(gòu)提供更加完整的材料，滿足不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿的要求[3]。

確定不動產(chǎn)抵押物的價值。在《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國擔(dān)保法》中都對抵押物價值的確定有所要求，在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記登簿的過程中需要對抵押物的價值進行確定，為了避免人為因素對公信力形成干擾，硬性要求當(dāng)事人提供評估報告是具有現(xiàn)實意義的，有資質(zhì)的中介機構(gòu)可以提供具有公正性的抵押物價值評估報告。

四、不動產(chǎn)抵押權(quán)登記查詢問題分析

（一）不動產(chǎn)抵押權(quán)登記查詢問題

對不動產(chǎn)抵押權(quán)登記進行查詢是需要登記機構(gòu)管理的內(nèi)容之一，但是在查詢工作中仍然存在一定的問題，主要為登記人員一方對查詢?nèi)说膱?zhí)法程度無法與其具體情況保持一致，可能會出現(xiàn)權(quán)力濫用的情況，導(dǎo)致不動產(chǎn)抵押權(quán)登記查詢受到影響。在登記機構(gòu)處進行應(yīng)用的部門規(guī)章無法與法律法規(guī)達到完全一致，無法確定查詢主體的規(guī)定，利害關(guān)系人和權(quán)利人的范圍與查詢權(quán)限不能確定哪個為實施的標(biāo)準(zhǔn)，使得登記人員的正常工作受到影響，造成不動產(chǎn)抵押權(quán)登記查詢方面的處理有所分歧，無法保證具有公正性的管理。在不動產(chǎn)抵押權(quán)登記查詢中存在的法律實務(wù)問題主要在規(guī)范的不統(tǒng)一上，讓登記人員在主觀的角度對自己的權(quán)力進行應(yīng)用，無法對當(dāng)事人的利益起到保障的作用。

（二）不動產(chǎn)抵押權(quán)登記查詢建議

擁有對不動產(chǎn)抵押權(quán)登記查詢權(quán)力的主體包括三種，除了有關(guān)國家機關(guān)，還要利害關(guān)系人和權(quán)利人，想要保證這些人及組織對查詢權(quán)力的應(yīng)用，首先要從規(guī)章制度入手。向國土資源部提出解決現(xiàn)行規(guī)范無法保持一致的問題，希望能在宏觀調(diào)控的層面實現(xiàn)對查詢主體的規(guī)范化，讓登記人員的工作能夠依靠規(guī)定進行。另外，為了讓登記人員能夠?qū)χ苯舆\用相關(guān)信息，可以使用機械羅列的方式對權(quán)利人和利害關(guān)系人進行處理，配合兜底條款，實現(xiàn)規(guī)范操作的要求。

五、結(jié)論

綜上所述，由于不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的專業(yè)性，在申請、受理、登簿和查詢環(huán)節(jié)都有可能存在法律問題，需要對這些問題進行合理分析并提出相應(yīng)的建議，對當(dāng)事人的權(quán)益起到保障的作用。提高不動產(chǎn)抵押權(quán)登記準(zhǔn)確程度，提升不動產(chǎn)抵押權(quán)登記人員的專業(yè)素養(yǎng)，給予人們良好的登記體驗，實現(xiàn)維護社會經(jīng)濟秩序的目的，推動我國的蓬勃發(fā)展。