淺議夫妻共同財(cái)產(chǎn)中的“按揭”房屋分割

馬桂星

（300451 中交一公局第六工程有限公司 天津）

1 “按揭”房屋分割制度的理論分析

“商品房擔(dān)保貸款，也就是人們通常所說的商品房按揭”，其法律關(guān)系包括購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系，開發(fā)商與銀行之間的按揭貸款合作關(guān)系，購房者與銀行之間的房產(chǎn)抵押關(guān)系等等。然而，這種復(fù)雜的法律關(guān)系在我國(guó)缺乏專門的法律予以規(guī)范調(diào)整，相關(guān)的法律制度供給嚴(yán)重不足，按揭房屋只能以一種“非典型擔(dān)保”的名分存在于我國(guó)現(xiàn)行法律體系的灰暗地。

《婚姻法解釋三》第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”據(jù)此規(guī)定，可以認(rèn)為司法解釋者對(duì)“按揭”房屋歸屬為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)的混合體，在處理該類財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，需要平衡保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)、共同財(cái)產(chǎn)以及第三人(銀行)財(cái)產(chǎn)等三者權(quán)益。很顯然，單一的法律規(guī)定無法有效地應(yīng)對(duì)這個(gè)復(fù)雜的問題。由于配套的實(shí)體和程序法律制度不完善，使得看似理性的制度卻沒有發(fā)揮應(yīng)有的功效，甚至可能導(dǎo)致“奶酪”分配不公。

2 “按揭”房屋分割存在的四對(duì)矛盾

第一，法律規(guī)定的單一性與按揭房屋類型的多樣性之間的矛盾。雖然《婚姻法》及三個(gè)解釋對(duì)房屋分割的原則與方法作出了較多的規(guī)定，其中真正涉及“按揭”房屋分割僅存在于《婚姻法解釋三》第10條，且限定為“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款”這一種情形。然而，“按揭”房屋按照房屋購買的時(shí)間和出資的主體進(jìn)行分類，可以分為：“婚前一方個(gè)人出資，離婚時(shí)已取得房產(chǎn)證”“婚前雙方出資，離婚時(shí)己取得房產(chǎn)證”“婚后雙方出資，離婚時(shí)己取得房產(chǎn)證”“婚后雙方出資，離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)證”等四種情況，這四種情況還依據(jù)首付款比例等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步細(xì)分多種類型。單一的法律規(guī)定對(duì)此無法做到“具體情況具體分析”。

第二，權(quán)屬判定的簡(jiǎn)單化與按揭房屋權(quán)屬構(gòu)造的復(fù)雜性之間的矛盾。依據(jù)物權(quán)的公示公信原則，《婚姻法解釋三》第10條將“產(chǎn)權(quán)登記”與最終的“按揭”房屋產(chǎn)權(quán)判定進(jìn)行了銜接。然而，“按揭”房屋往往既是婚前一方或雙方個(gè)人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)的混合體，又因房屋的增值部分原因的多樣性（既有可能是因房?jī)r(jià)上漲而引發(fā)的自然增值，還有可能是因投資行為而引發(fā)的增值），以及涉及到債權(quán)人銀行的抵押物權(quán)利益，使之權(quán)屬構(gòu)成異常復(fù)雜。《婚姻法解釋三》作出的“可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方”規(guī)定容易失之片面。

第三，財(cái)產(chǎn)計(jì)算的功利性與夫妻關(guān)系的倫理性之間的矛盾。婚姻家庭不能完全擺脫經(jīng)濟(jì)社會(huì)物質(zhì)基礎(chǔ)的制約，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則也要為夫妻雙方所遵守，例如公平原則、禁止權(quán)利濫用等。然而，顯然也不能視夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系完全等同于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，因?yàn)橐粋€(gè)家庭的組建、一段婚姻的結(jié)合不僅僅是財(cái)產(chǎn)的組合和疊加，更融合了親情、愛情等家庭倫理因素。至于夫妻雙方對(duì)家庭的付出、感情的投入、親情的建立不僅根本無法簡(jiǎn)單用財(cái)產(chǎn)衡量，還在于這種衡量的本身往往也會(huì)陷入“剪不斷理還亂”境地。

第四，法律名義平等與現(xiàn)實(shí)習(xí)慣差異之間的矛盾。雖然此次《婚姻法解釋三》的出臺(tái)極大地彰顯責(zé)任平等意識(shí)、弘揚(yáng)理性婚姻。然而，男婚女嫁，“男方提供的婚房，女方提供的嫁妝”仍然是中國(guó)婚姻的常態(tài)，且房屋價(jià)值目前多處于增值狀態(tài)，盡管有一定的補(bǔ)償，但這種補(bǔ)償是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。正因?yàn)榕怨餐€貸以后，實(shí)際上就放棄了個(gè)人買房的機(jī)會(huì)，這事實(shí)上導(dǎo)致女性權(quán)益保護(hù)的弱化。

3 法律完善建議

3.1 增設(shè)關(guān)于“按揭”房屋的專門規(guī)定

“按揭”房屋已經(jīng)成為百姓購買的主要方式，其自身法律關(guān)系的復(fù)雜性和類型的多樣性決定了正確分割“按揭”房屋的前提是要清晰界定“按揭”房屋的權(quán)利歸屬。目前我國(guó)《婚姻法》及司法解釋涉及到“按揭”房屋的僅有少數(shù)幾條規(guī)定，而實(shí)踐已經(jīng)證實(shí)，這種少量的、零散的規(guī)定方式無助于解決審判中遇到的疑難問題。因此，我國(guó)立法機(jī)關(guān)可以在《婚姻法》的司法解釋中作出對(duì)“按揭”房屋分割的專門規(guī)定，針對(duì)各種類型“按揭”房屋作出具體的規(guī)定，以便起到定紛止?fàn)幍淖饔谩！鞍唇摇狈课莸膶ｉT規(guī)定可以包含以下幾個(gè)方面內(nèi)容：

3.2 增設(shè)“按揭”房屋資金份額登記制度

由于夫妻是一個(gè)由婚姻關(guān)系連接的利益共同體，所以購買房屋的資金來源比較復(fù)雜，有可能是夫妻一方支付的，有可能是夫妻雙方支付的，還有可能是夫妻一方或者雙方的父母支付的。資金的來源不同，就會(huì)使得按揭房的所有權(quán)大有差異，此外，婚后還貸行為，也可能由一方承擔(dān)，但基于是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，既無法分別又無力舉證。對(duì)此行之有效的解決辦法就是對(duì)“按揭”房屋資金份額進(jìn)行登記。即為避免爭(zhēng)議、強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)對(duì)第三人的對(duì)抗效力，夫妻可以就“按揭”房屋各方的出資金額和還貸金額向有關(guān)部門進(jìn)行明確登記。

3.3 制定“按揭”房屋增值部分的分割方法

在制定“按揭”房屋增值部分的分割方法時(shí)，筆者認(rèn)為，可以借鑒美國(guó)在財(cái)產(chǎn)收益方面的立法。具體而言，應(yīng)該充分考慮到一方是否對(duì)房屋的增值作出了貢獻(xiàn)。這里貢獻(xiàn)既包括金錢上的貢獻(xiàn)，還應(yīng)包括投入的勞動(dòng)、時(shí)間、照料老人和子女、操持家務(wù)勞動(dòng)、付出的智力等。如果房屋的增值并非因?yàn)樯鲜鲈颍怯捎谡巍⒔?jīng)濟(jì)等客觀因素造成的，如物價(jià)的上漲、市場(chǎng)的自然規(guī)律、通貨膨脹、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等，那么對(duì)于增值的部分，仍應(yīng)當(dāng)作為個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，不對(duì)其進(jìn)行分割。

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