商品房買賣中網簽與預告登記制度的關系探討

張一宸

（100191 北京航空航天大學 北京）

一、概述

（一）商品房買賣“網上簽約”制度

近年來，各地紛紛推行商品房預售“網上簽約”制度。國務院辦公廳在《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中明確提出了“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度”的要求，此后，網簽制度更是得到蓬勃發展。

以上述《通知》為例，采用網簽以避免開發商一房多賣的技術手段如下：開發商與購房者簽訂的商品房預售合同，均應在網簽系統上進行網上簽約和預售登記。一旦網上提交，系統自動生成認購書編號或合同編號，且管理系統及時標明相關商品房已預訂或已預售。一旦商品房已聯機簽約或已預售登記，則開發商對其就不能另行網上簽約。已聯機簽約的，須經交易雙方當事人共同申請才能解除，即注銷網簽。簡言之，所有的商品房預售，都必須進行網簽，而一旦網簽，則對于已預售的商品房，開發商就無法再次進行網簽，從而被實際剝奪再次訂立買賣合同的可能。

網簽合同對于房屋的歸屬亦有重要的影響，這一點在一房二賣情形之中體現得尤為明顯。根據最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》第16條的規定，應按照辦理房屋所有權移轉登記、合法占有房屋、買賣合同成立的先后順序等確定權利保護順位；其同時規定了預告登記具有對抗效力。除此之外，地方許多法院的文件對房屋歸屬順位的因素作了類似的更細致的規定，有些法院還要求考慮實際付款數額的多少、是否網簽、預售合同是否登記備案、房屋利用等情況。例如，北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第13條規定的房屋順位即按照移轉登記-已合法占有-實際付款數額的多少及數額、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素。

（二）商品房買賣預告登記制度

根據《中華人民共和國物權法》第二十條第一款，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力?！币约啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用＜中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第四條，“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照《物權法》第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”

因此預告登記制度適用于房屋買賣、抵押等引致不動產物權變動的交易中，功能是通過防范不動產物權人的一物數賣等行為,來確保買受人等債權人實現其請求權。實現方式為，在一房數賣且商品房均未辦理過戶登記的情況下，確保已經辦理商品房預售①合同預告登記的買受人的權利應當優于其他買受人。

張雙根教授認為，我國《物權法》上預告登記之主旨,在于保全以房屋等不動產所有權轉讓以及其他變動為內容之債權性請求權。此即表明，預告登記在我國《物權法》上是一項輔助性制度,旨在配合物權變動，以保障其效果的實現?！段餀喾ā返?0條之預告登記制度,在立法、實務與學理上均為主要適用于商品房預售情形,以保全預購人的購房預期利益,以及相應的購房融資擔保需求。然而由于所預售的在建商品房不屬于不動產、無相應的不動產登記簿，且債務人無法實際享有所有權、處分權，因此，張教授認為，預告登記制度未能發揮出立法者所預設的功能，且其業務數量極為有限，因而該制度的關注點應撇開商品房預售情形，另覓其他適用領域。

二、網簽與預告登記制度之比較

簡而言之，二者的作用有相似之處，預告登記擁有物權層面的效力，網簽則是合同效力，旨在保護第一買受人的權利。二者在避免出賣人一房兩賣的功用上相似，但實際效果有所差異：

（一）網簽中的買受人權利性質及制度分析

從本質上說，網簽的商品房買賣合同僅會產生合同債權，而非準物權。因此，網簽備案能解決的問題只是確定本合同的效力優先于后發生的合同，并無物權上的效力。崔建遠教授認為，商品房預售合同、銷售合同經過網簽等登記備案手續之后，買受人所享權利確實有了一些對抗第三人的效力，且在一房數賣的情形中，第一購房人舉證證明第二購房人有過錯相對更容易，但其只在證據的效力方面具有優勢，在物權效力方面并無實質性效果。因此，權利人在網簽的房屋買賣合同項下的權利仍然屬于債權。

具體而言，商品房交易網上簽約備案主要是為了避免“一房二賣”等行為，維護交易秩序和買賣雙方的合法權益。但是，從法律意義上講，商品房交易合同依法簽訂后就已具有法律效力，網簽備案僅具有公示、確認和管理的功能，對交易本身并不產生額外的法律效力，也不對房屋所有權的變動產生影響。因此，二手房買賣網簽在法律性質上僅是房產交易監管部門的監管行為，不具有創設物權權利的功能，不產生相應物權效力。

從我國法律規定來看，商品房買賣協議簽訂后到辦理過戶前的風險防范，應通過預告登記制度來實現?！段餀喾ā返诙畻l規定，預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。2015年《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第30 條指出，金錢債權執行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產，受讓人提出停止處分異議的，應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執行異議的，應予支持。因此，預告登記作為一項法定制度，具有完整的權利保全效力。

網簽所引發的實務糾紛多集中于“存量房”交易領域。舉例來說，如被譽為“首例房屋買賣網簽注銷案”的“沈某與安某房屋買賣合同糾紛案”。該案判決體現出法院認可網簽合同本身應是一種成立和有效的房屋買賣合同。所以房屋買賣進行了網簽，也就確定了這份房屋買賣合同的成立，且合同通過行政部門公示，效力進一步得到肯定。在另一起案例中，中院進一步認定，網簽備案不等于取得房屋產權。這進一步說明了網簽無法完全代替預告登記。從實踐來看，網簽制度具有一定的強制性，但其法律效力方面亦有不足，即其雖然能有效防范“一房多賣”風險，但是由于制度的非強制性，在房價快速上漲的賣方市場中，辦理比例仍較低。

另外，實踐中一個值得注意的問題在于涉商品房執行異議之訴中。“買受人對未辦理過戶登記手續無過錯”是《執行異議復議意見》第26條規定的要件之一，實踐中商品房買賣合同常常采用網簽等備案登記作為商品房買賣的公示方式。本文認為，合同備案登記不同于過戶登記，沒有辦理合同網簽登記不應影響對買受人無過錯的判斷。

（二）預告登記的買受人的權利性質及制度分析

預告登記中，購房人的權利在本質上還是債權，但是不同于普通債權。具體而言，商品房進行預告登記后出賣人再處分該不動產，將不發生物權效力，因此說預告登記具有物權的對抗效力。因而預告登記權利人擁有的是一種準物權，或稱物權期待權，這與網簽的債權有著本質差別。

與德國不同,我國的現房交易機制未給預告登記制度預留足夠的適用空間,主要表現為：第一，現房交易無需專門的要式的物權合意,當事人訂立買賣合同后,就能隨即申請登記,交易的確定性相對較高,這弱化了預告登記的現實作用。第二,在不動產登記機構把相關申請事項記載于登記簿后,還要向物權人發放權利證書,因物權變動而申請登記時,權利證書是必備材料(《不動產登記暫行條例》第16條第1款第3項)，所以在通常情況下,只要登記機構受理了登記申請,受讓人基本上無需擔心轉讓人再行處分,預告登記因此也不太必要。此外，由于二者功能存在較大程度上的重疊，預告登記制度正面臨著網簽制度的致命沖擊。

（三）二者的比較

在商品房交易中，網簽具有較強的公示效能，其信息是在當事人和房管部門的共同參與下形成的，有高度的權威性和穩定性，它還記載于樓盤表，形成公開的交易檔案，具有公開性。但是，因缺乏明文的法律依據，其確定性存在嚴重不足。法律未明文規定的網簽與預告登記似乎差異甚大，但拋開形式差異，對二者功能進行實質性分析，不難看出其在存量房買賣中具有高度相似性。

首先，預告登記旨在通過保障房屋購買人對出賣人的轉移房屋所有權的債權請求權，來防止一房數賣，為了實現該目的，預告登記產生登記禁止的效果，即根據2016年國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》第85條第二款，未經預告登記買方的書面同意，賣方無法通過登記把同一房屋轉讓或抵押給他人。網簽也有防止一房數賣的目的，且其后果也類似于登記禁止。其次，預告登記之所以能對抗他人，形式上固然是法律明文規定的結果，但實質是借助登記這一信息平臺，將本處于相對權范疇的債權請求權公示出來，使其產生對抗力。網簽有與登記基本一致的公示平臺，且網簽信息的樓盤表亦記載了不動產登記簿中應有的信息。

三、制度建議

網簽和預告登記均屬于干預交易過程的措施，目的均在于強化買方債權，且均通過公開的信息平臺發揮作用，功能高度重合。從實踐情況來看，有了強制性的網簽，自愿的預告登記似乎在存量房買賣中就沒有了適用空間。因此，在預告登記于存量房買賣實踐中缺位時，有必要肯定網簽保障買方債權的效力。

但是，我們應當還要看到，網簽涉及房管、金融、工商、稅務等諸多部門和領域，有牽一發而動全身的體系效應。若全面推開網簽制度，在掏空網簽保全買方債權效力的同時，也將浪費不少社會成本。在商品房買賣實踐中，網簽的確能起到切實保護買方利益、增強交易確定性的作用，但其弊端也顯而易見。

因此，在充分肯定網簽制度有利之處的基礎上，雙方可以根據實際情況，設計先付款后交房等多種交易模式，進一步增進交易的靈活性。一旦網簽不能發揮保障買方債權的效力，買賣雙方就必須尋找可能的替代機制，如申請預告登記、設立擔保等。結合房產交易管理與登記銜接的現實需求，不妨使網簽與預告登記聯動，即在當事人申請網簽時，同時也申請預告登記，這樣既能保持網簽的使用慣性，又能發揮預告登記的實效。

注釋：

①所謂“商品房預售”，依《城市商品房預售管理辦法(2004修正)》第二條，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

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