租賃合同中承租方不完全履行下的法律應對

朱麗君

中國海洋置業有限公司，北京 100029

本文主要以租賃合同關系中，承租方的不完全履行的幾種情形入手進行法律分析，圍繞企業實際應用提示幾點法律風險并提出具有可操作性的法律應對措施。

一、承租方不完全履行的法律分析

不完全履行是指債務人雖已履行債務，但其履行不完全符合約定的本旨，以瑕疵行為或者加害行為給債權人造成損害的結果。租賃合同關系中，對于雙方來說，其主要債務亦不相同，出租方的主要債務是為承租方提供符合約定的房屋并保證房屋在租賃期內能夠正常使用，而承租方的主要債務是向出租方支付租金。但是，承租方的不完全履行不僅僅包括不按約定支付租金或不能足額支付租金，還包括不按約定房屋性質及用途使用、擅自轉租、不返還租賃物等等情形。下面筆者將針對幾種常見的承租方不完全履行的情形分別展開法律分析及探討：

(一)承租方延遲支付及不足額支付租金的法律分析

1、承租方有權延遲履行的除外條款

承租方按照約定向出租方支付租金是其主要義務之一，租賃合同中承租方不完全履行最常見的便是不按約定支付租金(即延遲交付)及不能足額支付。承租方無正當理由不支付或延遲支付租金的，出租方可以在合理時間內對承租方進行催告，逾期仍不支付的，出租方有權請求解除合同。但是注意有兩種情形除外：一是因第三人主張權利，致使承租方不能對租賃物進行使用或收益的；二是因不可歸責于承租方的原因，致使租賃物全部或部分損毀、滅失的。在此兩種情形下，承租方可以要求部分減少或不付租金。比如出現不可抗力情形、出租方交付租賃物不符合合同約定的使用條件導致合同目的的無法實現、租賃物出現質量問題，出租方拒不維修，承租方可援引同時履行抗辯權拒付房屋租金。但在適用同時履行抗辯權是有一定條件的限制，其一，須雙方互負的債務均已屆清償期，因此如果出租人不肯維修房屋，而承租人拒絕支付租金時，可以援用同時履行抗辯權，但是出租人以此為理由，要求取回其已交付的租賃物，這種行為就違反了同時履行抗辯權的要件，因為承租人只有在租賃關系期滿或終止時，才負有返還租賃物的義務。其二，雙方債務須具有對價性，也就是說需要雙方基于同一合同產生，建立在同一個合同關系上，反之則不能成立同時履行抗辯權。如承租人向出租人要求返還其曾為租賃物支付的保養維護等費用，顯然這兩種債務分屬不同的合同關系更不具有對價關系，故此不能援引同時履行抗辯權拒絕返還租賃物。

另外需要說明的是，《合同法》第二百三十三條規定“租賃物危及承租方的安全或者健康的，即使承租方訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租方仍然可以隨時解除合同。”此處也是對出租方租賃物的重大瑕疵而為承租方作出的一種瑕疵擔保。

2、關于租賃合同中租金訴訟時效的適用

作為出租方，追索租金首先要注意的是訴訟時效。《民法通則》第一百三十六條第三款規定，延付或者拒付租金的訴訟時效期間為一年。但在租賃合同中經常約定分期支付租金的情形，因此訴訟時效中所謂的“一年”究竟從何時開始起算的問題一直以來存有爭議。最高院2008年9月1日頒布的《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第五條規定：“當事人約定同一債務分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算?！贝艘幎ㄒ唤洺雠_看似平息了諸多爭議和困惑，似乎也統一了裁判標準。何為“同一債務”？何為“同一債務分期履行”？為何最高院就租賃、借貸、買賣合同中分期履行訴訟時效問題會有不同答復？諸如此類問題給我們帶來了理論上可探討和思考的空間。

2013年12月19日《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》(以下簡稱“北京高院租賃糾紛解答”)認為：“房屋租賃合同約定分期支付租金，承租方未按期支付的，訴訟時效期間應從最后一期租金約定支付期間屆滿的次日起計算，適用一年的訴訟時效”；而《上海高院對于租賃合同糾紛中租金訴訟時效的規定》也曾對此作過解答，即“訴訟時效應從債權人知道或者應當知道承租方欠交租金或者拒付租金之日起計算，適用1年的訴訟時效。”上海市高級人民法院民一庭關于下發《城鎮房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》的通知(滬高法民一〔2010〕13號)中也指出：“約定分期支付租金的，承租方未按期支付的，訴訟時效應從每期租金約定支付之日起計算，適用一年的訴訟時效，因為每期租金構成獨立的債務。”筆者認為，每次欠租所形成的債務具有一定獨立性，因為租賃合同中租金是一種繼續性的給付之債，發生欠租租金是相對于一段時期內出租方讓渡的使用權所形成的獨立債務，每次給付的租金也是不同筆的債務，所以司法認定每期均視為獨立完整的債權債務起算點為該期債務履行屆滿之日次日起算是有據可依的。但是如果將訴訟時效分別計算也會有割裂同一租賃合同的整體性之嫌。再援引一起司法判例【最高院(2011)民提字第304號民事判決書】的裁判要旨中指明該案訴訟時效應從最后一期租金履行期限屆滿之日起開始計算。也是基于保護債權人的合理信賴利益，促進交易，節約訴訟成本上考慮，同時只要當事人在訴訟時效期間內主張過權利也可以發生中斷的情形，況且，在承租人發生多次不支付租金的情況下，出租人還可通過約定提前解除合同條款等救濟方式維護自身權益。

綜上，無論是因為最高院案例具有一定的判例指導性還是在司法實踐中均傾向性的認定分期支付租金糾紛的訴訟時效應自最后一期租金約定支付期間屆滿次日計算。

(二)承租方擅自改變租賃物的用途和現狀的法律分析

寫字樓租賃合同只是轉讓租賃物使用或收益的權利，承租方對該租賃物享有的僅為使用權，而非所有權，無權對租賃物進行處分，否則就是侵犯了出租方的財產所有權，需要承擔相應的法律責任。

1、司法實踐上的法律認定

2009年9月1日起施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“城鎮房屋租賃司法解釋”)第七條明確指出：“承租方擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租方要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租方請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理?！焙贤▽Τ凶夥轿凑斒褂米赓U物的責任也進行了約定，承租方未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物遭受損毀的，出租方可以解除合同并要求賠償損失?！冻擎偡课葑赓U司法解釋》第十三條也規定了“承租方未經出租方同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租方負擔。出租方請求承租方恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持?！?/p>

2、承租方經出租方同意的除外情形

此外，要注意承租方經出租方同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的情形下，人民法院處理意見一般為：(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租方負擔；(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

(三)承租方擅自將租賃物轉租他人

《合同法》第二百二十四條規定：“承租方經出租方同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租方轉租的，承租方與出租方之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租方應當賠償損失。承租方未經出租方同意轉租的，出租方可以解除合同。”《城鎮房屋租賃司法解釋》第十八條規定，“房屋租賃合同無效，履行期屆滿或者解除，出租方請求負有騰退房屋義務的次承租方支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持?！碑斎?，出租方未同意承租方轉租的情形下，承租方與次承租方的租賃關系并不一定是無效的，但是出租方有權解除與承租方的租賃合同，也可要求次承租方支付房屋占有使用費。

1、出租方默示行為的法律后果

為了維護租賃權所產生的經濟關系的安定性，發揮穩定和促進交易的作用。一般來講，同意轉租，應當由出租方作出明示表示。默示能否成為同意轉租的形式呢？最高院《城鎮房屋租賃司法解釋》第十六條對此進行了規定：出租方知道或者應當知道承租方轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租方未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

2、擅自轉租情形下，出租方對次承租人采取救濟手段的法律分析

對于承租方未經出租方同意轉租房屋，出租方得知承租方擅自轉租后對次承租方采取斷水斷電等手段是否合法有效呢？根據合同相對性原則，出租方有權解除其與承租方之間的租賃合同，次承租方可以依據《合同法》第二百二十八條的規定：“因第三人主張權利，致使承租方不能對租賃物使用、收益的，承租方可以要求減少租金或者不支付租金?！毕蜣D租人或承租方要求解除轉租合同，并有權要求轉租人或承租方承擔履約不能的違約責任。出租方向承租方或轉租人行使合同解除權時，次承租方原生效的轉租合同隨著出租方合同解除權的行使而發生終止的法律后果。在出租方與承租方未能解除租賃合同的情況下，出租方對次承租方不能行使返還請求權。出租方只能在解除其與承租方之間的租賃關系后，行使請求返還租賃物的權利，屆時方可采取斷水電氣等手段。

(四)承租方返還租賃物應盡到相應的義務

租賃合同屆滿時，承租方應按合同約定返還租賃物，這是承租方的基本義務，否則，承租方需承擔相應的違約責任，在實踐中，承租方應注意在約定的租賃物用途下合理使用并應盡到妥善保管及注意義務，返還租賃物時無需對損耗進行賠償，對租賃物進行了裝飾裝修及改造擴建，承租方應當予以恢復原狀。但經出租方同意的，可不予恢復。

二、承租方不完全履行下的法律救濟及風險提示

(一)通知義務

一旦承租人拒繳租金或者延遲交付租金，出租方均有權與其解除租賃關系，但從法務人員實操方面來看，需提示出租方行使通知義務，也就是說必須在出租方給予承租方合理期限后通知承租方支付租金，且在仍不能履行時出租方可解除租賃合同。通知的形式多種多樣，但通過掛號信、郵政特快專遞等郵寄信函通知方式或通過媒體公告通知方式在司法實踐上被認定證據力最強。因為此種形式的證據最容易收集舉證。需要說明的是如果是郵寄方式通知，就需要明確在特快專遞郵寄物品欄內注明信函內容，如限期騰退通知書等字樣。故此而言，此類證據要盡可能詳盡具體且多次(建議至少三次)，避免承租方以出租方未盡到通知義務督促其繳納租金為由，持續占有使用租賃物，進一步擴大出租方的租金損失。

另外，為了防止訴訟時效期滿，在承租方欠租之日起每次將到一年期屆滿之前向其發出催繳通知書或者欠租確認函。同樣，作出解除合同決定也需要通過前述的方式告知承租方解除合同。

(二)出租方采取斷電(水、氣)等救濟手段的合法性分析

在承租方出現延遲支付及不能足額支付租金時，出租方能否有權以此為由采取斷電(水、氣)等行為，并要求承租方并承擔在此期間的租金呢？這也要區分幾種不同的情形來看，如果合同有明確約定，出租方對承租方采取斷電(水、氣)等手段不違反法律性強制性規定，并且承租方經出租方催告并事先告知將采取斷電(水、氣)等行為的情況下，在合理期限內仍未依約支付租金(目的僅為要求承租方支付租金)，則出租方采取前述行為屬于行使合同履行抗辯權的行為，是合法有效的。承租方還應當支付斷電(水、氣)期間的租金。

然而，在司法實踐中，出租方拖欠租金的行為往往達到合同解除的標準，導致出租方要求解除合同，近而采取斷電(水、氣)等手段，是否合法有效呢？同樣也需要區分不同情況：如果雙方已達成合同解除協議，或在法院的裁定下解除，又或者在合同到期后出租方不再續租的情況下，承租方拒不騰退并返還房屋，出租方采取斷電(水、氣)等手段屬于合法手段，不承擔任何法律責任；如果合同并未解除，承租方欠租屬于違約行為，應追究其相應違約責任，但是出租方斷水、氣等行為亦是對承租方違約，應承擔由此給承租方造成的損失。

承租方是否還應當支付斷電(水、氣)期間的租金呢？司法實踐中亦有不同處理。如果斷電(水、氣)根本影響到承租方的使用，不能實現合同目的，承租方有權要求不支付該期間的租金；否則，只能要求減少租金支付。但是在拖欠租金以達到出租方解除合同的條件時，承租方在斷電(水、氣)后仍占有拒不交還房屋，依據出租方是否解除合同，并給予合理的騰退期限等原因，給予出租方合理的補償且仍需支付租金。

(三)合同需根據實際和綜合考量后加以約定

各地司法實踐的不盡相同提示我們，在雙方訂立合同時需要更為周詳嚴謹的考量，盡可能全面約定違約責任和處理方式，如約定出租方的單方解除權為承租方拖欠租金達多少月以上或拖欠某類費用達多少元以上；約定可用停水停電的方式催收拖欠租金；也可約定承租方在租賃合同屆滿后故意拖延不交還租賃物，出租方有權封存、拍賣房內物品等。但需要注意的是，在租賃合同到期后，承租方拒不騰退房屋，出租方清理房內物品時，即便合同中明確約定有權進行處置，也要做好物品清點記錄及物品保管工作，全程留有影像資料或其他視聽證據，最為穩妥的方式是聘請公證處的公證人員到現場進行物品提存公證。提存公證是可作證據使用的一種法律手段。否則可能“轉化”為侵權就得不償失了。

隨著經濟形勢的變化、雙方合作關系的波動以及整體社會大眾法治意識的增強，租賃合同糾紛的概率總體是呈上升趨勢，如果因合同訂立的不嚴謹或法律應對不準確很有可能給企業造成較大的經濟損失。對于法務工作而言“減少損失就是變相的增加利潤”。因此，對于合同簽訂過程中法律風險的把控是企業經營中以及企業法律顧問最應注意的重要控制環節。