批貸前置，打造二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，合并辦理的新服務(wù)模式

許翠芳

如東縣國土資源局，江蘇 如東 226400

一、相關(guān)定義

首先介紹幾個概念：

(一)二手房的概念：二手房從名字上來說就是用過的舊房子，這是人們一直以來普遍認為的概念。新房只是轉(zhuǎn)了一下手也可以稱為二手房，所以二手房有時也可以表現(xiàn)為新房子。綜合上述內(nèi)容，二手房應(yīng)該這樣定義：二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易部門備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。它是相對于開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。

(二)轉(zhuǎn)移登記的概念：是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進行的房屋所有權(quán)登記。

(三)抵押登記的概念：債權(quán)人與債務(wù)人，為保障債權(quán)的實現(xiàn)，由雙方當(dāng)事人為使抵押的不動產(chǎn)因抵押而設(shè)定的抵押權(quán)成立而在不動產(chǎn)登記機構(gòu)依照法定程序履行的法定登記行為。

二手房轉(zhuǎn)移登記與抵押登記屬于不同的兩個行政確認事項。他們的申請、受理、審核、登簿、發(fā)證等登記流程也不盡相同，登記的結(jié)果也不一樣。二手房轉(zhuǎn)移登記的結(jié)果是發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)證書；而抵押登記的結(jié)果是發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證明。

二、二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記合并辦理的具體做法

(一)背景介紹。如東縣不動產(chǎn)登記中心自2016年6月27日正式對外受理不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)以來，對二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等辦件量進行過數(shù)據(jù)統(tǒng)計。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2016年6月27日至2017年7月10日止辦理轉(zhuǎn)移登記8174件，其中二手房轉(zhuǎn)移登記辦件量為2689件，抵押登記6166件，其中二手房轉(zhuǎn)移登記后再辦理抵押登記的1426件。詳見下表1。

上表1的數(shù)據(jù)說明二手房轉(zhuǎn)移登記占轉(zhuǎn)移登記總量的32.9%，二手房轉(zhuǎn)移登記后再辦抵押登記的占二手房轉(zhuǎn)移登記的53.03%。也就是說，有五成多購買二手房的申請人，需要辦理抵押貸款。這是一個不小的群體，在實施“3550”行政服務(wù)制度改革、落實“四全服務(wù)模式”、便民利民舉措日益完善的今天，如何讓申請人最大限度享受改革帶來的實惠，值得不動產(chǎn)登記中心進行深入探究。

表1 如東縣不動產(chǎn)登記中心轉(zhuǎn)移登記、抵押登記統(tǒng)計表(統(tǒng)計時間跨度20160627-20170709)

(二)思路的形成。能否把二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記合并受理，讓申請人只跑一趟，辦成兩件事？帶著這一問題，不動產(chǎn)登記中心從理論和實際操作兩方面進行了調(diào)研。

理論上：《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》(試行)1.2.3連續(xù)登記的原則中這樣規(guī)定：未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他登記。以此推斷，未辦理二手房轉(zhuǎn)移登記，不得以新權(quán)利人名義設(shè)定抵押。也就是說，申請人在未辦理二手房轉(zhuǎn)移登記的情況下，不可以該申請人名義辦理該二手房的抵押登記。上述思路理論上遇到了障礙。

實際操作上：不動產(chǎn)登記中心與江蘇銀銀行、農(nóng)商行等多家銀行進行業(yè)務(wù)探討，對貸款流程進行了深入了解。經(jīng)了解，銀行抵押貸款的流程基本是這樣的：①申請人(購房人)持原權(quán)利人產(chǎn)權(quán)證辦理貸款申請――②申請人辦理不動產(chǎn)(房屋)過戶(轉(zhuǎn)移登記)手續(xù)――③持新的不動產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記――④放貸(全流程辦大約需15至20天)。可以看出：實際操作流程③持新的不動產(chǎn)權(quán)利證書辦理抵押登記，是抵押登記的必經(jīng)之路，同時也應(yīng)證了《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》中關(guān)于不動產(chǎn)登記連續(xù)登記的原則。看來實際操作也行不通。

理論與實際操作兩難，難道就是真無捷徑可走嗎？7月26日，江蘇銀行如東支行經(jīng)請示上級主管銀行，給如東不動產(chǎn)登記中心傳遞了一個新的做法，為破解上述難題帶來了新的希望。

(三)具體做法。在全省3550行政服務(wù)制度改革大背景下，江蘇銀行給了如東支行一個大膽的做法：即在二手房未辦理過戶手續(xù)的情況下，可以對購房人的購房貸款進行預(yù)審核。如果房屋轉(zhuǎn)移登記結(jié)果與預(yù)審核一致，則預(yù)審核自動轉(zhuǎn)為審批。這一做法給了不動產(chǎn)登記中心極大的鼓舞。不動產(chǎn)登記中心立即組織相關(guān)人員對流程進行了梳理、整合、再造。使流程既符合《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》的要求，又具備實際可操作性。

經(jīng)過幾天的努力，一個全新的“二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記合并辦理”流程圖誕生了。

具體做法是：申請人持二手房過戶相關(guān)材料、抵押登記相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記中心集成服務(wù)窗口提出申請――集成窗口對二手房過戶轉(zhuǎn)移登記和抵押登記同時受理、初審――對轉(zhuǎn)移登記進行復(fù)審后進行登簿――完善抵押登記資料后復(fù)審、登簿――對二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記同時出證。這樣，完成了二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記兩個辦件跑一次辦成兩件事的目標(biāo)(參見流程圖)。

二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記合并辦理流程圖

三、優(yōu)點特色(創(chuàng)新之處)

從流程圖可以看出，二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記合并辦理的做法具有以下特點為：

(一)符合《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》連續(xù)登記的原則。本流程中，對二手房轉(zhuǎn)移登記雖然同時受理、初審，但在復(fù)審和登簿環(huán)節(jié)是在轉(zhuǎn)移登記登簿后，對抵押登記完善系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)后進行復(fù)審登簿，與連續(xù)登記原則要求一致。依據(jù)是《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。也就是說二手房轉(zhuǎn)移登記，自不動產(chǎn)登記中心登簿時即生效，發(fā)證與否并不影響登記效力。即此時辦理抵押登記當(dāng)屬符合連續(xù)登記的原則。

(二)更加便民利民，讓申請人真切感受到行政服務(wù)制度改革帶來的實惠。主要表現(xiàn)在：

1.減少了申請人往返不動產(chǎn)登記中心的次數(shù)。變申請人需2次申請、2次取證為一次申請辦成2件事，只需要1個來回。

2.大量壓縮了辦結(jié)時限。原來銀行貸款流程為：申請貸款(3天左右)――二手房過戶(到領(lǐng)取新證5天)――簽訂抵押合同辦理抵押登記(至拿到不動產(chǎn)可能性證明5天)――放款。整個流程在不動產(chǎn)登記中心約為13天。合并辦理后，銀行貸款的流程為：申請預(yù)審批――過戶、抵押合并辦理――放款。貸款流程明顯減少了一個環(huán)節(jié)，再加之不動產(chǎn)登記中心提速辦理，現(xiàn)在貸款從申請到放款約5天。

3.政府為民辦實事的形象在群眾心中有提升。從流程的梳理，到整合合并辦理；從辦事環(huán)節(jié)的減少至辦結(jié)時限的壓縮，無不體現(xiàn)到便民利民。由此，政府服務(wù)職能得到充分體現(xiàn)，政府形象得到明顯提升。

4.切實維護了權(quán)利人的合法權(quán)益。從二手房轉(zhuǎn)移登記開始到登簿結(jié)束，這個時間內(nèi)賣方的合法權(quán)益不能得到有效保障，原因是房價總量高，買方只付了部分房款，要等抵押登記結(jié)束銀行放款后資金才能完全到位。實行了轉(zhuǎn)移、抵押合并辦理的模式后，銀行參與了轉(zhuǎn)移登記與抵押登記的全過程，賣方的合法權(quán)益得到有效保障。

四、今后的提升方向

盡管如東縣不動產(chǎn)登記中心二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登合并辦理條件已成熟，但并不是該類型的辦件均已實現(xiàn)合并辦理，主要是因為各家銀行貸款流程不盡相同，審批權(quán)限也有區(qū)別。因此要真正全面實現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記合并辦理，仍需在以下幾個方面作出努力：

一是銀行業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變思維，以服務(wù)贏得客戶、以服務(wù)贏得業(yè)績、以服務(wù)贏得市場。江蘇銀行能夠做到的，其他銀行也應(yīng)當(dāng)能夠做到。

二是在行業(yè)規(guī)范上推出新舉措。江蘇銀行能夠在二手房轉(zhuǎn)移登記未辦理的情況下對貸款進行預(yù)審核，其他銀行為什么不敢這么做。關(guān)鍵問題還是思想和機制問題。怕?lián)?dāng)、怕壓力、怕破壞了既定的固有的貸款模式。為此建議銀行業(yè)把江蘇銀行的這種做法規(guī)范化，在面上推行這一做法。

三是提升行政推動力度。凡是惠及廣大百姓、可以提高辦事效率、提升政府形象的好事，就應(yīng)該大力推廣，當(dāng)然行政推動的力量和強度是不可忽視的。

總之，只要不動產(chǎn)登記中心與各銀行業(yè)密切配合，各部門間形成便民利民的合力，再加之社會的推動，全面實現(xiàn)二手房轉(zhuǎn)移登記、抵押登記合并辦理的新服務(wù)模式將會水到渠成。