經(jīng)濟(jì)法視角下二套房法律政策研究
——以西安市為例

韓 嬌

西北大學(xué)法學(xué)院，陜西 西安 710127

一、2017年4月18日限購(gòu)

2017年4月18日，西安市住房保障和房屋管理局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布西安房地產(chǎn)市場(chǎng)新政策，文件名是《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)管理保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。主要內(nèi)容有：長(zhǎng)安區(qū)加入了限購(gòu)范圍；首套房和二套房首付比例加大，三套停貸；取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》滿(mǎn)兩年才能交易。

這四個(gè)月時(shí)間，西安樓市已經(jīng)明顯處于復(fù)蘇和回暖的過(guò)程中，商品房庫(kù)存在快速下降，各大樓盤(pán)紛紛上調(diào)價(jià)格且房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛，幾個(gè)標(biāo)志性樓盤(pán)開(kāi)始引爆西安樓市，二手房市場(chǎng)也開(kāi)始啟動(dòng)。放在當(dāng)時(shí)的背景下主要有幾個(gè)因素導(dǎo)致：

①京滬深一線城市和東部強(qiáng)二線城市處于嚴(yán)格限購(gòu)中，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重外溢，不少東部一二線人口紛紛返鄉(xiāng)置業(yè)，西安作為陜西省省會(huì)對(duì)于原籍陜西的人口具有很強(qiáng)的吸引力。②從全國(guó)范圍來(lái)看，西安房?jī)r(jià)是十足的價(jià)值洼地，此時(shí)西安房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于周?chē)氖?huì)城市，如武漢鄭州成都重慶，甚至低于蘭州。所有的價(jià)值洼地注定會(huì)被填平。西安作為幾乎是碩果僅存的對(duì)外地人不限購(gòu)的二線城市，投資性購(gòu)買(mǎi)力被迅速吸引過(guò)來(lái)。

二、2017年6月28日限購(gòu)

2017年6月28日這次限購(gòu)才是真正的限購(gòu)。當(dāng)天下午西安市人民政府辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整我市住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。以往都是由西安市住房保障和房屋管理局代為發(fā)布限購(gòu)政策，這次是由市政府辦公廳直接發(fā)布。主要內(nèi)容有：2017年4月18日以前購(gòu)買(mǎi)的商品住房，網(wǎng)簽后滿(mǎn)5年方可上市交易，二手房，取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》后滿(mǎn)2年方可上市交易；買(mǎi)商品住房或二手住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，須連續(xù)繳納2年以上(含2年)社保或者個(gè)稅；西咸新區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。

之所以說(shuō)此次6.28限購(gòu)才是真正的限購(gòu)在于，這是西安第一次將外地房產(chǎn)投資客擋在了西安的大門(mén)以外，為西安的剛需人群或者說(shuō)準(zhǔn)備落戶(hù)西安的剛需人群樹(shù)立起了一道保護(hù)屏障。外地投資客想要在西安購(gòu)房，要么要求落戶(hù)，不落戶(hù)則必須滿(mǎn)足社?；蛘邆€(gè)稅連續(xù)繳納2年的要求，且補(bǔ)繳不認(rèn)。這也意味著外地投資客在西安購(gòu)房開(kāi)始遭遇實(shí)質(zhì)性限購(gòu)。

三月西安就放寬了戶(hù)籍準(zhǔn)入條件吸納各類(lèi)人才落戶(hù)創(chuàng)業(yè)，西安戶(hù)籍門(mén)檻極大幅度的降低，也就為外地人在西安買(mǎi)房開(kāi)了一個(gè)口子。只要你落戶(hù)西安，西安買(mǎi)房對(duì)你來(lái)說(shuō)只有資金門(mén)檻，限購(gòu)門(mén)檻對(duì)你是不起作用的。

三、2017年9月13日限購(gòu)

2017年9月13日，西安市住房保障和房屋管理局向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》，這已經(jīng)是西安市今年以來(lái)的第三次限購(gòu)加碼。

將此次9.13限購(gòu)文件仔細(xì)通讀一遍，以下幾條可以劃重點(diǎn)：

以家庭為單位(含未成年子女)，擁有兩套以上房產(chǎn)的本地戶(hù)籍居民家庭與一套以上的外地戶(hù)籍居民家庭，不允許再購(gòu)買(mǎi)；限購(gòu)范圍為城七區(qū)及開(kāi)發(fā)區(qū)范圍；公積金貸款資格要求的最低繳存時(shí)限由6個(gè)月以上調(diào)整為12個(gè)月以上；公積金貸款額度下調(diào)，由75萬(wàn)元調(diào)整為65萬(wàn)元；住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款停辦；加大公租房等保障性住房建設(shè)力度。

如果說(shuō)6.28是對(duì)外地投資購(gòu)買(mǎi)力的打壓，那么9.13這次就是典型的對(duì)本地投資購(gòu)買(mǎi)力的打壓。打壓的結(jié)果必然是有利于剛需人群，這也是為了西安的未來(lái)，剛需人群只有能夠安居才能樂(lè)業(yè)，西安未來(lái)的發(fā)展才有新生力量。

四、總結(jié)

這次限購(gòu)充分體現(xiàn)西安市深刻領(lǐng)會(huì)了黨中央關(guān)于“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的指示精神。通過(guò)這幾次的限購(gòu)政策我們可以發(fā)現(xiàn)，西安市“追趕超越”的信心很足，西安樓市也將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，這個(gè)穩(wěn)定不再是過(guò)去低迷的穩(wěn)定，而是保持一定水平的健康穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)具有周期循環(huán)性，過(guò)分繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)不見(jiàn)得是一件完美的事，也可能引發(fā)一些社會(huì)問(wèn)題。在大城市，無(wú)房階級(jí)的“處女貸”將會(huì)成為一種資源。并且是否會(huì)引起假離婚潮，引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，也是我們需要考慮的一個(gè)問(wèn)題。

[1]周雪松.經(jīng)濟(jì)觸底企穩(wěn)樓市需求仍然旺盛[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，2016(1)：10-11.

[2]馬翠蓮.上海樓市新政出臺(tái)[J].華東政法大學(xué)學(xué)報(bào)，2016(2)：12-19.

[3]韓茜，李明.市區(qū)樓市迎來(lái)成交旺盛期[J].西安日?qǐng)?bào)，2016-04-13.