論雙重買賣的效力

蔣 超

上海海事大學，上海 201306

一、立法主義

(一)債權意思主義

以法國、日本民法為代表，其認為物權變動的完成僅當事人的意思合意即可，這種規定不僅排除了物權合意，同時也排除了交付行為。舉個例子，根據《法國民法典》中第1583條的規定如下：當事人雙方一旦經過協商，達成對買賣之物與價金的一致，那么買賣即宣告完全成立，隨即買受人對出賣人從法律效果上來看，也以取得標的物的在法律上的所有權，即使出賣人尚未交付該物、買受人尚未支付價金。

(二)物權形式主義

這種立法形式以《德國民法典》為代表，同時我國臺灣地區也承襲物權形式主義模式進行立法。在該模式下，除須有買賣契約訂立、登記或交付之外，買賣標的物的所有權移轉，還需要買賣雙方當事人作出一個獨立于買賣契約之外的就標的物所有權的移轉的合意。例如：依據《德國民法典》第929條的規定，動產所有權的出讓，必須由所有人將買賣契約中的標的物交付于取得人，同時需要滿足雙方就所有權的移轉必須達成合意這一個條件。如取得人在買賣契約訂立前已經占有該物時，僅須就該物所有權的移轉達成合意即可。

(三)債權形式主義

在立法主義上結合采取意思主義與交付主義。因法律行為的成立繼而發生物權變動的場合，除了當事人之間的債權合意須具備之外，另外還需要履行相應的登記或交付的法定物權公示的方式。例如：《奧地利民法典》規定在第426條中：“動產原則上僅能依實物交付而轉讓與他人。”

二、雙重買賣的合同效力

(一)形式主義下

雙重買賣的類型主要有兩類：同時雙重買賣和先后雙重買賣。在同時的雙重買賣中，根據法律的規定，數個買賣合同同時成立并生效，但與一般合同有所區別的是，出賣人對于任何一方履行合同，都將產生相應的違約責任，即將對于其他合同項下的買受人承擔約定的違約責任。在先后的雙重買賣中，出賣人將標的物出賣于前買受人并為完成過戶登記后，在那之后又與后買受人簽訂買賣合同，那么與后買受人所訂立合同有效與否以及出賣人對后買受人是否承擔違約責任這些問題值得進一步探討。

最高人民法院在《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》中第9條規定：“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物的所有權和其他物權不能轉移。”在現行法律制度下，不動產交易合同應辦理登記的規定只出現在關于房地產的行政法規中，但其中并沒有對規定未辦理登記的合同效力如何認定，故根據司法解釋的觀點認為，未經登記的房屋買賣合同是有效的。

(二)意思主義下

在嚴格按照意思主義的情況下，雙重買賣根本沒有成立的理由，但由于社會的需要，還是承認了雙重買賣。日本民法判決曾有以損害尚未登記的前買受人的利益為目的而將與后買受人簽訂的買賣合同認定為違反了公序良俗故應視其為無效，以此防止處于惡意的后買受人通過主張前買受人欠缺登記進行抗辯的可能性。但這也導致了善意的第三人取得應有權利的可能性也一并被否定的結果。因此，之后的判例及學說進行否定合同的效力不再以違反公序良俗為由，取而代之的是根據誠信原則發展“背信的惡意者排除說”。該學說認為，背信惡意的后買受人其并非是完全無民事權利的人，其法律行為也并非是完全無效的，差別在于他在誠信上不能否定尚未登記的前買受人的所有權取得的可能。所以若后買受人確實是善意，便可主張未登記權利人欠缺登記要件，從而保護了交易的安全。

三、關于雙重買賣公證的思考

在不動產的雙重買賣中，若此時兩個買受人都同時向出賣人主張履行各自的合同，共同點在于前后兩個買受人均未辦完房屋過戶的登記，但有所區別的是，其中一個買受人的物權合意已進行得到有關機關的公證，或者已經向登記機關提交有關文件并申請變更登記的場合在這種情況下，學理上認為應該對出賣人履行合同的自由選擇權加以限制，這就意味著出賣人應受限制地將房屋的所有權轉移給業已把物權合意進行了公證或己關申請變更登記的買受人。按照德國民法學者的解釋，在物權合意能夠以其他形式得到明確確認的情況下，法律則不允許當事人進行單方面地撤銷該合意。

四、結語

隨著市場經濟的不斷發展，價格變動成為尋常之事，那么在這種情況下，雙重買賣的現象將尤為明顯。無可否認，雙重買賣的存在在一定程度上促進了資源的合理配置，使得資源能夠充分的發揮其優勢。但是基于惡意的雙重買賣將破壞市場的有序進行，對于處于惡意的合同將其效力歸于無效，合情合理。我國目前對于雙重買賣的法律規定尚不完善，因此也希望能更多地借鑒其他國家的做法，結合自身實際，盡快制定出我們自己的法律規定。

[1]王澤鑒.民法學說與判例研究(第四冊)[M].北京：中國政法人學出版社1998年版，第171頁注1.

[2]黃立著.民法債編總論[M].北京：北京中國政法大學出版社，2002.

[3]王軼，著.物權變動論[M].北京：中國人民大學出版社，2001.