小產權房物業管理規范性問題及措施

楊柳楠

西北農林科技大學人文社會發展學院，陜西 咸陽 712100

雖然國家采取立法、行政法規、規章等各種方式規制小產權房的發展，但在高房價的壓力下，小產權房仍在法律的夾縫中快速生長。新興的物業管理行業也以不同的形式、不同程度地投入使用。由于小產權房缺乏法律的保障及其自身的局限性，使其在物業管理共性問題的基礎上，還存在其特有的問題。因此，一方面須管制小產權房開發建設，從根源上消除物業管理諸多問題。另一方面應規范現有小產權房物業管理工作，加強其規范性，使之向法制化方向發展。

一、小產權房物業管理現狀及存在的法律問題

(一)小產權房物業管理現狀

小產權房大多分布在城鄉結合地帶，其業主主要是農民及少數城市居民。這一地緣及人口結構就決定了物業管理模式的多元化。具體來說有委托式、村民自制式、鄉鎮統一外包式三種物業管理模式。由于我國沒有物業管理的專項立法，物業管理工作則缺乏統一標準，不同管理模式下提供的物業管理制度亦參差不齊。委托型的物業管理模式下物業制度相對全面，物業服務內容、收費標準、組織結構及人員構成、管理人員分工、工資結構的規定較為具體。村民自制式的物業管理，其對于收費標準、雇傭人員等方面并無具體的規定，而且雇傭的服務人員以村民為主，缺乏專業的物業管理知識及人員培訓，導致物業服務水平較低。同時，業主構成的較大差異，引發了物業服務需求存在差異、物業消費理念不同、物業糾紛解決途徑難以達成共識等問題，加大了物業管理的難度。

(二)小產權房物業管理中的法律問題

1.物業主體不適格，物業服務合同無效

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發的。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案?！段餀喾ā返诰艞l第一款規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！段餀喾ā返谑臈l：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！段餀喾ā返谑鶙l：不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據?！段餀喾ā返谑邨l：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。“小產權房”未經依法登記，也沒有國家登記機構頒發的不動產權屬證書，也不屬于“法律另有規定的除外”情況，所以不發生物權的效力。那么，“小產權房”購買者不是所購房屋的所有權人，也就不是業主。我國物業管理條例指出，物業服務合同是指物業服務企業與業主委員會訂立的，規定由物業服務企業提供對房屋及其配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，由業主支付報酬的服務合同。依該規定，物業服務合同的主體應是業主即房屋的所有權人，顯然小產權房的購買者與物業企業簽訂的合同不是法律意義上的物業服務合同，因而不具有法律效力。

2.物業主體差異大，物業費繳費率低

“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。相當于合格的農民房。因此，小產權房的住戶多為村民。但是在高昂房價的壓力下，越來越多的市民選擇購買“農民房”。小產權房擁有者由村民及城市居民兩大主體構成。村民物業消費意識薄弱，對有償服務產生抵觸心理。甚至將物業公司的職能虛無化，認為自己無需物業服務可不交物業費，繳納物業費的主動性較差。而城市居民對物業服務要求高，因物業服務難以滿足其基本需求，物業費上繳率也較低。由于市民不屬于真正的業主，村民權利意識又相對淡薄，因而業主委員會很難建立。根據我國《物業管理條例》第六十七條規定，違反物業服務合同約定，業主逾期不繳納物業服務費用的，業主委員會應當催促其繳納。顯然小產權房物業費的收繳難以發揮業主委員會的優勢。

3.企業資質取消，行業準入門檻降低

根據我國《物業管理條例》的規定，國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度，住宅物業的建設單位，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。這一規定的制約下，物業企業為提高資質等級而努力改進管理制度，提高人員素質。對于規范物業管理企業行為的是一種比較高效的措施。2017年國務院印發《關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》取消了物業服務企業二級及二級以下資質認定，物業行業的準入門檻因而降低，政府制約物業管理的能力下降。目前在高檔小區推出物業企業信用等級的評定，通過建立黑名單制度加強事中事后監管。以此方式鼓勵物業企業提供優質服務，但在小產權房小區內沒有業主委員會，政府通過業主評定物業企業信用等級的操作性較差。加之缺乏資質限制，小產權房的物業多數由村委會壟斷，也缺乏物業管理的制度建設，管理工作混亂，部分從業人員便以物業服務項目的收取費用為名謀取私利，比如電工私自涂改業主用電度數，貪污巨額電費；村干部在設備損壞更新時，非法收取額外費用等，嚴重侵害了業主的利益。

二、解決小產權房物業管理中法律問題的對策

(一)打造“特色”合同，保障“業主”權益

針對小產權房購買者因主體不適格而導致物業服務合同無效的問題。筆者認為，住建部門可根據《中華人民共和國合同法》、《物業管理條例》、《xxx市物業管理條例》等法律法規規章及物業行業《管理辦法》的規定制定并推行小產權房物業管理合同范本，賦予現有小產權房購買者以業主同等地位，并將其設定為開展物業服務的必備環節，以明確“業主”與物業企業的權利義務關系，并就違約責任進行約定。一方面可以在一定程度上制約物業企業行為，提高物業服務質量。另一方面，有利于提高物業管理工作的效率，在物業服務合同具備法律效力的情況下，物業企業可依物業服務合同履行其物業管理職能，從根源上治理思搭亂建問題，維護住宅小區的秩序。

(二)建立專業化管理模式，提供個性化服務

目前，我國無論是高檔住宅小區還是普通住宅小區所獲取的各類物業服務均由物業公司提供，物業行業缺乏市場競爭機制下，物業服務質量參差不齊。解決此問題筆者認為可以借鑒美國的專業化管理模式。由開發商項目開發完成后將后期的物業管理全部委托給專業的物業管理公司，該物業公司只負責整個小區的整體管理業務，而具體的操作業務則是轉包給專業公司承擔。由保潔公司負責小區的清潔工作，保安公司負責小區的秩序維護、設備公司負責小區設備的維護與保養、綠化公司則負責小區的園林綠化的維護。物業管理公司主要負責協調與監督提供的各類物業服務。這一模式下，各專業的公司互競爭可以提高物業服務質量。同時，專業化的物業服務能夠有效的解決小產權房業主主體差異大、物業服務需求難以平衡的問題。比如，部分業主需要代收快遞服務便可以向物業公司申請該項服務，物業公司再聯絡專業的服務公司為業主提供該類服務。

(三)遏制職務犯罪，規范物業管理

針對村委會包辦式物業管理模式下的亂收費問題，既要健全內外監管機制，又須開展法律宣傳和警示教育活動，以遏制職務犯罪，進行規范化的物業管理。政府機關、檢察機關、司法機關應充分發揮其外部監管職能，貫徹落實《最高人民檢察院辦公廳關于在金融證券等八個行業和領域開展系統預防工作的通知》的精神，及時發現、查辦、遏制和預防利用物業管理工作進行的職務犯罪行為。其次，政府督促村辦式物業建立財務公開制度，使各項服務費用明晰化，加強業主監督，形成社會化預防職務犯罪監督體系。同時，對從事物業服務工作的村民進行法制教育，有針對性的對其進行財務知識、法律知識培訓，促進小產權房物業管理的規范化發展。

三、總結

盡管近年來國家不斷頒布政策遏制小產權房的開發建設，但在高昂房價及巨額利益的誘導下，小產權房仍大量存在，其物業糾紛也愈發嚴重。為減輕物業糾紛帶來的司法壓力，緩解業主與物業服務企業的矛盾，探索小產權房物業管理問題的解決模式仍任重道遠。

[ 參 考 文 獻 ]

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