共有產(chǎn)權(quán)住房制度分析

田琳莎+姜楠

摘要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房逐漸成為國(guó)民生活的基礎(chǔ)，事關(guān)著社會(huì)的常穩(wěn)安定。然而，在中國(guó)近代經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，社會(huì)群體中分化出一部分具有中低收入水平但不滿足現(xiàn)有住房保障制度要求的夾心層群體，這導(dǎo)致了住房問題愈發(fā)嚴(yán)峻。在對(duì)住房問題的研究之下，共有產(chǎn)權(quán)住房制度的推廣顯得至關(guān)重要。因此將對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房制度進(jìn)行理論分析，以北京地區(qū)為例，找到現(xiàn)有的問題，并對(duì)具體施行辦法進(jìn)行總結(jié)和建議。

關(guān)鍵詞：住房保障；共有產(chǎn)權(quán)；夾心層

中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.30.061

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房成為國(guó)民日常生活的一大保障，與此同時(shí)出現(xiàn)了一部分夾心層群體。共有產(chǎn)權(quán)住房制度解決了夾心層住房的剛需問題，并根據(jù)社會(huì)實(shí)際情況進(jìn)行具體的實(shí)施，做到大方向一致、部分地區(qū)細(xì)分的細(xì)化變動(dòng)。

1共有產(chǎn)權(quán)住房制度的理論分析

由于夾心層群體的擴(kuò)大，共有產(chǎn)權(quán)住房制度對(duì)于中國(guó)現(xiàn)階段情況而言是非常有必要的，解決住房問題刻不容緩。因此，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)行理論分析是首要之務(wù)。

1.1共有產(chǎn)權(quán)住房制度的定義

共有產(chǎn)權(quán)住房制度是一種建立在共有產(chǎn)權(quán)住房基礎(chǔ)上，政府以最大限度支持首次購房需求、滿足無房家庭的住房剛需為目的的制度。且必須經(jīng)政府批準(zhǔn)，由政府讓渡部分土地收益給符合條件的群體，作為保障對(duì)象和政府按照合同形式，與政府共同分?jǐn)偹袡?quán)。

1.2共有產(chǎn)權(quán)住房制度產(chǎn)生的原因

共有產(chǎn)權(quán)住房制度的出現(xiàn)具有必然性，但制度發(fā)展迅速來自于不同因素的外力作用。共有產(chǎn)權(quán)住房制度產(chǎn)生的主要原因有：

（1）共有產(chǎn)權(quán)住房制度在英國(guó)的成功對(duì)我國(guó)產(chǎn)生了積極影響。

共有產(chǎn)權(quán)住房的形式發(fā)源于英國(guó)。英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，指政府對(duì)一部分有一定購買能力但購買能力尚且不足的群體提供的社會(huì)保障性的住房制度。從1980年開始，英國(guó)為減少財(cái)政負(fù)擔(dān)、減輕中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)和提高住房自有率，開始實(shí)施了“共有產(chǎn)權(quán)計(jì)劃”，經(jīng)過了三十多年的發(fā)展讓英國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房制度相對(duì)成熟。2007年，有學(xué)者根據(jù)MHO和Tower Homes這兩家公司過去20年英國(guó)倫敦主要實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)的住房公司的數(shù)據(jù)分析得到，大部分補(bǔ)助對(duì)象對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房十分滿意，這對(duì)我國(guó)的住房制度產(chǎn)生了一定的積極影響。

（2）夾心層群體不斷地?cái)U(kuò)大。

夾心層是指在社會(huì)群體中不符合廉租房租賃條件、又買不起經(jīng)濟(jì)適用房的城市低收入住房困難家庭或不符合經(jīng)濟(jì)適用房申購條件、又買不起商品房的低中收入住房的家庭。它的擴(kuò)大首先來自于國(guó)民尋求安穩(wěn)的傳統(tǒng)觀念，但更重要的還是國(guó)民收入差距的問題。我國(guó)強(qiáng)調(diào)先讓部分人富起來，再由富人帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這就導(dǎo)致了在一定程度上，先富的群體把中低收入水平的人擠出了商品房行列。在這樣的環(huán)境之下，經(jīng)濟(jì)適用房以政策之名漁商品房之利，更是加劇了夾心層這個(gè)群體的規(guī)模。

（3）社會(huì)保障制度的完善。

住房作為家庭財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，是維持社會(huì)安定必不可少的關(guān)鍵因素。因此，保障中低收入水平的群體住房利益顯得格外重要。近十年，在出臺(tái)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，面對(duì)新的龐大的夾心層群體，政府的住房保障制度必然面臨更新，共有產(chǎn)權(quán)住房制度的提出是必然的。

2共有產(chǎn)權(quán)住房制度在北京實(shí)例分析

2014年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定北京、上海、淮安、成都、深圳和黃石作為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。由于各個(gè)地方的實(shí)際情況不同，部分具體規(guī)定會(huì)有所略微差異。2017年8月6日出臺(tái)的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房制度從適用范圍、職責(zé)分工、建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行了明文規(guī)定，并開始了在北京地區(qū)的試點(diǎn)試行。本文將以北京為例進(jìn)行分析和解釋說明。

2.1共有產(chǎn)權(quán)住房更加具有保障性

北京地區(qū)明確共有產(chǎn)權(quán)住房類型為自主性商品房，這也意味著北京地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房擁有較多的商品性（商品性主要表現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房可出租）和較少的保障性，也就是說共有產(chǎn)權(quán)住房兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性。《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》對(duì)此做了說明，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。雖然保障性對(duì)比與其他地區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性相對(duì)較少，但是卻更利于共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格的透明，對(duì)于保障對(duì)象而言更加放心。

2.2產(chǎn)權(quán)住房制度更加具有創(chuàng)新性與進(jìn)步性

政府通過土地拍賣讓渡的部分價(jià)格和減免稅費(fèi)等優(yōu)惠條件，換取共有產(chǎn)權(quán)住房的產(chǎn)權(quán)，并將部分產(chǎn)權(quán)讓渡給保障對(duì)象。因此，北京地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房個(gè)人和政府之間的產(chǎn)權(quán)比例即政府讓渡的部分權(quán)益。北京地區(qū)偏向于政府逐漸過渡產(chǎn)權(quán)，而個(gè)人可以從政府手中逐漸購買產(chǎn)權(quán)直至個(gè)人完全擁有產(chǎn)權(quán)，這將會(huì)是共有產(chǎn)權(quán)住房制一大創(chuàng)新特點(diǎn)。保障對(duì)象在取得房產(chǎn)所有權(quán)滿5年后也可以按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，在同等價(jià)格條件下政府部門可優(yōu)先購買；如果政府機(jī)構(gòu)放棄不愿購買，房子也可轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。可見，北京共有產(chǎn)權(quán)房制度買賣皆宜，更加靈活方便，促進(jìn)了中低收入群體后續(xù)的購買力。

2.3共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)條件更加具有透明性

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》意見稿稱，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請(qǐng)購買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲并且一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。并且房源將優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。同時(shí)還需遵循從嚴(yán)限購條件，已簽訂住房購買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議；有住房轉(zhuǎn)出記錄；有住房家庭夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)距離婚年限不滿三年等情況的家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。這些都是現(xiàn)有的一些共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入規(guī)定，而且在今后還將逐漸的完善，準(zhǔn)入條件是共有產(chǎn)權(quán)住房制度的法律完善的必經(jīng)之路。endprint

3共有產(chǎn)權(quán)住房制度的意義

共有產(chǎn)權(quán)住房制度，實(shí)際上是對(duì)已有經(jīng)濟(jì)適用房制度的完善與發(fā)展，滿足了中低收入群體的住房剛需，保障了他們的住房權(quán)益，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了社會(huì)的長(zhǎng)治久安。

3.1有利于完善傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度

傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房采用政府劃撥土地、政府提供一定政策上的支持，賦予購房者有限房權(quán)，但有效的政策在實(shí)施過程中并沒有顯化出來。加上經(jīng)濟(jì)適用房住房制度尚未完善，個(gè)人在經(jīng)濟(jì)適用房上存在一些漏洞和缺陷。但是共有產(chǎn)權(quán)住房制度更加清晰的定義了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度模糊的有限產(chǎn)權(quán)概念，并將住房保障和市場(chǎng)機(jī)制有效的銜接。表面上共有產(chǎn)權(quán)住房制度是一種全新的制度，實(shí)質(zhì)上是完善了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度，達(dá)到政府保障和市場(chǎng)供需的一個(gè)新的對(duì)接。這對(duì)于國(guó)內(nèi)的住房保障制度是新的一種新的突破，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用住房不景氣的關(guān)頭共有產(chǎn)權(quán)住房制度打破了以往保障住房的不可控和不可靠的局面。

3.2有利于保障制度透明化

共有產(chǎn)權(quán)住房制度的保障形式十分透明，保障金額即是政府所占有的產(chǎn)權(quán)。這樣不但直觀，而且更利于政府進(jìn)行調(diào)控和保障。防止出現(xiàn)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)適用房制度被商人以政策之名漁商品房之利。在保障住房制度中，最重要的就是透明度，越是信息透明越是利于保障制度的透明。首先要做到的是政府落實(shí)保障制度，避免保障對(duì)象落入福利陷阱，其次要保障共有產(chǎn)權(quán)住房制度不被個(gè)人圖利所用。相比傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度，共有產(chǎn)權(quán)住房制度更加透明，且保證了國(guó)家對(duì)產(chǎn)權(quán)的掌控，以及五年制度和按比例分配制度的存在，大幅度減少的投機(jī)的動(dòng)力。讓保障住房制度真正的保障了保障對(duì)象。

3.3有利于縮小因貧富差距帶來的住房剛需問題

當(dāng)今時(shí)代的主題是和平與發(fā)展，在這樣的前提之下，國(guó)人更多尋求的是“穩(wěn)定”二字，這樣安穩(wěn)的傳統(tǒng)觀加上許多人婚姻價(jià)值觀里面住房是首要之物，導(dǎo)致了青年人一定要買房的觀念。然而，青年人步入社會(huì)還不久、工資水平還并不高等因素造成了青年人存款困難的問題，居無定所的現(xiàn)實(shí)讓他們難以產(chǎn)生社會(huì)的歸屬感。但是共有產(chǎn)權(quán)住房制度平衡了高收入群體和中低收入群體的住房需求，滿足了中低收入群體的心理需求和住房剛需，在一定程度上促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定。

4對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的建議

住房問題關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，在近十年房地產(chǎn)快速發(fā)展階段，商品房房?jī)r(jià)上升速度較快，導(dǎo)致部分中低收入群體無力負(fù)擔(dān)高昂的房?jī)r(jià)，而我國(guó)出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)住房等保障性制服實(shí)際效果并不理想。為了解決日益膨脹的住房問題，共有產(chǎn)權(quán)住房制度在當(dāng)今社會(huì)中實(shí)際運(yùn)用是必要的。甚至可以說共有產(chǎn)權(quán)制度是保障住房制度的有力支撐，通過源頭解決了住房問題。江蘇省淮安市作為第一個(gè)試點(diǎn)城市，最終制度落實(shí)在北京，可見共有產(chǎn)權(quán)住房在近十年發(fā)展和變化從過去的讓渡產(chǎn)權(quán)給保障對(duì)象巨大漏洞到如今“階梯式”，開始逐步走向成熟和完善。然而，共有產(chǎn)權(quán)制度依舊存在部分問題，針對(duì)部分問題本文給出部分的建議。

4.1應(yīng)完善對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房制的明文法律規(guī)定

我國(guó)應(yīng)通過對(duì)《住房保障法》的完善，來解決產(chǎn)權(quán)相關(guān)問題，特別是物權(quán)相關(guān)問題。《住房保障法》既是財(cái)產(chǎn)法又是社會(huì)保障法，具有私法與公法的雙重性質(zhì)，通過此來滿足保障對(duì)象的相關(guān)權(quán)益。

4.2應(yīng)完善社會(huì)信譽(yù)記錄系統(tǒng)

《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房有一定準(zhǔn)入規(guī)定，準(zhǔn)入條件是共有產(chǎn)權(quán)住房制度的法律完善的必經(jīng)之路，并且在今后還需要逐步地完善，方便核實(shí)共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入門欄。這就需要完善社會(huì)信譽(yù)記錄系統(tǒng)，方便核實(shí)準(zhǔn)入規(guī)定，推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房的保障性和透明性。

4.3應(yīng)完善保障對(duì)象的評(píng)估程序

未來對(duì)于保障對(duì)象的評(píng)估將是共有產(chǎn)權(quán)住房制度的關(guān)鍵因素之一，運(yùn)用相關(guān)法律來保證評(píng)估程序的公平與公正性。因此，從社會(huì)實(shí)際出發(fā)來完善相關(guān)機(jī)制顯得尤其重要。

4.4應(yīng)完善對(duì)夾心層的保障力度

夾心層群體過高或過低都會(huì)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房制度產(chǎn)生不利影響，應(yīng)將其數(shù)量保持在一個(gè)有效區(qū)間之內(nèi)，這與社會(huì)的物價(jià)水平、工資水平和國(guó)民的消費(fèi)觀念等是分不開的。

5結(jié)語

通過對(duì)北京地區(qū)的實(shí)例分析我們可以直接的看出共有產(chǎn)權(quán)對(duì)中低收入人群所帶來的各方面影響，尤其是共有產(chǎn)權(quán)住房具有商品房性質(zhì)，可以滿足人群的心理需求。雖然共有產(chǎn)權(quán)住房制度還處于一個(gè)試行階段，所以也存在諸多問題，特別是法律方面。在接下來的組織中，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房制度的管理和明文法律規(guī)定，加大力度推動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)住房制度，使用“階梯式”購買方式，有效的保障中低收入群體，填補(bǔ)住房剛需。

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