土地資源配置及其對房地產市場經濟的影響

劉安

摘 要： 市場經濟的快速發展推動了房地產市場的進步，土地資源占據著越來越重要的位置，直接影響著房地產市場經濟的快速發展。因此，必須在把握房地產市場現狀的基礎上，采取具有針對性的策略，對房地產市場進行有效調控，使土地資源能夠滿足房地產市場經濟的客觀需要。本文對土地資源配置的概念、房地產市場的現狀、土地資源配置在房產調控中的作用及影響進行了詳細的分析和探討。

關鍵詞：土地資源配置；房地產；市場經濟；影響

土地資源配置的概念

土地資源配置概念

土地資源是人類生活和生產中的一項非常重要的物質基礎，一旦投入人類社會生產活動，就能為促進社會的發展起到關鍵的作用。土地資源是不可再生資源，在固定時期內，想要促進經濟的快速穩定發展，必須樹立宏觀思維，把握客觀條件的變化，從動態角度詳細研究土地資源的配置情況。土地資源配置指的是通過一定的方式，綜合考慮時間、空間、數量等因素，使土地資源能夠滿足各方面的正常需求，實現一定的經濟效益和社會效益。

房地產市場現狀分析

我國土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少。在建國初期，為保證人均土地資源的合理性，我國實行了土地公有政策。在國家和政府的宏觀調控下，依據相關的改革制度，對土地進行轉讓和出售，同時對房地產市場進行相關調控，促進房地產市場經濟的健康穩定發展。當前，我國的土地市場依舊不穩定，土地資源的配置等還存在著一系列的現實問題，比如：違法出讓、隨意劃定、供給不平衡、住宅房不足、商品房空置等現象非常普遍，非常不利于房地產市場的穩定。同時，國家在土地規劃方面的法律不健全，在不均衡的調控機制下，各地房地產市場出現了不同程度的波動。

目前我國的土地制度主要分為土地收購、儲備和供應三個環節，配置基本上是借助招標、拍賣、掛牌等方式進行，以此獲得對土地的使用權。這樣的一種市場供應方式，出發點是國家希望能夠節約土地資源，提高土地利用效率，最終使地方收入實現有效增加。然而，在實際的運行過程中，雖然取得了一定的收益，但對市場造成了很大的負面影響。一些地方官員、不法商人抱著僥幸心理，鉆空子、相互勾結，產生了“囤地”現象，使得地價升高，從而帶來房價飛漲，逐步形成了惡性循環。

由此可見，土地資源對于房地產市場的影響有利也有弊，只有合理地調配資源配置，才能對房地產市場的發展產生積極作用。

在市場經濟的快速發展下，房地產市場出現了一系列新的變化，土地需求也呈現出不同以往的特點，土地供應面積也發生了變化。當前，征用農用地、回收閑置地是我國土地供應的主要來源，但這種方法只能緩解短期的困境，從長遠角度看，因為侵犯了農民的權益，并不能實現長期的經濟效益和社會效益。目前土地交易價格不斷攀升，需求仍然十分旺盛，相反土地供應卻跟不上需求，在這種情況下，房地產市場的發展受到非常嚴重的影響，因此必須對當前的這一現象進行分析和把握，通過土地資源的合理配置和應用，實現房地產市場經濟的健康穩定發展。

土地資源配置政策在房地產市場調控中的作用

目前，土地規劃和土地供應是土地資源配置的兩種基本手段，在結合實際情況的基礎上，對房地產市場的現實情況進行有效分析，需要把握投資與供應之間的關系，并在相關策略的引導和推動下，推動房地產市場供應結構的科學性和合理性。在土地資源配置中，供給、規劃、儲備數量等都是重要的影響因素，需在遵循土地稅的基礎上，對相關的金融政策進行有效把握，通過調控房地產市場結構，促進房地產經濟的穩定發展。當前，土地資源對房地產市場的影響主要表現在以下幾個方面：當土地稅增加的時候，土地成本也相應提高，導致房價增長，供應商會制定相關策略，快速銷售商品房，實現一定的經濟利益。同時，房地產開發商會通過銀行貸款，在政策允許的情況下，適當減少房地產開發量，從而使供應量得到有效降低。土地資源的配置與房地產市場的供方和需方都有著直接的聯系，必須對各種影響因素及時進行考察，使房地產市場的結構、房價、投資等方面趨于穩定。

但是，由于房地產市場受到多方面因素的影響，經濟、金融、社會、人文等的變化，都會在一定程度上影響土地政策的制定與調整，在時間和空間上存在一定的局限性。因此，在整個房地產市場經濟調控的大環境中，相關手段的應用只能在某些方面起作用，在整體調控中也只能起到少量作用。在高昂的房價面前，很多人仍然望而卻步，面臨著很大的經濟壓力。

土地資源配置對房地產市場經濟的影響

土地儲備規模的影響

土地儲備規模在土地資源配置中具有非常重要的分量，因此在對土地市場需求進行考量的基礎上，需保證規模的合理性，充分把握各種影響因素，制定針對性的措施。定期補充和預警監控是土地儲備規模確定的兩種主要模型。定期補充的儲存時間較長，在對土地進行一段時間的使用之后，對缺少的量進行相應補充。在這種模式下，可以免除一定的監控，通過定期檢測，以最少的經濟成本使投資者達到預期目標和規劃。這種模式由于需要較長時間的土地供應期，在我國并不適用；預警監控模型指的是對土地儲備的最低警戒線進行預先設定，如果低于這個數值，根據實際情況調整和確定土地具體的量。在確定土地儲備規模警戒線的時候，需要遵循以下原則：

第一，收集相關數據信息，使土地市場的需求得到最大程度的滿足。

第二，在把握土地成本和時間的基礎上，采取具有針對性的方式，降低土地的總成本，通過調整和確定土地規模促進房地產市場經濟的健康穩定發展。

土地供應時機的影響

土地供應時機指的是當土地儲備機構獲得土地使用權之后，土地通過土地儲備機構向土地市場推送的時間。可以從以下因素入手，對土地供應時機進行確定，保證其合理性達到規定的標準。

土地儲備資金成本及機會成本

土地的獲取需要耗費大量的資金，如果僅僅將土地作為儲備資源，在供應量受到影響的情況下，會加重資金的成本，在一定程度上壓縮了最終的經濟效益。同時，用于儲備的土地，其用途和功能受到了很大程度的限制，在很多方面并不能得到合理有效的利用，且由于自身的不可再生性，會造成資源的嚴重損耗。

基于此，土地供應時間確定后，應對土地的資金成本、機會成本進行有效控制。

房地產市場的運行狀況

土地政策在房地產市場的宏觀調控中發揮著至關重要的作用，與市場的運行、規模的大小、合理化程度等密切相關。因此必須對土地供應時機進行把握，對一系列相關的影響因素進行詳細分析，以促進房地產市場的均衡協調發展。但在周期性變化的房地產市場中，制定相關的措施只能解決固定時期內的周期性波動狀況，整體的大范圍波動現象不能得到徹底根除，因此可以根據房地產的供需狀況，增加或者減少土地供應量，使房地產價格保持穩定，從而促進房地產市場的平穩運行。

土地供應結構的影響

土地供應結構對房地產市場的良好運行起著非常重要的推動作用，必須進行合理的調整，并對土地資源進行合理有效的配置。作為政府對房地產市場調節的重要策略，土地供應住房類型結構能夠充分體現政府對各類群體的支持情況，對房地產市場的運行狀況起著至關重要的影響。因此，需要對房地產市場均衡狀況指標進行明確，通過改變住房類型結構，進一步優化房地產市場，使房地產市場的發展呈現出均勻化狀態。

結語

在市場經濟的快速發展下，房地產市場面臨著日益激烈的競爭，而土地資源的配置在房地產市場經濟中占據著非常關鍵的地位，因此必須把握土地資源配置的相關特點，對房地產市場的現狀進行詳細分析。

當前，土地利用空間結構不合理、開發缺乏可持續性、配置機制不完善等問題非常突出，在此基礎上，進一步把握其在土地儲備規模、土地供應時機、土地供應結構等方面的影響，有助于促進房地產市場經濟的健康穩定發展。

（作者單位：安陽市金鼎房地產估價有限責任公司）

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