土地資源配置及其對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的影響

劉安

摘 要： 市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動了房地產(chǎn)市場的進(jìn)步，土地資源占據(jù)著越來越重要的位置，直接影響著房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。因此，必須在把握房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，采取具有針對性的策略，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效調(diào)控，使土地資源能夠滿足房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的客觀需要。本文對土地資源配置的概念、房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、土地資源配置在房產(chǎn)調(diào)控中的作用及影響進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探討。

關(guān)鍵詞：土地資源配置；房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟(jì)；影響

土地資源配置的概念

土地資源配置概念

土地資源是人類生活和生產(chǎn)中的一項(xiàng)非常重要的物質(zhì)基礎(chǔ)，一旦投入人類社會生產(chǎn)活動，就能為促進(jìn)社會的發(fā)展起到關(guān)鍵的作用。土地資源是不可再生資源，在固定時(shí)期內(nèi)，想要促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，必須樹立宏觀思維，把握客觀條件的變化，從動態(tài)角度詳細(xì)研究土地資源的配置情況。土地資源配置指的是通過一定的方式，綜合考慮時(shí)間、空間、數(shù)量等因素，使土地資源能夠滿足各方面的正常需求，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

我國土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少。在建國初期，為保證人均土地資源的合理性，我國實(shí)行了土地公有政策。在國家和政府的宏觀調(diào)控下，依據(jù)相關(guān)的改革制度，對土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出售，同時(shí)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行相關(guān)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)前，我國的土地市場依舊不穩(wěn)定，土地資源的配置等還存在著一系列的現(xiàn)實(shí)問題，比如：違法出讓、隨意劃定、供給不平衡、住宅房不足、商品房空置等現(xiàn)象非常普遍，非常不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。同時(shí)，國家在土地規(guī)劃方面的法律不健全，在不均衡的調(diào)控機(jī)制下，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了不同程度的波動。

目前我國的土地制度主要分為土地收購、儲備和供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)，配置基本上是借助招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式進(jìn)行，以此獲得對土地的使用權(quán)。這樣的一種市場供應(yīng)方式，出發(fā)點(diǎn)是國家希望能夠節(jié)約土地資源，提高土地利用效率，最終使地方收入實(shí)現(xiàn)有效增加。然而，在實(shí)際的運(yùn)行過程中，雖然取得了一定的收益，但對市場造成了很大的負(fù)面影響。一些地方官員、不法商人抱著僥幸心理，鉆空子、相互勾結(jié)，產(chǎn)生了“囤地”現(xiàn)象，使得地價(jià)升高，從而帶來房價(jià)飛漲，逐步形成了惡性循環(huán)。

由此可見，土地資源對于房地產(chǎn)市場的影響有利也有弊，只有合理地調(diào)配資源配置，才能對房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生積極作用。

在市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列新的變化，土地需求也呈現(xiàn)出不同以往的特點(diǎn)，土地供應(yīng)面積也發(fā)生了變化。當(dāng)前，征用農(nóng)用地、回收閑置地是我國土地供應(yīng)的主要來源，但這種方法只能緩解短期的困境，從長遠(yuǎn)角度看，因?yàn)榍址噶宿r(nóng)民的權(quán)益，并不能實(shí)現(xiàn)長期的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。目前土地交易價(jià)格不斷攀升，需求仍然十分旺盛，相反土地供應(yīng)卻跟不上需求，在這種情況下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到非常嚴(yán)重的影響，因此必須對當(dāng)前的這一現(xiàn)象進(jìn)行分析和把握，通過土地資源的合理配置和應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

土地資源配置政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用

目前，土地規(guī)劃和土地供應(yīng)是土地資源配置的兩種基本手段，在結(jié)合實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)情況進(jìn)行有效分析，需要把握投資與供應(yīng)之間的關(guān)系，并在相關(guān)策略的引導(dǎo)和推動下，推動房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的科學(xué)性和合理性。在土地資源配置中，供給、規(guī)劃、儲備數(shù)量等都是重要的影響因素，需在遵循土地稅的基礎(chǔ)上，對相關(guān)的金融政策進(jìn)行有效把握，通過調(diào)控房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)前，土地資源對房地產(chǎn)市場的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：當(dāng)土地稅增加的時(shí)候，土地成本也相應(yīng)提高，導(dǎo)致房價(jià)增長，供應(yīng)商會制定相關(guān)策略，快速銷售商品房，實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)利益。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商會通過銀行貸款，在政策允許的情況下，適當(dāng)減少房地產(chǎn)開發(fā)量，從而使供應(yīng)量得到有效降低。土地資源的配置與房地產(chǎn)市場的供方和需方都有著直接的聯(lián)系，必須對各種影響因素及時(shí)進(jìn)行考察，使房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、房價(jià)、投資等方面趨于穩(wěn)定。

但是，由于房地產(chǎn)市場受到多方面因素的影響，經(jīng)濟(jì)、金融、社會、人文等的變化，都會在一定程度上影響土地政策的制定與調(diào)整，在時(shí)間和空間上存在一定的局限性。因此，在整個(gè)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大環(huán)境中，相關(guān)手段的應(yīng)用只能在某些方面起作用，在整體調(diào)控中也只能起到少量作用。在高昂的房價(jià)面前，很多人仍然望而卻步，面臨著很大的經(jīng)濟(jì)壓力。

土地資源配置對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的影響

土地儲備規(guī)模的影響

土地儲備規(guī)模在土地資源配置中具有非常重要的分量，因此在對土地市場需求進(jìn)行考量的基礎(chǔ)上，需保證規(guī)模的合理性，充分把握各種影響因素，制定針對性的措施。定期補(bǔ)充和預(yù)警監(jiān)控是土地儲備規(guī)模確定的兩種主要模型。定期補(bǔ)充的儲存時(shí)間較長，在對土地進(jìn)行一段時(shí)間的使用之后，對缺少的量進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)充。在這種模式下，可以免除一定的監(jiān)控，通過定期檢測，以最少的經(jīng)濟(jì)成本使投資者達(dá)到預(yù)期目標(biāo)和規(guī)劃。這種模式由于需要較長時(shí)間的土地供應(yīng)期，在我國并不適用；預(yù)警監(jiān)控模型指的是對土地儲備的最低警戒線進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，如果低于這個(gè)數(shù)值，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整和確定土地具體的量。在確定土地儲備規(guī)模警戒線的時(shí)候，需要遵循以下原則：

第一，收集相關(guān)數(shù)據(jù)信息，使土地市場的需求得到最大程度的滿足。

第二，在把握土地成本和時(shí)間的基礎(chǔ)上，采取具有針對性的方式，降低土地的總成本，通過調(diào)整和確定土地規(guī)模促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

土地供應(yīng)時(shí)機(jī)的影響

土地供應(yīng)時(shí)機(jī)指的是當(dāng)土地儲備機(jī)構(gòu)獲得土地使用權(quán)之后，土地通過土地儲備機(jī)構(gòu)向土地市場推送的時(shí)間。可以從以下因素入手，對土地供應(yīng)時(shí)機(jī)進(jìn)行確定，保證其合理性達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

土地儲備資金成本及機(jī)會成本

土地的獲取需要耗費(fèi)大量的資金，如果僅僅將土地作為儲備資源，在供應(yīng)量受到影響的情況下，會加重資金的成本，在一定程度上壓縮了最終的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，用于儲備的土地，其用途和功能受到了很大程度的限制，在很多方面并不能得到合理有效的利用，且由于自身的不可再生性，會造成資源的嚴(yán)重?fù)p耗。

基于此，土地供應(yīng)時(shí)間確定后，應(yīng)對土地的資金成本、機(jī)會成本進(jìn)行有效控制。

房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況

土地政策在房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，與市場的運(yùn)行、規(guī)模的大小、合理化程度等密切相關(guān)。因此必須對土地供應(yīng)時(shí)機(jī)進(jìn)行把握，對一系列相關(guān)的影響因素進(jìn)行詳細(xì)分析，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的均衡協(xié)調(diào)發(fā)展。但在周期性變化的房地產(chǎn)市場中，制定相關(guān)的措施只能解決固定時(shí)期內(nèi)的周期性波動狀況，整體的大范圍波動現(xiàn)象不能得到徹底根除，因此可以根據(jù)房地產(chǎn)的供需狀況，增加或者減少土地供應(yīng)量，使房地產(chǎn)價(jià)格保持穩(wěn)定，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的良好運(yùn)行起著非常重要的推動作用，必須進(jìn)行合理的調(diào)整，并對土地資源進(jìn)行合理有效的配置。作為政府對房地產(chǎn)市場調(diào)節(jié)的重要策略，土地供應(yīng)住房類型結(jié)構(gòu)能夠充分體現(xiàn)政府對各類群體的支持情況，對房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況起著至關(guān)重要的影響。因此，需要對房地產(chǎn)市場均衡狀況指標(biāo)進(jìn)行明確，通過改變住房類型結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)出均勻化狀態(tài)。

結(jié)語

在市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，房地產(chǎn)市場面臨著日益激烈的競爭，而土地資源的配置在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著非常關(guān)鍵的地位，因此必須把握土地資源配置的相關(guān)特點(diǎn)，對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)分析。

當(dāng)前，土地利用空間結(jié)構(gòu)不合理、開發(fā)缺乏可持續(xù)性、配置機(jī)制不完善等問題非常突出，在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步把握其在土地儲備規(guī)模、土地供應(yīng)時(shí)機(jī)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面的影響，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位：安陽市金鼎房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司）

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