論全生命周期的房地產企業一二級聯動開發風險

楊焰

摘 要：本文基于房地產企業一二級聯動開發項目全生命周期流程的特點對項目各個階段的風險進行分析，提出了相應階段的風險控制對策，并構建全生命周期流程的風險預警系統對項目風險進行實時監控。

關鍵詞：生命周期；開發；風險管理

房地產企業一二級聯動開發的工作階段劃分

項目投資決策階段

本階段主要是通過對國家、地區和地方的政治、經濟和社會發展趨勢的研究，綜合考慮市場的供應、需求等經濟環境，制定自己的項目開發策略，以確定一二級聯動開發經營的區域、類型和時機。

項目前期準備階段

本階段需要完成項目公司的搭建，完善組織架構，明確開發主體和各自的主營業務，構建經營模式和盈利模式，設置合理的關聯交易，實現聯動開發創造組織條件。

土地整理實施階段

本階段要經過國有土地收儲、集體土地征遷補償、市政基礎設施建設、一般還包括安置房的建設等工作。

土地整理完成，進入市場掛牌交易階段

本階段是使生地變為熟地，完成一級土地整理后，土地指標的獲取、出讓條件的設置、土地整理成本（代墊資金）的返還、收益的確認以及實現一二級聯動開發。

取得土地開發權階段

本階段主要通過土地交易市場獲取土地開發權，依據項目投資時測算的拿地價格、拿地策略，進行一二級聯動開發，實現項目收益的最大化。

房屋開發實施階段

本階段是指開發項目從招標確定承包單位、開工建設到竣工驗收所經過的過程。

項目租售出售

本階段的主要任務是把在建和建成的項目銷售出去以獲得銷售利潤。

房地產企業一二級聯動開發各階段的主要風險

從總體來看，在項目開發初期即投資決策階段的風險發生概率最高，但是風險損失程度較低；而在項目收尾階段即房地產項目租售階段的風險發生概率較低，但是一旦發生風險，風險的損失程度較高。項目各階段風險發生概率與風險損失量之間的關系如圖1所示。

項目投資決策階段

本階段面臨的風險主要有國家政策風險、項目運作能力風險、市場風險和可行性研究的風險。

項目前期準備階段

本階段面臨的主要有項目融資能力風險、項目規劃風險。

土地整理實施階段

本階段面臨的主要有控地風險、資金風險和效益能否實現的風險。

土地整理完成，進入市場掛牌交易階段

本階段面臨的主要有政府信用風險、收益分配風險和土地指標取得風險。

取得土地開發權階段

本階段面臨的主要有取地風險、資金風險和拿地機會成本的風險。

房屋開發實施階段

本階段面臨的主要有招標風險、合同風險、工期風險、項目質量風險和開發成本控制的風險。

房屋租售階段

本階段面臨的主要有價格風險、營銷風險、資金收回風險和稅收籌劃風險。

房地產企業一二級聯動開發風險控制措施

在房地產企業一二級聯動開發經營中，根據項目風險的特點和對風險發生的概率和風險影響程度的估計來選擇合適的風險控制方法及應對措施，下面針對房地產一二級聯動開發項目各階段來闡述各階段風險的應對措施。

項目決策階段

決策階段關系整個項目投資的成敗，如果在決策階段采取有效措施進行風險控制，可以減少投資風險，增加投資成功的概率。決策階段可以從以下幾個方面進行風險控制：1.充分做好項目可行性研究，2.建立健全組織機構和管理體系；3.充分做好實施房地產一二級聯動項目的要素評估。

項目前期準備階段

前期準備是為后續項目的實施做準備，在本階段項目管理者應做好整個項目的實施規劃、設計等前期準備工作。本階段應實施好以下幾個方面的控制措施：1.仔細研究項目的設計與規劃方案；2.重視開發項目的可行性研究，根據融資能力配置投資項目；3.積極拓寬融資渠道，搭建新的融資平臺。

土地整理實施階段

本階段主要做好對土地一級開發成本的控制、合理對每個環節的資金進行安排以防止出現資金緊張的局面以及在一級整理過程中做好為二級拿地的鋪墊工作等。本階段主要從以下幾方面提前做好防范措施：1.基礎資料翔實、準確；2.周期安排合理、確保可行；3.控制投入節奏；4.設置控地策略。

土地整理完成，進入市場掛牌交易階段

本階段一是要將整理好的土地驗收移交土地儲備機構；二是政府取得土地指標后，安排土地掛牌出讓的時間，為企業實現土地整理分成收益與土地二級開發權做準備。本階段主要做好以下幾方面的控制措施：1.對政府的信用情況進行評價；2.與地方政府建立良好的合作關系；3.權責界定明確；4.獲取土地指標；5.建立土地整理成本、收益的預分配機制；6.建立科學合理的回款機制。

取得土地開發權階段

本階段是土地二級開發的起點，也是項目能否實現一二級聯動開發的關鍵環節。本階段要做好拿地價格測算以確定是否拿地進入一二級聯動開發，同時要做好資金的安排與融資工作，因為如果確定拿地，需要交納拿地保證金和土地出讓金。另外，土地順利拍賣出去后，要加快一級土地整理資金回收與一級土地整理收益的收回。本階段主要做好以下幾個方面的控制措施：1.做好拿地價格臨界值測算；2.加快資金周轉速度，提高資金的使用效率；3.做好資金統籌安排與拓展融資渠道。

房屋開發的實施階段

本階段是房地產二級開發實施的階段，是項目生產產品的實施階段，關系到項目能否取得成功以及建造的房屋是否順利出售和收回投資取得的收益的關鍵。本階段主要做好開發成本的控制、項目招標、合同、工期、質量、安全等方面的風險控制，以確保項目的順利實施。主要做好以下幾方面的控制措施：1.在項目的建設過程中，通過合同條款約定，將自己不愿意承擔的風險或無法控制的風險轉移給相應的承包商；2.對于工期風險、質量風險和安全風險，由于這些風險的主要控制權在承包商手中，開發商會在合同中明確工期、量和安全的要求并制定相應的獎罰措施，如果達不到要求，會要求承包商承擔相應的損失；3.按期做好成本編制與分析。

房屋租售階段

本階段是房地產一二級聯動開發項目開發過程中的最后一個也是十分重要的一個環節。只有在這個階段順利地將項目開發的建筑產品銷售或出租出去，才能實現房地產的最終收益，獲取最終的開發利潤。本階段主要做好以下幾個方面的控制措施：1.采用差別定價策略；2.采用價格折讓策略；3.采用前期包裝和后期營銷相結合的方式；4.積極加強對國家稅收政策的研究。

房地產企業一二級聯動開發風險監控體系

建立房地產企業一二級聯動開發項目全生命周期的風險應對體系是通過對項目各階段的風險信息進行分析，根據各階段的安全評判標準，對嚴重超標的風險因素發出警報，并及時應對，避免對相關階段產生影響。房地產企業一二級聯動開發項目在運作過程中由于缺乏相應的風險機制，在風險應對和監控中很少使用此方法。

結合房地企業一二級聯動產品開發項目全生命周期流程的特點建立風險預警應對系統，如圖2所示。其中TR代表項目總體風險系數，TRn代表可承受的最高風險系數，TR1代表最低風險系數；SR代表某重要因素的風險系數，SRn代表某重要因素可承受的最高風險系數，SR1代表某重要因素的最低風險系數。

（作者單位：成都統建城市建設開發有限責任公司）

【參考文獻】

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