論宅基地使用權轉讓的正當化依據

陳宇環

福建警察學院，福建 福州 350007

隨著我國城鄉一體化進程的加快，改革完善宅基地制度，實現對農戶宅基地用益物權的保障，已經成為我國當下農村改革領域的重點。隨著社會主義市場經濟的迅速發展，宅基地對農民的保障功能逐漸減弱，其生存保障屬性逐步淡化而財產屬性日益凸顯，這是探討我國宅基地制度改革的基本前提和現實背景。宅基地使用權同時具備社會保障性和財產性，但因為我國相關法律政策長期有著“重保障輕財產”的思想，現行法律制度對宅基地使用權的轉讓限制仍非常嚴格，宅基地使用權的雙重屬性未得到良性體現。

農村宅基地權利的配置不僅涉及民法上的價值判斷，更應立足于社會實際。在市場經濟的今天，其作為用益物權的財產屬性愈加彰顯。對其轉讓進行嚴格地限制既是對民法物權的基本法理的違背，也不利于優化配置稀缺的土地資源和發揮土地功能。客觀上，當前法律制度對宅基地使用權轉讓方面的禁錮已導致了如宅基地超標與“空心村”并存、宅基地使用權隱形交易大量存在且交易糾紛不斷等社會性問題。因此，在強調建立健全城鄉發展一體化體制的時代要求下，探討宅基地使用權自由轉讓的問題具有重要的理論價值和實踐意義。對宅基地使用權轉讓的正當化依據，學者多從經濟學的視角出發，強調宅基地使用權的自由轉讓利于土地資源的優化配置以及從法學權利配置的視角出發，認為禁止宅基地使用權的轉讓未體現權利配置正義論的基本要求等方面進行論證。[1]筆者認為，宅基地使用權的轉讓除了具備這些合理性外，更重要的是其從權利本質屬性上即可由權利人自由轉讓。因此，本文將主要從其法律屬性的視角說明宅基地使用權轉讓的正當性。

一、市場經濟下應置重宅基地使用權的財產屬性

一般認為，土地具有財產和資源雙重屬性，前者追求的是經濟效率價值目標，后者則蘊涵著對人類的生存保障等公平價值理念的追求。以土地為載體的宅基地使用權亦體現著財產屬性和資源屬性的共生。當其被視作一種財產形態存在時，其則體現出土地的財產屬性，一般將此稱為物權性；當其被視作一種資源形態存在時，其則體現出對農民基本生存的保障功能，具有社會保障性。由于建國初期社會經濟不發達，行政性分配更符合歷史要求等原因，我國的宅基地使用權制度一貫形成“重保障輕財產”的立法理念。在這種理念下，現行宅基地使用權體現出生存保障性、主體特定性、權能限制性等法律特征，[2]禁止對宅基地使用權的自由轉讓。然而，法律以社會為基礎，立法理念的選擇和更新亦應以當下的時代背景為基礎。在當前市場經濟日益發展及社會保障體制逐步建立健全的背景下，對城鄉二元結構予以消除是必然要求，原來制定農村宅基地使用權制度的背景及條件已發生巨大變化，其自然是日益暴露出諸多弊端和缺陷。因此，在市場經濟下，宅基地使用權制度的立法理念也應順應時代的發展，在保障社會穩定的前提下，應從過于置重其保障性轉向置重其財產屬性、追求效率價值的理念上來。

在市場經濟條件下，資源的優化配置是通過市場機制來實現的，也即通過市場的手段，促進資源在權利人和最有利用需求及利用能力的當事人之間流動，從而實現資源財產價值的最大限度的發揮。市場機制對效率的追求、資源財產價值的最大限度的發揮則是通過市場中產權的流轉實現的。對宅基地使用權而言，如果對其財產屬性予以重視，將對其的權利配置和轉讓制度置于市場經濟的時代背景下予以重新考量，對該權利界定清楚并允許其通過市場自由轉讓，那么權利主體就可能在產權約束的范圍內盡可能地配置資源以實現最大限度的發揮物的經濟價值，促進土地的利用。反之，如果在市場經濟的條件下，仍舊按照原先的歷史背景和條件設定宅基地使用權制度，置重其保障性而輕視財產性并禁錮其自由轉讓，那么，這一稀缺土地資源在現有權利主體中將無法被有效利用，這與市場經濟的時代要求是背道而馳的。

二、區別宅基地使用權與宅基地分配請求權的不同性質

宅基地使用權制度涵括該權利從設立至消滅的整個過程，如宅基地使用權的取得、行使、轉讓等。在市場經濟的時代背景下，宅基地使用權作為一種用益物權應置重其財產屬性，這主要是針對其行使及轉讓制度而言的。而對于其初始取得，在現實城鄉二元結構還未根本破除、社會保障體制還未健全的客觀情形下，我們并不否認不能忽視宅基地使用權的保障性。對此初始取得階段的權利，亦有學者將其稱為宅基地分配請求權。[3]為更加清楚地認識宅基地使用權的可轉讓性，平衡宅基地使用權的財產和保障雙重屬性，我們應將宅基地使用權的初始取得和轉讓分為兩個階段予以考量。

對農民而言，其不以城鎮居民支付土地使用權對價的方式取得的宅基地使用權擔負著保障功能是一種客觀存在，即宅基地分配請求權彰顯出強烈的社會保障性。也正是基于該社會保障性，這一權利主體應有一定條件的限制。這亦是國家從對農民生存利益予以保障的視角出發給予其的權利。但這并不意味著，該分配請求權所具備的保障性能夠在該權利設立之后的存續期間阻礙其財產屬性的發揮。在初始取得完成之后，宅基地分配請求權的保障功能即以實現，宅基地使用權存續階段則將適應市場經濟的發展，釋放出其更多的作為用益物權的財產屬性。財產屬性追求的是經濟效率價值目標，而效率要求財產權具有可轉讓性。[4]對農民通過市場對宅基地使用權轉讓所獲得的收益而言，其實質亦是宅基地分配請求權階段保障價值的形態轉換，權利的保障性和財產性相互融合共生。

三、宅基地使用權財產屬性的應然體現

基于前述分析，宅基地使用權的財產屬性在市場經濟的條件下必將要求通過市場手段對土地予以優化配置，從而釋放出更大的經濟價值。那么，作為一種用益物權的宅基地使用權的財產屬性應當包含以下內容：

(一)宅基地使用利益的經濟化

《物權法》已經對宅基地使用權的用益物權地位予以了肯定，權利主體不僅能夠對非其所有之物行使占有、使用的權利，也可依其獲取收益。[5]現代物權法已經從“以物的所有為中心”向“以物的利用為中心”轉變，物權關系的設立、變更及消滅都以物的最大利用、最大發揮物的社會效益及經濟價值為主。宅基地使用權作為用益物權也應強調對物的經濟效益的價值追求，其財產屬性也要求其使用利益彰顯出經濟化的特征。具體而言，宅基地使用利益的經濟化應包涵兩個方面：一是宅基地使用權經濟利益的權利化。以往的制度由于遵循置重其保障性的立法理念，并未重視其財產屬性下的經濟利益。如農民通過隱形轉讓宅基地使用權所獲得的收益并沒有權利化的保障。二是宅基地使用權利的經濟化。現代物權法以物的利用為中心，對宅基地使用權而言，不應僅將其看作村民建造住宅房屋及其附屬設施的權利，更應認識到這種使用利益的經濟價值，尤其是該種利益在市場經濟的流動中所彰顯出的經濟價值。

(二)宅基地使用權利用的動態化

如前所述，市場機制是一種富有效率的制度安排，它對效率的追求、資源財產價值的最大限度的發揮是通過市場中產權的動態流轉實現的。對于人類而言，土地是生產生活所必須的基本資源，人類必須利用土地才能得以生存發展，而這種利用在市場經濟下應理解為一個動態的，而非靜止或一成不變的過程。宅基地使用權的財產屬性追求經濟效率價值目標，效率是在動態中實現的。在我國土地所有權分屬國家和集體所有的模式下，土地的動態利用則是土地使用權的動態流通。對宅基地使用權而言，即是其所具備的可轉讓性。承認該權利的可轉讓性，形成權利的動態利用，使權利主體可以根據需要對該使用權在市場中予以流通，獲取收益實現自身的經濟利益。而追求效率使資源符合優化配置及維護權利主體的利益本就是資源財產屬性所追求的目標。

(三)宅基地使用權權能的完整化

由于現行宅基地制度融入著過多的公法行政色彩，忽視其在市場經濟下本應置重的財產性，現行宅基地使用權僅被賦予占有、使用權能，收益和處分權能受到極大限制。這是違背宅基地使用權本質法律屬性的要求的，這樣的制度安排雖然兼顧了保障性，但卻造成更大范圍的不平等和低效率。限制宅基地使用權的收益、處分權能，禁錮宅基地使用權轉讓的安排形成農村與城鎮居民在住房保障方面的“雙軌制”，違背市場經濟的平等主體要求，并使宅基地大量閑置浪費，其使用價值、交換價值都未能充分發揮。因此，承認宅基地使用權有同國有土地建設用地使用權般完整的用益物權權能，即除了占有、使用權能外，還具有收益和依法處分的權利，對其可在一定規范下進行自由轉讓，方符合其財產屬性的要求。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]曹泮天.現行宅基地使用權制度的困境與出路[J].河北法學，2010(3)：73.

[2]王中偉，王伯文.論宅基地使用權流轉的法律適用[J].人民司法，2011(5)：51.

[3]高子淵.城鎮居民購買農村私有房屋合同效力探析[J].山東大學碩士論文，2013，3：20.

[4][美]理查德·A.波斯納.法律的經濟分析[M].蔣兆康譯.北京：中國大百科全書出版社，1997.41.

[5]崔建遠.物權：規范與學說——以中國物權法的解釋論為中心(下冊)[M].北京：清華大學出版社，2011：487.