我差點讓房產中介帶偏了

譚保羅

前幾天，我收到一個深圳房地產中介的電話，他推薦了一處8萬/平米的房子。

我正準備掛了電話，他搶著說了一句：“大哥，先別掛。給我一分鐘，有些話要對您說說，怕您以后后悔。”

我對年輕人一向都很友好，于是，我找了個安靜的角落聽他講。

他在電話里論證了這樣一個趨勢，即深圳的房價至少還要翻3到5倍。邏輯大約有三層意思：

第一層，現在，按照匯率折算，深圳隔壁的香港房價已經超過了人民幣20萬/平米。深圳地理位置和香港相鄰，生活環境同樣的優良，以后房價也必然趨近于香港。升值空間巨大，3倍以上的回報不在話下。

第二層，深圳的產業結構比香港好。香港只是金融和地產，深圳除了金融地產，還有大量的高科技和各類創新企業，也就是說，深圳的發展潛力超過香港，香港將成為“環深圳城市”。不久的將來，深圳房價必然超過20萬/平米。

第三層，買房不要聽別人怎么說，要用自己的頭腦思考，在市場冷淡的時候，要果斷出手，在市場火爆的時候，要有定力。“大哥，現在正是果斷出手的時候！對不對？財務自由，在此一戰！”

我真沒有想到，這位小伙子兒的經濟分析能力竟然這么強。

我差點開始反思：首先，現在的年輕人真是了不起，一代人比一代人厲害，房產中介小伙的經濟分析能力已經超過了一位從業10多年的經濟記者；其次，我愈發認識到，這十幾年來，房產中介真的是唯一的、真心善待每一個普通中國人的陌生人。

不過，長達十多年的職業質疑習慣讓我突然發現了他邏輯上的紕漏。于是，我說“小伙子，大哥我真的沒錢”，便掛了電話。但我陷入了沉思，香港的房價為何這么高？為何近兩年來香港房價還突然跳漲？深圳的房價真的會漲到香港的水平，或者以上嗎？

首先，我們必須明白，香港的房子為什么這么貴，比一河之隔的深圳貴3倍以上？房子作為一種資產，它的價值來自于它的附加值，特別是它背后代表的公共服務，比如入學指標、醫療設施等等。但是，香港房子的“附加值”遠不止這些，它更重要的價值在于，它有一種強大的“金融制度溢價”。這種溢價在于三個層次。

其一，在聯系匯率制度之下，港幣和美元之間保持著一個固定匯率。舉個例子，如果確定的匯率是7塊港幣等于1美元，那么，遇到匯率波動，香港的金融管理部門就必須通過匯市的干預，維持這個匯率。

為何要維持這個匯率？目的很簡單，即讓港幣幣值“美元化”，這可以讓歐美的投資者在香港的股市和債市安心投資，一點都不用擔心匯率風險。那么，對于在香港購房的投資者來說，他們持有香港的房子也等同于持有美國的房子。所以，當來自內地的避險資金南下，香港的樓市必然要漲。

其二，香港的資本項目幾乎完全開放，沒有資本管制，這意味著資產跨國騰挪的阻力很小。富豪要把港幣資產的要轉換為北美、倫敦的資產非常容易，因此，這其實讓港幣計價的房產獲得了一種基于流動性的溢價。

其三，香港的稅低，無論企業所得稅還是個人所得稅都比內地低得多。因此，大量內地企業會在香港注冊公司，而金領階層也會傾向于在香港納稅。高凈值人群的超常積聚，顯然也會支撐起房價。

歸納來看，香港的房產或許并非房產，它只不過是一種流動性極好的，可以隨時進行類別轉換和跨國騰挪的“類美元”資產。因此，在內地經濟增速下行的情況下，南下的資金必然把“香港房子”作為投資首選。進可重返內地逐利，退可跨越浩渺大洋。不是嗎？

深圳很棒，但深圳的房子顯然還不具備以上這些“溢價”。也罷，還好沒被這個位年輕人帶偏。