如何加強房地產開發企業財務預算管理

邵偉

摘要：財務預算管理作為房地產開發企業管理工作中的重要內容，直接關系到企業的生存與發展，越來越成為企業內部的關注焦點。由于房地產開發企業的快速發展，房地產市場競爭壓力越來越大，導致企業面臨風險隨之增加，制約企業的發展。目前如何加強房地產開發企業財務預算管理，確保企業經濟效益，已經成為企業的重要研究課題。本文就對如何加強房地產開發企業財務預算管理進行分析和探究。

關鍵詞：房地產開發企業；財務預算管理

隨著市場經濟的發展，企業發展的目的就是追求利潤的最大化，財務管理目標則是實現最大化的資本利潤，這就需要企業構建系統的資本經營機制，按照機制內在要求實施運作與資本經營。投資風險大、建設周期長、投入資金多是房地產開發企業的重要特征，所以在項目規劃階段要準確估算項目的成本費用及投資，以便更好地評價投資決策及經濟效益，實現房地產企業的良性發展。

一、房地產開發企業財務預算的內容分析

對于房地產開發企業的財務預算而言，其內容主要涉及資金預算和損益預算，其中前者旨在對企業未來一段時間內的現金收支情況進行反映，而后者則是對企業未來一段時間內的生產分配情況及經營成果進行反映[1]。一方面，資金預算。現金預算可以分為金流出預算和現金流入預算，其中現金流出涵蓋稅費支出、工程建設支出、銷售費用、綜合地價支出、管理費用、償還銀行貸款支出等；而現金流入涵蓋銀行貸款、銷售回款、其他現金流入等，其中銀行貸款受工程進度與銀行信貸政策的制約，銷售回款受市場環境、銷售政策、工程節點等因素的制約。

另一方面，損益預算。損益預算涵蓋稅費支出預算、費用預算、成本預算、收入預算等，其中費用預算包括財務預算、銷售費用和管理費用；稅費預算包括增值稅、土地增值稅、教育費附加、城市維護建設稅及其他。通常以房地產開發企業的通行處理方法為依據，確認房地產銷售收入時要符合以下標準：①通過客戶驗收后，買賣雙方才能辦妥商品房的移交手續；②商品房的成本可以進行計量；③房款確信可取得或已經取得；④已經簽訂商品房的銷售合同；⑤竣工驗收完商品房后，可以獲得竣工備案表。可以說，房地產開發企業的收入預算與各業務部門緊密相關，如成本管理部、工程部、營銷部等。

二、房地產開發企業財務預算管理存在的問題

第一，不能正確認識財務預算。財務預算主要是對企業今后一段時間內的經營成果、現金收支情況、財務狀況進行預計和反映，但不能以此為依據片面認為財務預算只屬于財務行為，由財務部門進行控制即可。一般而言，房地產開發企業的財務預算與項目的投融資、工程管理、物資采購、營銷、成本控制等環節具有密切的關系，是相關管理的集中表現。

第二，流程預算和年度預算不協調。當前很多房地產開發企業建設的重點在于制定年度財務報告和年度預算，沒有深入分析資金運作和項目運作的預算工作，而項目開發具有明顯的周期性，投資回收期的長短直接影響企業的最終效益，所以項目開發過程的流程預算至關重要[2]。有些企業采用傳統的年度報表方案及年度預算，不能彰顯出房地產開發企業財務預算的全面性及階段性，將年度預算作為財務預算管理的戰略方向，影響企業目標的實現。

第三，財務預算準確率不高。由于房地產開發企業的不同，在財務預算執行和制定方面也有所不同，存在明顯的差異性。究其原因，一是各業務部門缺乏較強的預算執行力；二是財務預算的制定不夠科學和客觀，不能對企業整體的財務狀況和項目進展情況進行綜合分析，致使實際經營情況和財務預算編制目標分解相互脫離，繼而所做預算在執行中與實際存在較大的偏差。

第四，考核機制缺乏有效性。很多房地產開發企業內部缺乏完善的財務預算管理考核機制，尚未構建嚴格且系統的責任制度，并且財務部門在預算管理前未簽訂責任合同，缺乏科學有效的獎懲制度，導致財務預算人員缺乏工作熱情[3]。當然在后期考核環節，財務部門往往主動回避業務能力及主觀因素等問題，著重強調政治環境和市場環境對預算結果的影響、預算過程中的客觀原因。

三、加強房地產開發企業財務預算管理的路徑

（一）加強現金流的管理

房地產行業屬于高風險、高負債、高利潤的行業，所以房地產開發企業在財務預算管理工作中，必須要確保現金流的穩健順暢。現階段，有些城市的商品住宅成交數量有所回升，但受限價、限貸、限購等政策因素的限制，加上房地產開發企業經常使用的國內資產市場募資、開發貸款等方面受限，導致企業現金流趨于緊張狀態。所以企業需要做好財務預算管理工作，以現金流為重點，科學支出各項費用，及時回籠收入項目資金，資金優先保證項目建設和償還銀行貸款利息及本金，從而有效規避財務風險，促進資金利用率的提高。

（二）注重國家政策的變化

在房地產開發環節，國家政策的頒布與宏觀經濟的調控極大影響了開發的成本支出及經濟利潤情況，所以房地產開發企業要密切關注環境變化，對政策的變動情況加以了解，優化調整財務預算管理項目。同時企業可以預測年度財務狀況或調控預算方案圍基礎，對財務預算管理工作的有序開展提供有力的保障。

（三）科學估計損益預算和現金預算

由于房地產開發項目財務預算涉及諸多方面，如建安工程費、綜合地價、前期手續費、項目研發費等，利用收入成本預算來科學規劃現金預算分期，做好相應地籌資準備。同時企業可要求各業務部門密切協商，以各部門的性質為依據進行合理分工，加強財務編制預算，具體分工如下：①由于產品的核算周期較長，收入確認受諸多因素的制約，所以要從取得土地之前進行凈利、地價等指標的預估，然后通過財務部、設計部、項目部等相關部門的協商，共同預算前期、中期、后期的收入成本分期，繼而完成項目的損益預算[4]。②營銷部門負責銷售回款預算、銷售費用預算等資金預算工作，而工程管理部門負責工程建設資金支出地價支出的編制工作，財務部門則負責稅費支出預算、償還銀行貸款本息支出預算的編制工作。endprint

（四）健全財務預算考核體系

構建完善系統的獎罰和考核制度，比較分析實際執行結果和預算指標值，及時找出和解決問題，完善對預算工作的管理，最終實現企業的戰略目標。對于績效考核指標而言，其強調過程性的業務指標，涉及結果性預算數據，要求評價影響企業目標的因素，對預算最終目標的實現加以考核[5]。同時以每一責任單位的特點為基礎，構建日常的監控制度，通過相應的考評和及時的信息反饋，在具體環節落實預算過程，形成科學的激勵機制。

（五）準確分解財務預算目標

首先，按照月份、年份分解預算項目。以預計付款金額、工程進度、工程形象進度要求為依據來劃分總體構成的各項科目，根據項目的開發周期進行各個月份、年度的分解，在各開發項目、各單位貫徹落實預算責任。其次，按照預算目標構成分解項目。①分解成本構成時，應該根據分項分部工程來逐步分解配套成本、前期費用、建安工程費用、總和地價、基礎工程費用等項目，然后將其與相關項目相對應，對成本項目加以測算匯總。②分解收入時，必須要與開發的房地產產品物業類型、擬銷售均價等相符，依次分解，科學預測其銷售收入。③針對稅金、貸款利息、管理費用、經營費用等，嚴格按照企業財務制度及國家相關政策進行分析測算，完成測算后要以費用科目為依據加以匯總。

四、結束語

房地產開發企業的財務預算管理屬于一項系統而復雜的工程，在企業管理工作中起著重要的作用，然而在實際管理工作中還存在諸多問題，如不能正確認識財務預算、流程預算和年度預算不協調、財務預算準確率不高、考核機制缺乏有效性等，嚴重影響企業的發展。針對這種情況，企業要立足實際，加強現金流的管理，注重國家政策的變化，科學估計損益預算和現金預算，健全財務預算考核體系，準確分解財務預算目標，有效實現企業的發展戰略目標。

參考文獻：

[1]鄒麗俊.淺談如何加強房地產開發企業財務預算管理[J].企業研究，2014（14）：91-92.

[2]劉軍.關于如何加強房地產開發企業財務預算管理研究[J].現代經濟信息，2015（03）：151.

[3]宋常青.試析如何做好房地產開發企業的財務預算管理工作[J].財會學習，2017（17）：58-59.

[4]韓梅.房地產開發企業財務預算管理的強化舉措芻議[J].管理觀察，2016（23）：150-152.

[5]周麗.如何做好房地產開發企業的財務預算管理工作[J].科技創新導報，2011（10）：190.

（作者單位：昆明發展投資集團有限公司財務部）endprint