論道特色小鎮PPP基金商業回報

文/本刊記者 馮珊珊

特色小鎮的建設能否吸引到民間資本的參與，其中的關鍵在于特色小鎮項目的盈利空間和回報機制的設置，能否匹配社會資本的預期收報率。只有當特色小鎮的投資收益大于社會資本的投資成本時，PPP融資模式才能真正的落地。

“山色湖光步步隨,古今難畫亦難詩。”古代詩人如此描述小鎮美景。2016年7月20日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部三部委發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》，決定在全國范圍開展特色小鎮培育工作，計劃到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮。“特色小鎮”概念逐漸成為熱門話題，并席卷全國。

正如國家發改委城市和小城鎮改革發展中心學術委員會秘書長馮奎所指出，特色小鎮建設蘊含著經濟社會特別是新型城鎮化發展的大戰略。它順應了新常態，提供了新平臺，創造了新供給；塑造了新業態，展示了新模式。但當下特色小鎮建設已經出現了“一哄而上的勢頭，定位雷同的噱頭，形象工程的派頭，圈地建房的蓋頭和好經念歪的苗頭”。

因此，特色小鎮建設中，一定要去回答以及解決這樣一些問題：特色小鎮由誰來建？究竟是政府來建，還是由社會資本來建，或者是政府和社會資本共同來建。模式是什么？靠什么建？依托的基礎條件是什么？

金融創新

毋庸置疑，現在是建設特色小鎮最好的時機。但是在特色小鎮的整個實施過程中有很多難題沒有突破，比如應該如何解決短期現金流和長期收益之間的矛盾？如何解決特色產業從定位到落地，到產業運營的難題？

賽伯樂基金高級合伙人、原利海集團總裁汪傳虎認為，這一次特色小鎮的開發和簡單產品的轉型有很大區別，這是基于幾個大背景的轉變：第一是中國整個經濟增長方式在發生巨大變化，由傳統的粗放型發展方式向集約型轉變。第二是基于中國城鎮化的路徑發生的變化，原來單一的中心城市聚集向中心城市的再城鎮化。第三，整個房地產行業在發生深刻的變化，原來物理空間的開發向內容、提供服務方向轉移，向產業的投資開發運營轉移。

特色小鎮面臨著政策機遇、消費升級的市場機遇、交通環境大改善的機遇，也面臨幾個方面的挑戰，包括投資回報率、如何解決現金流等問題。農民怎么掙錢，開發商怎么能夠支撐下去，巨大的公共服務怎么產生回報，這些都需要考慮。

汪傳虎認為，“最大的問題就是投資周期長，運營時間長，回收慢，但是未來價值可能會很大。這個矛盾必須借助創新金融工具來解決。”

目前特色小鎮基本上是以開發商為主，碧桂園、華夏幸福、時代地產集團、華僑城、藍城集團，地產商們紛紛入局到特色小鎮的開發計劃。最大的問題還是地產思維，產業支撐能力弱，運營能力更弱。

“中國房地產基本上是金融化，一些地產公司杠桿率遠遠超過銀行，達到15倍杠桿率。”重慶富民銀行行長助理李剛毅進一步表示，“特色小鎮真的不能按照地產思維去玩。我覺得首先在思維層次上去地產化，傳統地產思維是拿地設計開發，然后銷售回籠現金，而小鎮玩法不一樣，他要求的是運營的功力，現金流回報，對地產商有非常大的壓力，所以特色小鎮一定會讓地產商面臨著流動性陷阱，一個項目進去可能三年時間沒有現金流回來，可能五年沒有正常的現金流。如果是短期資金，拿到高成本的信托資金，地產商一定會陷入進去，對于金融機構來說，我們對于特色小鎮還是比較謹慎的，因為這里面看到機會的同時，還蘊藏著風險，可能就是一個坑。”

汪傳虎認為，中國進入了城市更新的時代。原來工業+地產模型是一個債權模型，不支持特色小鎮，更不支持產業發展。靠政府招商引資打造本地的特色小鎮也是非常難的。特色小鎮的建設，應該向城投+地產+投資+招商+服務轉型。

“原來的單一物理空間的開發能力要向多方位轉變，我們講的規劃不僅僅是簡單的建筑規劃，而是復雜的頂層設計，其中包括金融投融資的規劃、現金流的規劃、產業的規劃，另外還有政府資源的協調整合能力等。”

政府也在用創新金融工具，比如設立創投基金、產業引導基金、招商基金等方式，在幫助產業進行落地。

據了解，農業發展銀行對于特色小鎮響應最早，2015年底就推出了特色小城鎮建設專項信貸產品。中長期政策性貸款主要包括集聚城鎮資源的基礎設施建設和特色產業發展配套設施建設兩個方面。

2016年10月10日，《住房城鄉建設部中國農業發展銀行關于推進政策性金融支持小城鎮建設的通知》（建村[2016]220號）進一步明確了農業發展銀行對于特色小鎮的融資支持辦法。

同期，國家發改委等有關部門支持符合條件的特色小鎮建設項目申請專項建設基金，中央財政將對工作開展較好的特色小鎮給予適當獎勵。“中國特色小鎮投資基金”也正式啟動，投資基金將采取母子基金的結構，母基金總規模為500億元人民幣，未來帶動的總投資規模預計將超過5000億元達到萬億級別。

PPP融資模式

在特色小鎮的建設中，討論最多的是通過PPP融資途徑實現商業金融。PPP基金是指基于穩定現金流的結構化投融資模式，在股權、債權、夾層融資領域均有廣泛應用：為政府方配資；為其他社會資本配資；單獨作為社會資本方；為項目公司提供債權融資等。PPP基金可分為PPP引導基金和PPP項目基金；其中PPP項目基金又分為單一項目基金和產業基金等。

PPP模式從緩解地方政府債務角度出發，具有強融資屬性。在特色小鎮的開發過程中，政府與選定的社會資本簽署《PPP合作協議》，按出資比例組建SPV，并制定《公司章程》，政府指定實施機構授予SPV特許經營權，SPV負責提供特色小鎮建設運營一體化服務方案，特色小鎮建成后，通過政府購買一體化服務的方式移交政府，社會資本退出。

結合一些專家的觀點，PPP運營模式在特色小鎮建設這一領域，本質上就是通過對不同專業機構的導入，以締約形式，形成一體化的運營平臺。在市場層面上，以企業為主導，形成相關引導基金，與當前政策導向結合，引入國開行、農發行等政策性基金，由此實現資本介入、政策導入，從戰略規劃層面實現特色小鎮的整體打造。

“國家說的PPP是基礎設施，我們現在做的PPP為什么成功的很少，就是因為PPP本意不是解決融資問題，我們卻總是把PPP當成一個解決融資問題的工具。其實PPP是調用政府、企業和運營方來提高項目開發的質量、效益和效果的。未來真正大規模的PPP是本身能夠產生運營收益的，能夠保證資金的穩定回報。”

汪傳虎以旅游特色小鎮為例，一開始需要建立PPP基金。但是做PPP基金很難解決PPP運營回報的問題，所以需要有公司來參與。而這些公司是以產業基金來支持的，產業基金最后能夠通過股權、IPO實現價值最大化。最后通過景區的資產證券化來解決PPP基金的退出和回報問題，通過IPO來解決股權投資的回報問題。一定要用創新金融和產融結合這樣的理念和工具來解決問題。

“所以特色小鎮的收入模型已經不僅僅是租金或者地產收益，它一定是地產收益+投資收益+服務收益的結合。最后通過資本市場解決資產證券化和股權基金的退出問題。”汪傳虎說。

中建政研副總裁王樹海認為，在推動PPP模式上應該將產業放在首位，“我們現在推動的PPP模式實際上有些倒置，精力主要集中在解決資金問題方面，反而輕視了運營，這樣會導致偽PPP模式或者中國特色的PPP模式的出現。實際上，產業地產應該把產業放在首位，然后才是地產。”

隆基泰和發展集團總經理李國忠的建議是專業人做專業事。“從國家到各級地方政府都在推動PPP模式。比如產業園區項目，只有政府行政職能簡政放權，才能實現專業的人做專業的事；政府主要做好政策支持工作，包括財政支持、產業扶持和市場監管，其余工作交給有能力的資本方去操作，比如土地的前期開發、產業園區基礎設施建設，公共服務供給，還有招商引資，以促使產業地產可持續發展。”

關于政府、開發商，運營商，以及金融機構的關系，李剛毅認為，要運用伙伴經營的理念，才能真正獲得開發商和內容伙伴的認同，包括政府，需要轉變觀念，不是賣地賺錢，而是把地拿出來作為引導資金，這樣特色小鎮就不一樣了。

對于產權的問題，烏鎮景區、北京古北水鎮景區總規劃師、設計師、總裁陳向宏的看法是，“我的個人癖好，我希望所有的產權整體都拿下，但是未必都是對的。租產權的也可以做。但是歷史性的文化名鎮，歷史性的古城，千萬要注意，我們中國最弱的是開發商，老百姓一鬧事，你簽再多的合同，政府也不會幫你，而是幫老百姓。這里我有兩句話：第一，今天拿產權永遠比明天拿便宜；第二，拿了產權以后，你才有下一步資本運作的可能。產品形式、產能規模和產權選擇是我們選擇項目的前提。”

文旅小鎮的投資樣板

文旅大時代的來臨，成為文旅特色小鎮的重要推手。據了解，未來中國將有70%的新興產業產值來自文化加科技，以及文化加旅游的行業。

文旅小鎮也正在成為打造特色小鎮的重要特征和目的。“文化內容是文旅小鎮落地的根本”、“文化空間的延展是景區IP最好的渠道”、“主推IP的同時，用科技手段做延伸呈現”……

目前，國內熟知的文旅小鎮還是以原有古村、古鎮延伸發展而來的旅游小鎮，最為知名的當屬浙江烏鎮。

烏鎮景區、北京古北水鎮景區總規劃師、設計師、總裁陳向宏認為，烏鎮的成功在于領先市場的成功。2001年～2004年，是烏鎮發展的第一個階段，定位是觀光旅游。當時的思路是修一個舊的殼，裝傳統的東西，利用自身文化積淀形成不一樣的古鎮。2004年，度假旅游（夜游）時代到來，烏鎮西柵欄的設計理念也發生了變化，從保護上把靜態的保護變成歷史街區的再利用，形成新舊的變化。

陳向宏介紹，從2007年開始，烏鎮投入了大量資金，一方面把民宿做起來，另一方面加強景區晚上觀賞游玩項目的設計打造。正式建設完成后，烏鎮開始考慮引入投資方，于是找來了中青旅的戰略投資。當時的談判條件是保持烏鎮獨立品牌，中青旅不參與管理。

2007年，烏鎮西柵正式對外經營第一年稅后凈利潤3000萬元，2010年9000萬元，到2016年，烏鎮旅游總游覽人數936萬，營收超過14億元，實繳稅收2.5億元，稅后凈利潤5.6億元。

烏鎮也進入了發展的第三個階段，即“文化小鎮”階段。“我認為，文化是放大景區IP最好的渠道。只有創造這個古鎮獨有的文化才具有未來延展價值（旅游溢加價值），所以建了大劇院，建了美術館，做了四屆戲劇節。”現在，烏鎮因為戲劇節、藝術展、世界互聯網大會等內容形態而被逐漸放大，成了中國最熱的旅游目的地之一。

自2016年下半年以來，我國經濟環境下行，整個旅游市場形勢非常不好，烏鎮也經歷了十幾年以來游客人數第一次下滑。“這代表了一個信號，烏鎮接下來該怎么辦？烏鎮的第四次轉型，具體轉型方向在哪？那就是會展小鎮。”在陳向宏看來，熱門旅游產品的打造應該堅持唯一的原則是市場導向。

同為古北水鎮的掌門人，陳向宏認為，古北水鎮在京郊長城腳下，以后文化發展空間甚至比烏鎮更大。因為長城的存在，小鎮里的所有業態，吃喝行購均超過了行業的邊際利潤。從2011年6月份正式簽約開工，到2014年建成，2015年開業到2016年，共接待游客240萬，景區總收入7.4億，稅后凈利2.3億，這超預期的達到了烏鎮近十二年的水平。

“古北水鎮現在還沒有完全建好，也還沒有大規模的進行品牌化宣傳，還處于試運行階段，但在北京地區，古北水鎮無疑占據了市場第一。很多人問，50億做古北水鎮，怎么回報？我認為，旅游產品走到今天的投資回報，靜態只是一個方面，中間還有資本的力量，還要研究旅游項目溢出的效應。”

陳向宏認為，古北水鎮和烏鎮很大程度上是兩個不同的生命體，但是有四個相似的特點：第一，在規劃里面，不研究白天怎么游而是把目光更多的放在夜游。一個景區沒有夜生活就沒有第二次消費，只有門票收入。

第二，不講究門票收入，而是講究單位消費。在烏鎮和古北水鎮，實行三三制，三分之一的門票，三分之一的酒店收入，三分之一的景區綜合收入。觀光產品和度假產品是不能混雜在一起的。

第三，不講追求游客人數。做一個景區不怕你不來，就怕你不再來。烏鎮，一年900多萬游客，70%是散客，70%里面至少60%是第二次來。

第四，不再強調自己的景區是第一，而是強調自己的景區是唯一。唯一性才是真正重要的。

現在國內旅游消費者正處在一個轉型期，從對旅游產品的接觸認知的滿足感轉化為個性化的生活文化體驗。簡單講，以前是人隨景走，現在是景隨人心。“所以在投資項目的選擇上，說到底還是應該遵循市場導向。”陳向宏建議，任何一個項目，投資前要深入研究。投資規劃第一要考慮產品管理、盈利模式。第二要講究投資和運營結合，一般最好的建設是跟運營管理團隊同步的。第三要和政府股東配合。

任何一個項目，投資前要深入研究。投資規劃第一要考慮產品管理、盈利模式。第二要講究投資和運營結合，一般最好的建設是跟運營管理團隊同步的。第三要和政府股東配合。