不可不知的四則物業糾紛

寧韜

案例一業主委員會的法律地位及業主知情權怎樣認定

案情概要

2004年1月15日，北京市昌平區某小區物業管理委員會與A物業企業簽訂《物業管理服務合同》，約定由A物業企業為該小區提供物業服務。合同約定A物業企業負責物業檔案的管理，包括小區的工程圖紙、住房檔案資料及竣工驗收資料（以交接資料為準）；物管會每半年審核物業管理費收支經營情況，并會同A物業企業以公告形式告知全體業主；A物業企業每半年向業主公布其物業管理費收支經營情況，每個供暖季結束后，向業主公布其供暖收支情況。2012年8月6日，該小區經備案成立了業主委員會。A物業企業就小區內中修費收支情況、外供暖服務收費及供暖維修情況進行了說明，并按照相關規定對2010、2011、2012年的物業服務項目收支情況進行了公示。后雙方產生糾紛，業委會起訴要求A物業企業公布如下資料：1、小修費的收支使用情況；2、中修費的收支使用情況；3、供暖設施設備原始單據以及折舊、維修情況；4、車位費的收支情況；5、對外供暖情況，包括供暖合同、供暖面積和供暖費用的收取；6、文件類包括，（1）建設用地規劃許可證及相關附件，（2）竣工驗收報告，（3）總平面圖，（4）配套設施圖，（5）地下管網工程圖，（6）消防驗收圖，（7）綠化面積平面圖，（8）鍋爐設施設備出廠合格證、使用說明、驗收定期檢驗記錄、設備設施供應商、分包商的聯系方式；7、對外廣告合同。法院經審理后，最終判決駁回了業委會的訴訟請求。

法官講法

首先應當明確的是，業主委員會代表全體業主為公共利益提起訴訟，人民法院應當準許；涉及業主公共利益的信息資料，業主委員會主張要求公開、查閱的，人民法院應當依法準許，所以在本案中業委會是具有原告主體資格的。但同時應當注意，物業企業對相關信息負有披露義務并非毫無限制，物業企業僅對涉及業主合法權益有關的信息負有披露義務。例如本案中，A物業企業在向業委會的復函以及在建委的公示材料中對涉及的中修費、對外供暖情況及供暖維修情況，小修費及車位費的收支情況均予以公布，應視為A物業企業已經履行了公示義務。其次，業委會行使權利時，應注意對于基本證據的收集，例如本案，業委會認為應公示而未公示的文件類、對外廣告合同、供暖設施設備原始單據以及折舊、維修情況一節，因A物業企業否認持有上述文件、單據，未向外簽訂廣告合同，故在缺乏證據佐證的情況下，法院無法支持業委會的訴訟請求。

案例二物業企業對于小區部分業主的違建應當履行何種責任

案情概要

張某為北京市昌平區某小區的業主，A物業企業為該小區的物業企業。張某認為A物業企業未對該小區5-4-701業主進行違法建筑盡到制止、處理的責任，訴至法院要求其履行合同約定、法律法規規定的責任，協助相關機關拆除違建，賠禮道歉等。A物業企業出具了其于2014年某日向北京市昌平區建委房屋安全管理科寄送關于違建材料的底單，證明該物業企業已向政府有關部門舉報了違建事項。法院經審理后認為A物業企業已及時向有關行政管理部門報告，盡到了報告的義務，判決駁回了張某的訴訟請求。經法院查詢，該快遞在2014年8月23日由昌平區建委房屋安全管理科相關人員簽收，從該底單上可以看出，上面標明的文件性質為“關于違建10-2-101、5-4-701”。

法官講法

本案涉及物業企業對于小區存在違建行為時，應盡何種義務，以及該義務應履行到何種程度的問題。通常認為，履行認定、查處、拆除違法建筑職責的部門應為政府的主管部門，物業企業作為對小區提供物業服務的企業，本身并不具備行政執法權，除非《物業服務合同》或者業主公約對此項義務作特別約定外，物業企業向相關政府主管部門履行了報告義務，應視為其盡到了合同義務。例如本案中，張某訴求的違法建設行為發生在2014年，A物業企業出具了2014年某日向北京市昌平區建委房屋安全管理科寄送關于違建材料的底單，經法院查詢，該快遞在郵寄后的次日由昌平區建委房屋安全管理科相關人員簽收，從該底單上可以看出，上面標明的文件性質為“關于違建10-2-101、5-4-701”，由于物業企業提供的是事發前后的證據，且北京市昌平區城市管理綜合行政執法監察局已經向5-4-701業主下發了《責任改正通知書》和《談話通知書》，說明相關行政執法部門已經了解到違法建筑的相關情況，A物業企業的義務已經盡到。

案例三物業企業對于公共設施維修有責任嗎

案情概要

A物業企業為北京市延慶某商業樓提供物業服務，該樓各房間屋頂均安裝了煙感器和噴淋器。孟某系該樓3層312室業主，高某系該樓4層412室業主，高某利用412室經營拔罐理療等美容養生項目。2014年某日，高某屋內的噴淋器突然爆裂，向室內大量噴水，后A物業企業員工到現場進行了相應處置，噴淋器停止噴水。孟某提起訴訟，要求高某、A物業企業賠償經濟損失。法院經審理后認為A物業企業未盡舉證義務，在該企業無法證明自己已經對噴淋器盡到維護義務的情況下，最終判決A物業企業承擔了孟某的合理損失。

法官講法

本案涉及公眾設施的維護保養問題。本案中，高某室內消防噴淋器爆裂噴水，致居住樓下的孟某家中財產受損的事實，各方當事人均無異議。涉事消防噴淋器雖然安裝在高某室內，但該設備系公共設施，A物業企業作為物業管理方，負有維護管理的義務。消防噴淋系統的啟動，可能因明火或高溫等正常的原因，但是也存在設施老化、維護不利等自身故障所致設備異常啟動的因素。為探明消防噴淋系統啟動的真實原因，應當委托具有專門技術知識的機構進行鑒定，而作為管理義務人的A物業企業，負有舉證責任。A物業企業經法院釋明后明確提出放棄進行司法鑒定申請，即意味著其應當依法承擔舉證不能的不利后果，一審、二審據此判決A物業企業承擔賠償責任。

案例四業主訴訟時效抗辯的認定

案情概要

石景山某物業企業起訴小區業主王某繳納2008年11月28日至2015年1月18日物業費及滯納金。王某抗辯理由之一為物業企業起訴已過訴訟時效，其只同意繳納2013、2014兩年的物業費用。涉案物業企業經法院釋明后，未提交任何催繳記錄，最終，二審法院采納了王某關于時效抗辯的理由，對本案予以改判，對于物業企業起訴要求繳納超過訴訟時效期間的物業費用不予支持。

法官講法

本案涉及業主訴訟時效抗辯的認定問題。由于物業服務具有長期性、持續性的特點，所以對于訴訟時效的把握，司法實踐中一直采取較為寬松的態度，由此也引發了部分物業企業長年怠于行使自己的權利。證據的保存往往具有時效性，因為物業企業長年不主張權利，可能導致部分業主物業費抗辯證據的滅失，也容易引發業主的不滿情緒。因為，法院認為對于訴訟時效的從輕掌握，并不意味著訴訟時效制度在物業糾紛中的空置及可以隨意突破。物業企業仍需要盡到基本的舉證責任，在日常工作中盡到勤勉義務。而物業企業關于時效中斷的舉證責任可以通過向業主張貼催繳單，或在小區公告欄公示欠費業主名單并催繳等方式履行。當然，上述催繳行為應通過拍照、錄像或公證等方式予以保存。