業(yè)主委員會(huì)權(quán)｜利｜須｜知

寧韜

業(yè)主委員會(huì)，是由業(yè)主代表組成，代表業(yè)主利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)企業(yè)管理運(yùn)作的自治組織。在小區(qū)中，業(yè)主眾多，意志難以統(tǒng)一，可以說業(yè)主委員會(huì)如果能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，對(duì)于全體業(yè)主和社會(huì)都意義重大。但一直以來中國物業(yè)管理實(shí)務(wù)中就存在著業(yè)主委員會(huì)法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問題。因此，如何認(rèn)識(shí)業(yè)主委員會(huì)的法律地位，更好地發(fā)揮其在業(yè)主自治中的應(yīng)有作用，成為維護(hù)業(yè)主權(quán)利時(shí)必須解決的一個(gè)問題。

以案說法

接下來，我們將通過幾個(gè)業(yè)主委員會(huì)的案例來共同了解一下業(yè)委會(huì)是否可以作為原告向法院起訴？又應(yīng)當(dāng)如何行使權(quán)利呢？

案例一：業(yè)委會(huì)起訴物業(yè)公開相關(guān)事項(xiàng)

A業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為小區(qū)物業(yè)企業(yè)沒有公示建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況，物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況，于是向法院起訴要求物業(yè)企業(yè)公開上述事項(xiàng)。

案例二：業(yè)委會(huì)起訴業(yè)主拆除違建

B業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主林先生私搭亂建，向法院起訴要求林先生拆除違建。

案例三：業(yè)委會(huì)起訴開發(fā)商維修房屋

C業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)一棟樓東面、北面外墻墻磚脫落，多棟樓的外墻開裂，小區(qū)道路坑坑洼洼，多家業(yè)主的房屋存在滲漏，故起訴到法院要求開發(fā)商對(duì)脫落的外墻墻磚進(jìn)行更換，對(duì)開裂的外墻進(jìn)行修復(fù)，對(duì)小區(qū)道路進(jìn)行維修，對(duì)存在屋面滲漏的業(yè)主房屋進(jìn)行維修。

在以上3個(gè)案例中，3家業(yè)主委員會(huì)是否都能夠作為原告起訴呢？

從法律規(guī)定上來看，關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的法律地位，我國立法采取了較為模糊的態(tài)度。但在現(xiàn)有法律規(guī)定框架內(nèi)，結(jié)合司法實(shí)踐，可以明確的是，在業(yè)主委員會(huì)具備合法手續(xù)和授權(quán)的前提下，對(duì)于侵害“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”具有原告的資格和訴訟地位，也就是說業(yè)主委員會(huì)作為原告起訴的事項(xiàng)范圍要以侵犯業(yè)主共同利益為限。那什么是“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”呢？讓我們回到上文中引述的3個(gè)案例。

案例一中，A業(yè)委會(huì)要求物業(yè)企業(yè)公開的均為涉及小區(qū)共有部位和共同管理權(quán)利范圍的資料，顯然符合上文提到的起訴范圍，具有原告資格。同樣，案例二中，林先生的違建行為違反了管理規(guī)約，有破壞、改變建筑物外墻面的形狀等損害建筑物外觀、違章加建、侵占公共通道等其他共有部分的行為，B業(yè)委會(huì)有權(quán)要求林先生停止侵害、排除妨害。但案例三中，C業(yè)委會(huì)的請(qǐng)求就不能一概而論了。首先建筑物的外墻、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，建筑物的外墻、道路存在質(zhì)量，損害的是業(yè)主的公共利益，C業(yè)委會(huì)為維護(hù)廣大業(yè)主利益，有權(quán)以自己名義提起民事訴訟。但是房屋存在的質(zhì)量問題，不屬于小區(qū)共有部位和共同管理權(quán)利行使的范圍，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主個(gè)人決定是否主張權(quán)利，對(duì)于該部分訴訟請(qǐng)求，C業(yè)委會(huì)不能代為起訴。

回答完了“原告”的主體資格問題，那么如果是業(yè)主或者其他主體認(rèn)為業(yè)委會(huì)侵害了自身權(quán)利，是否能夠以業(yè)委會(huì)為“被告”提起訴訟呢？

由于考慮到業(yè)主委員會(huì)不具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，無法自行承擔(dān)民事責(zé)任，如果規(guī)定業(yè)主委員會(huì)具有被告的資格，則易導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)作為獨(dú)立訴訟主體權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等，故實(shí)踐中對(duì)于業(yè)委會(huì)的被告資格持保留態(tài)度。但也有例外情況，如依據(jù)我國《物權(quán)法》第 78 條之規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。”本條款明確規(guī)定了當(dāng)業(yè)主委員會(huì)侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主可以以業(yè)主委員會(huì)為被告向法院提起訴訟，通過撤銷權(quán)的行使來維護(hù)自己的合法權(quán)益。因此業(yè)委會(huì)在履行職責(zé)時(shí)，應(yīng)遵循業(yè)委會(huì)決定作出的合法程序，避免損害業(yè)主的合法利益。

業(yè)主委員會(huì)作為全體業(yè)主權(quán)益的代言人，對(duì)于維護(hù)業(yè)主共同權(quán)益，促進(jìn)與協(xié)助物業(yè)企業(yè)更好進(jìn)行工作，維護(hù)社區(qū)內(nèi)物業(yè)設(shè)施良好的運(yùn)行，協(xié)調(diào)小區(qū)與外界的各種關(guān)系等方面都均有單個(gè)業(yè)主無法比擬的優(yōu)勢(shì)。但業(yè)主委員會(huì)在履行其職責(zé)時(shí)，也要時(shí)刻以全體業(yè)主利益為重，避免損失業(yè)主權(quán)益事件發(fā)生，創(chuàng)造、維護(hù)更為和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。