對我國房地產企業財務風險的相關問題分析

劉曉陽 濟南銀豐山青房地產開發有限公司

引言

房地產企業的經營模式比較特殊，并具有較高的資產負債率，較大的投、融資金額以及較長的生產周期等特點。企業本身的特殊性和這些特點就決定了房地產企業在高收益的背后蘊藏著比一般企業更大的財務風險，尤其是在快速擴張過程中面臨的風險更大。因此，必須要加強對房地產企業的財務風險管理。財務風險作為財務管理的重要組成部分，已經成為房地產企業生存發展的關鍵問題。只有充分認識到財務風險的重要性，才能采取相應的風險控制措施，推動房地產企業持續健康地發展。

一、財務風險的內容

財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業的內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，使企業在一定時期內，其實際財務結果偏離了預計的財務結果，進而可能會蒙受損失。房地產企業的財務風險可以定義為經營活動中各種不確定性的綜合反映，包括狹義的籌資風險，更側重于對房地產企業財務風險的分析與控制。目前，房地產企業最為關注的財務風險有：開發周期風險、資金供求風險和內部控制風險等。

二、房地產企業財務風險的成因

（一）外部宏觀環境因素

1.市場和經濟環境因素的影響。我國房地產企業競爭十分激烈，市場格局的變化導致市場供求關系和購房者消費觀念發生變化，個人購房者的個性化需求逐漸明顯，這就要求房地產企業要細分客戶群體的核心要求。因此，在項目定位上必須具有前瞻性，還要提高營銷方式的創新工作?，F在我國大部分房地產企業都缺乏應對市場變化的靈活機制，這將導致出現商品滯銷的財務風險。在低碳經濟影響下，建筑界將低碳建筑作為主流趨勢，由此就嚴重沖擊了房地產企業。為了適應低碳經濟的發展要求，房地產行業又將引發一輪新的革命。但是，我國房地產企業目前的開發動力不足、低碳技術還不成熟，所以現階段發展低碳房地產依舊面臨著嚴峻的挑戰及風險。

2.國家政策因素的影響。房地產企業在資產投資方面比較固定，并且在經營和開發過程中，很大程度上要受國家宏觀經濟政策的影響，而影響最大的是土地與稅收政策。近年來，我國土地閑置問題日益惡劣，政府針對這一問題也出臺了一系列新的土地政策。如：企業在規定的時間內如果沒有開發所儲備的土地，那么政府將進行閑置土地稅的征收，甚至部分土地會被無償收回。從本質上看，土地成本占用了很大的資金比例，加上新土地政策的出臺，這些因素將直接影響到資金周轉率和企業的預期收益率。另外，房地產企業所涉及的稅種較多且復雜，稅費負擔重。而房地產企業的資金主要是依靠銀行借貸或者資本市場融資，由此給企業帶來了很大風險。

（二）內部環境因素

1.行業特點。房地產企業作為典型的資金密集型企業，對資金的存量與周轉有較高要求，具有財務高風險特點，并且相關財務風險貫穿于企業的整個經營過程中。再加上關聯性產生的影響作用，建筑材料、勞動力以及土地等成本因素也會給企業的開發成本帶來諸多影響，進而提高了房地產企業的財務風險。2.資金管理不完善。一是我國許多房地產企業的管理人員對資金管理不重視，缺乏資金風險控制意識，忽視現金流的管理；二是未采用集中化的資金管理模式，在預算、結算以及資金計劃層面缺乏統一的規劃，結果造成內部資金信息脫節，使今后的資金管理工作處于被動狀態；三是商品房屬于一種特殊的存貨，占用了很大的投資成本比例，一旦價值實現環節受阻，就無法快速回籠資金，加大風險。

三、我國房地產企業財務風險的應對對策

（一）建立財務預警機制。在我國，房地產行業受政府政策影響很大，市場環境又難以預測，這就給企業發展帶來了很多不確定因素。企業的財務運行狀況也隨著環境的變化而改變，微小的財務問題，經過一段時間，可能會變成大的財務問題，甚至演變成財務危機。因此，必須建立科學的財務風險預警系統，診斷財務問題，及時發出財務風險信號，采取有效措施，降低財務風險。房地產企業可以根據敏感財務指標(如開發項目的銷售率、收益率、現金流入比率、已獲利息倍數、資金安全率等)的數值變化，來合理判斷企業財務風險的大小。

（二）把握國家宏觀政策。國家宏觀政策給我國房地產企業的發展和走勢帶來較大影響，因此，房地產企業必須要準確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產市場中的調控政策，隨著政策的變動，適時地對發展戰略進行調整，減輕成本壓力，降低財務風險。房地產企業應做到與時俱進，樹立低碳意識，選擇環保型材料，增強核心競爭力，對可能出現的財務風險做好有效防范。

（三）同行間密切合作。房地產企業在房地產行業中激烈的競爭，這些企業的實力參差不齊，有的房地產企業實力弱，負債高，面臨很大的財務風險考驗。基于這種情況，就有必要加強房地產企業間的合作，共擔風險、共同開發、共享收益，保持良好的競爭態勢，從根本上降低房地產企業的財務風險。

（四）加強資金集中管理。房地產企業是資金密集型企業，合理地調配資金，對企業現金流量穩定、財務風險控制有重要作用。房地產企業總部應側重于資金集中管理，對管轄項目的資金進行最大限度地整合，并對其進行實時監控，及時了解資金的流向和效益，以防止出現企業資金鏈斷裂的情況，降低財務風險，實現高效財務管理。

四、結語

房地產企業在獲得高回報的同時也面臨很大的財務風險，嚴重影響了房地產企業的生存及發展。因此，在房地產企業的日常經營管理工作上，要堅持從實際出發，加強對財務風險的理論研究，做好財務風險的規避工作，提高企業核心競爭力，實現房地產企業的穩定發展。