萬達商業地產輕資產運營模式下的財務風險研究

崔春雷

一、萬達商業地產輕資產運營模式概述

萬達商業地產在輕資產運營模式下就是把自己的優勢放大，相對劣勢的部分外包。萬達的優勢就是品牌效應、選址建設、招商管理等，還有先進的信息管理系統和電子商務系統。投資方承擔項目費用，同時擁有物業所有權，他們還可以獲得資產的增值利益。并且租金凈收入按比例分配。

二、財務風險文中內涵

廣義的財務風險是指在企業組織財務活動的過程中，因外界的不確定性和思想上的偏差，從而導致的風險，本文采用的正是財務風險的廣義概念。

三、萬達商業地產轉型輕資產的原因。

重資產模式存在諸多缺陷：第一，土地儲備的重要性導致的供需不平衡。第二，資金來源主要來源于銀行存款。所以重資產模式下存貨所占的比重較高，現金等流動資產比重相對較低。有息負債所占比重較高；資本成本、利息費用較高。而輕資產完美的避開了這些缺點，所以輕資產模式在房地產行業方面值得一試，更加的有借鑒作用。另外國家戰略需要，近幾年都在企業轉型，所以說，萬達也是一個持續創新的企業。所以緊隨發展變革浪潮，進行企業變革。

四、萬達商業地產重資產與輕資產模式下的財務風險對比

1.籌資方面

（1）重資產模式下萬達商業地產經營的各項支出是靠物業銷售的回籠資金還完銀行貸款后剩下一部分的資金維持的。另一部分資金作為下一個城市綜合體的啟動資金。就此過程循環往復，才可以最終實現萬達商業地產的不斷強大。但事實上，資金的供應始終是抵不過發展的速度，萬達的發展是迅速的驚人的，單單靠租金和銷售產生的收入是不能維持發展需要的。在這種情況下唯有以資產作抵押來獲得銀行貸款，支持下一個新項目的建設。2011年萬達商業地產的資產2507.79億元,2012年3351.12億元,2013年4310.44億元,2014年5642.94億元,2015年6395.60億元。負債2011年1902.38億元,2012年2477.61億元,2013年3171.72億元,2014年4091.48億元,2015年4536.63億元。資產負債率2011年75.86,2012年73.93,2013年73.58,2014年72.51,2015年70.93，11年到15年萬達商業地產的資產負債率基本處于較高水平，15年的70.93%雖說比前幾年有明顯回降趨勢，但相比于房地產行業平均負債率65%還是處于較高水平。從負債有利息結構能夠觀察到，在1742億元的有利息貸款中，只有72億元債券采取了擔保方式，剩下的借款大部分采取抵押資產的形式，總共抵押資金高達2780億元，這些抵押借款若是不能按時足額的償還，就會面臨有關部門依法依法對抵押資產的處置的風險。另外，萬達流動比率流動資產除以流動負債比重逐漸下降，說明企業流動資產在短期負債到期以前，可以變為現金用以償還負債的能力較為不理想的趨勢。

（2）在輕資產模式下，資金的來源不再像是重資產模式下那樣僅僅靠銷售和抵押資產來獲得，而是憑借自身優勢的品牌效應和先進的管理模式來獲得資金，吸引投資者，這樣就大大的解決了資金籌集困難這一問題，從而掃清了萬達地產發展的一大障礙。比如以萬達穩升為例，它就是一個由萬達發起的向外界個人及機構投資者籌集資金的有限合伙企業。雖然還是有債務的存在，但是對抵押物的要求沒有那么嚴格了。輕資產模式下，仔細揣摩萬達商業和萬達穩升的合作條款，相關輕資產項目的退出途徑以及轉讓給第三方等方式，并未寫明是由萬達商業或其下屬公司回購。萬達商業項目的資金來源是“明股實債”。因此，這些“明股實債”實際上不會以負債的形式體現在公司的財務報表里，這就大幅降低了萬達商業的負債水平。把輕資產項目以股權形式并入報表，負債并沒有增多，但通過增加凈資產的方式增加了總資產，降低了資產負債率，讓萬達商業的財務報表體現出來沒有那么多的負債進而促進了萬達商業地產整體的財務狀況。

2.現金流方面

（1）2011年358.82億元至 2014年88.32億元萬達的經營活動現金凈流量有明顯下降趨勢，2012年114.81億元,2013年68.07億元,雖在2014年略有高，但還是可以看到經營狀況每況愈下。而近年來隨著萬達商業地產發展加快，需要大量的資金來進行公司運轉，投資活動產生的現金凈流量呈上升趨勢2011年-253.92億元,2012年-254.95億元,2013年-237.83億元,2014年-456.99億元,2015年-467.39億元。特別是在2014年，投資活動所產生的現金流量凈額高達456.99億元，同比增長92.15%，這就給萬達商業的現金周轉帶來了諸多不利。這就是重資產模式下的情況。

（2）輕資產模式下，萬達商業地產運用自己的優勢成為地產服務的領導者和經營者，不自己籌集建設資金，而是作為一個找地、找資源運營的一個角色定位。如此一來，資金來源也不需要太過擔心，現金流動也可以達到一個不錯的效果。從上述數據可以看出，萬達商業地產在2015年初宣布轉型后，資金籌集產生的費用不斷減少，融資壓力不斷下降。但是投資活動產生的現金流沒有大的變化，證明萬達商業地產還是在不斷地發展。

五、總結

第一，萬達商業地產轉型輕資產運營模式解決了投資供不應求的問題，在這樣的模式下，萬達商業扮演著提供服務的角色，而不再是抵押借款籌資找地開發，不再提供資金。所以，萬達商業在商業剛開始的時候現金投放的很少，資產負債率下降，對緩解資金壓力有很大的效果。輕資產運營模式下，萬達商業的融資方式有了變化，不再局限于單一的信貸融資，萬達商業地產正在通過與第三方投資者合作或者發行理財產品的方式進行融資，盡量的降低融資成本。為了進一步的加快資金的流動性，提高償還債務的能力，萬達商業地產通過提供服務獲得較為穩定的現金回報以租金分成的方式。第二，萬達在前期的資金投資方面減少，那必然要有第三方投資者來提供大量的資金，給項目的啟動工作做資金的基礎，以便使萬達商業多個工程同時開展，這樣既可以擴大市場占有率，又可以增強競爭優勢，為萬達商業的持久迅速發展做出很好的保障。

輕資產運營模式使萬達商業地產的盈利模式也得以轉變，創造了多元化的盈利生態模式。首先轉變了物業的盈利方式，凈資產收益率得以提升。萬達商業地產在重資產模式下包攬地產的開發建設和經營，銷售物業和租金收入是主要的利潤來源。而在輕資產模式下，盈利則轉變為通過管理和品牌以及相關知識產權的許可費。前者屬于投資獲得的收益，后者則是由于管理服務，盈利方式發生變化。其次，這樣的變化對于盈利生態模式的構建是有力的，不僅是在管理和品牌收入方面有所成就，萬達也涉獵金融基金，這就造就了萬達旗下快錢、眾籌、私募等金融業務的發展，壯大了萬達金融。另外，在這樣的過程中積累的資源和管理經驗還能夠幫助延伸其他多元業務。

總之萬達商業地產轉型輕資產運營模式是有很多成功的可能性的，并且也看到了成功。所以，萬達商業地產轉型輕資產可以為更多的房地產企業提供經驗和基礎。

[1]王冰凝.王健林詳解“輕資產萬達”[N].華夏時報,2015-04-27(021).

[2]柏文喜.解讀萬達輕資產化的商業邏輯[N].中國房地報,20150202(B07).

[3]李玉.我國商業地產轉型輕資產運營模式的研究--以萬達商業地產為例.北京交通大學,2015.

[4]祝天惠.萬達輕資產轉型-盈利模式重塑.