投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇動(dòng)因研究

黃　宇

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇模式的現(xiàn)狀

投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式是具有可選擇性——可以選擇成本模式或者在滿足穩(wěn)健性的原則下房價(jià)信息能夠持續(xù)可靠獲得的條件下的公允價(jià)值模式，這間接說明其會計(jì)政策選擇的主動(dòng)權(quán)在企業(yè)手中。現(xiàn)實(shí)中投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值模式計(jì)量遭到上市公司的普遍冷落：截止至2015年12月31日，我國滬深兩市持有投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目的上市公司數(shù)已經(jīng)增加至1236家，但只有56家上市公司選取公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量，實(shí)施率僅4.53%。讓人不禁感到疑惑，到底為何選擇公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量和成本模式后續(xù)計(jì)量的企業(yè)數(shù)相差如此之大，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的動(dòng)因包括哪些以及它們的影響又是如何？本文將從微觀視角對此進(jìn)行闡述和分析。

二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇動(dòng)因分析

（一）利益相關(guān)者角度的動(dòng)因分析

1.管理層的角度

在現(xiàn)代企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的現(xiàn)實(shí)背景下，企業(yè)的經(jīng)營者主要由專門聘請的管理人員來承擔(dān)，而衡量一個(gè)管理層管理好壞的一個(gè)重要指標(biāo)就是企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況在其經(jīng)營管理企業(yè)期間的變化情況，直接表現(xiàn)為企業(yè)的凈資產(chǎn)增加量的大小水平。在其他條件相同的情況下，企業(yè)管理層創(chuàng)造的會計(jì)利潤越大，說明其管理越加有效。投資性房地產(chǎn)采用成本模式因其折舊會使其賬面價(jià)值不斷減少，而采用公允價(jià)值價(jià)值模式由于土地的稀缺性而導(dǎo)致的房價(jià)實(shí)際上是在不斷上升當(dāng)中，因而轉(zhuǎn)換采用公允價(jià)值計(jì)量能有效地增加當(dāng)期利潤。采用公允價(jià)值計(jì)量能相對的提更質(zhì)量更好的會計(jì)信息，提高相關(guān)性和可靠性，有助于其作出更優(yōu)的決策。王福勝，程福通過二元Logistic回歸模式實(shí)證分析得出管理層選擇公允價(jià)值計(jì)量模式是出于管理層的機(jī)會主義，旨在提高公司的會計(jì)業(yè)績和降低公司的債務(wù)水平。但是，換言之，如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格前景不明朗的時(shí)候，管理層出于風(fēng)險(xiǎn)最小化的考慮，將會繼續(xù)使用成本模式進(jìn)行計(jì)量。

2.投資者的角度

相關(guān)企業(yè)投資者在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易時(shí)，其交易對象的核心并非在于股票本身而是該企業(yè)的相關(guān)資產(chǎn)和潛在獲利能力，即是預(yù)期利潤水平。所以他們傾向于選擇的會計(jì)政策應(yīng)是公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量模式，因其更能真實(shí)的反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，相對于成本計(jì)量模式能更加及時(shí)準(zhǔn)確地反映市場的相關(guān)信息的變化，減少市場交易過程中的噪音水平，提高獲取信息的相關(guān)性準(zhǔn)確性，更加準(zhǔn)確評估企業(yè)的資產(chǎn)和潛在獲利能力，幫助企業(yè)投資者更好地作出相關(guān)投資與否的決策。

3.債權(quán)人、金融機(jī)構(gòu)的角度

債權(quán)人的利益訴求在于其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，也就是其所借的資金及其產(chǎn)生的相應(yīng)利息收入的安全地獲取。因而在貸款審批通過以前，債權(quán)人會對企業(yè)的償債能力和盈利能力進(jìn)行評估并提出一些限制性條款來防止管理層做出不利于債權(quán)人利益獲取的決策。此種貸款融資環(huán)境下，在投資性房地產(chǎn)總體增值的時(shí)候，成本模式下的報(bào)告利潤和凈資產(chǎn)比公允模式下的要低，那么為了從銀行獲得融資企業(yè)會傾向于選擇公允價(jià)值模式。

金融機(jī)構(gòu)融資借貸與否主要是看相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的情況，包括盈利能力（ROA），資產(chǎn)負(fù)債率（LEV），市值賬面比（MTB）等。在采用公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量房地產(chǎn)之后，公司將優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高了融資能力。同時(shí)也使得金融機(jī)構(gòu)可貸資金增多，收入增加。本文認(rèn)為即使單位資金獲利水平有所降低，但在資金相對充裕的金融機(jī)構(gòu)來說，其依然有利可圖。使得原來在貸款融資資格之下的企業(yè)，現(xiàn)在得到普惠金融帶來的種種利益好處，最終使得公司存活能力增強(qiáng)和金融機(jī)構(gòu)利潤增長。

4.政府以及相關(guān)部門的角度

在市場在資源配置中起決定性作用的市場經(jīng)濟(jì)改革下，房地產(chǎn)市場去庫存和政府爭取建立房地產(chǎn)稅、租賃并舉的長效機(jī)制建立的背景下。政府及相關(guān)部門面對房地產(chǎn)市場起得更多的應(yīng)該是起著一個(gè)監(jiān)督者、引導(dǎo)者的作用，而非直接干預(yù)者的角色。在運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式的時(shí)候，因其能更加真實(shí)地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，能有效減少噪音水平，進(jìn)而使得監(jiān)管和調(diào)控的手段力度更加有效，市場更加有效。因而對于企業(yè)使用公允價(jià)值模式計(jì)量也是較為青睞的，便于政府及其相關(guān)部分“對癥下藥”。

（二）客觀環(huán)境的角度動(dòng)因分析

1.準(zhǔn)則規(guī)范的不完善和相應(yīng)具體行動(dòng)指南的缺失

目前準(zhǔn)則缺乏具體相關(guān)定量指南的指引，可操作性較差，例如房價(jià)變動(dòng)時(shí)是判斷為正常的房價(jià)波動(dòng)，還是非暫時(shí)性地上漲或者下降呢？這主要依賴于會計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)判斷，然而不同的公司的會計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)不一，其判斷結(jié)果也就參差不齊，這對會計(jì)信息的質(zhì)量信息要求產(chǎn)生不利影響。此外還缺乏對不活躍房地產(chǎn)市場計(jì)量的規(guī)定，缺乏具體的披露、審計(jì)的具體規(guī)定細(xì)則，對企業(yè)實(shí)施以公允價(jià)值后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)添加了難度。此外還有公允價(jià)值取得方法不一，對于特定個(gè)體對于與特定資產(chǎn)相關(guān)的未來現(xiàn)金流量的估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和折現(xiàn)率的選擇往往各不相同，導(dǎo)致現(xiàn)值技術(shù)運(yùn)用的主觀判斷較大，可驗(yàn)證性卻相對較低，使得公允價(jià)值在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用困難較大。

2.高素質(zhì)會計(jì)從業(yè)人員的缺失

在會計(jì)行業(yè)中存在著持有會計(jì)從業(yè)資格證和初級會計(jì)證的人員偏多、高級會計(jì)電算化人才嚴(yán)重匱乏、高級財(cái)會人才缺乏的問題，使得企業(yè)向高級財(cái)務(wù)管理進(jìn)軍的目標(biāo)缺乏相應(yīng)的實(shí)施基礎(chǔ)。由于公允價(jià)值的表現(xiàn)形式有多種，在會計(jì)實(shí)務(wù)中到底選擇哪種表現(xiàn)形式，有時(shí)就依賴于會計(jì)人員的職業(yè)判斷能力，而根據(jù)財(cái)政局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)看來，目前大部分公司的會計(jì)從業(yè)人員大多不滿足此技能。

3.房地產(chǎn)市場的不完善

房地產(chǎn)市場屬于不完全競爭市場，存在著較強(qiáng)的壟斷因素，這會導(dǎo)致市場的效率通常無法達(dá)到帕累托最優(yōu)水平。且市場固有的信息不對稱、道德風(fēng)險(xiǎn)等市場缺陷會扭曲著價(jià)格表現(xiàn)形式，種種不完善不利于會計(jì)計(jì)量模式的選擇和實(shí)施。

目前，中國的房地產(chǎn)行業(yè)還處在不斷發(fā)展之中，其價(jià)格形成機(jī)制也在不斷發(fā)生著變化，各個(gè)地區(qū)也存在著顯著的差異，如各地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢等導(dǎo)致了，有的地區(qū)有著活躍的房地產(chǎn)交易市場，有的地區(qū)則缺失活躍的房地產(chǎn)交易市場。而會計(jì)會計(jì)準(zhǔn)則要求要使用公允價(jià)值模式的企業(yè)進(jìn)行計(jì)量時(shí)必須全部房地產(chǎn)都采用這種模式，不得同時(shí)采用兩種模式，這無形地給跨省市的大型企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量投資性房地產(chǎn)添加了障礙。

三、進(jìn)一步完善公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)模式建議

（一）政府要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場發(fā)展的這幾年，存在投機(jī)導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫、民眾對于降低房價(jià)的需求旺盛等一系列矛盾問題。房地產(chǎn)市場政策大多起不了實(shí)際有效的效用，使得房地產(chǎn)市場蒙上一層陰影。對此政府應(yīng)堅(jiān)持市場在資源配置中起決定性作用，讓價(jià)格成為市場的信號燈。還要加大房地產(chǎn)市場的透明度建設(shè)，對此不僅僅是房價(jià)內(nèi)容結(jié)果的透明，而且房價(jià)的交易核實(shí)檢查的結(jié)果也應(yīng)該要透明，具體措施如建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，交易信息共享平臺等措施。政府還應(yīng)加強(qiáng)民眾和企業(yè)的預(yù)期引導(dǎo)，增強(qiáng)其對房地產(chǎn)市場的信心，避免房價(jià)大幅波動(dòng)，讓價(jià)格保持平穩(wěn)可控之中。此外，房地產(chǎn)稅作為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制之一，要在做好充分調(diào)研和宣傳的基礎(chǔ)上，立法為先的前提下，逐步起到增強(qiáng)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的作用。

（二）要加強(qiáng)會計(jì)從業(yè)人員的素質(zhì)培訓(xùn)，培養(yǎng)復(fù)習(xí)型人才

企業(yè)和政府加大對會計(jì)從業(yè)人員的培訓(xùn)力度，培養(yǎng)既具有會計(jì)實(shí)務(wù)能力和資產(chǎn)評估能力的復(fù)合型人才。由于公允價(jià)值的表現(xiàn)形式有多種，如市場法等，在會計(jì)實(shí)務(wù)中最終選擇哪種計(jì)量表現(xiàn)形式，有時(shí)就需要依賴于會計(jì)人員的職業(yè)判斷能力。因此，為了保證會計(jì)信息的可靠性和相關(guān)性等會計(jì)質(zhì)量要求，全面地對會計(jì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，提高會計(jì)人員的素質(zhì)勢在必行。加強(qiáng)專業(yè)知識培訓(xùn)，幫助會計(jì)人員熟悉和掌握新的會計(jì)處理方法和程序，提高會計(jì)人員素質(zhì)。提高會計(jì)人員對交易和事項(xiàng)的確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告進(jìn)行復(fù)雜判斷和處理的能力，減少公允價(jià)值判斷的偏差。因而，每年定期的培訓(xùn)對加強(qiáng)會計(jì)從業(yè)人員行業(yè)整體素質(zhì)有著極為重要的意義。

（三）建立法律法規(guī)，加快制定和實(shí)施具體行動(dòng)指南和監(jiān)管措施

在投資性房地產(chǎn)信息計(jì)量規(guī)則，披露細(xì)則等方面，要制定詳細(xì)規(guī)定。同時(shí)，制定公允價(jià)值信息披露的審計(jì)準(zhǔn)則，以此來加強(qiáng)對公允價(jià)值信息披露的審計(jì)內(nèi)容，從而使企業(yè)披露的關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息更加全面與真實(shí)，進(jìn)而提高披露會計(jì)信息的規(guī)范化和透明化。

與此同時(shí)，在會計(jì)準(zhǔn)則的應(yīng)用和執(zhí)行過程中，有關(guān)協(xié)會、公眾、企業(yè)和政府及其相關(guān)部門都應(yīng)加入到監(jiān)管的行列中來，不僅要對準(zhǔn)則實(shí)施和審計(jì)結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督，還應(yīng)該監(jiān)督其準(zhǔn)則實(shí)施和審計(jì)過程的監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)執(zhí)行準(zhǔn)則過程中存在的問題和缺陷，及時(shí)進(jìn)行反饋，不斷完善會計(jì)準(zhǔn)則及公允價(jià)值操作指南。

（四）大力鼓勵(lì)發(fā)展第三方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)價(jià)值評估由專業(yè)的資產(chǎn)評估師來進(jìn)行，將會使得投資性房地產(chǎn)的計(jì)量更加真實(shí)可靠。減少管理層盈余管理機(jī)會主義的行為，降低公允價(jià)值中混入私有信息，私有信息價(jià)值指投資新房地產(chǎn)的披露價(jià)格與真實(shí)價(jià)格之間的差額。投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值越大、管理層摻雜的私有信息越多、投機(jī)者通過分析私有信息獲得的邊際收益就越大、其投資性房地產(chǎn)可靠性就越低，最終導(dǎo)致了公允價(jià)值變化和股價(jià)變化不符。其相應(yīng)的解決辦法師通過采用外部評估機(jī)構(gòu)的評估師的方法。一個(gè)優(yōu)秀的評估機(jī)構(gòu)能夠幫助會計(jì)信息使用者提供更加可靠相關(guān)的會計(jì)信息，幫助其有效決策。

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