租購同權政策對南京市住房市場的影響研究

任潔菲 錢敏

南京工程學院

一、“租購同權”的涵義

所謂“租購同權”，是指租房人和購房人同樣享有子女就近入學等公共服務資源的權益。詳細來說，就是讓人們不因為住房方式的不同而享受不同的公共權利和公共服務。它是在我國傳統上的將很多城鎮居民享有的福利和公共資源附加在產權住房上的做法的基礎上提出的。隨著住房租賃被確認為我國住房體系的重要組成部分，原來的買了房子才能更快的落戶，才能使孩子享受到在“學區”內的入學資格等做法引起了很多人的不滿，如何實現買房者和租房者之間的利益差異化縮小，實現基本公共服務的公平，“租購同權”就是在這種現實背景下被提出的理念。

二、淺析推行“租購同權”政策的原因

（一）抑制投機性炒房行為

在我們的調查中，關于租購同權政策會帶來的影響，我們列舉出了可能會存在的原因：從長期來看，會使房價降低；抑制投機性炒房行為；租金會上漲，尤其是學區房；有利于提升和穩定租金回報率；完善房地產市場的功能、建立房地產市場長效機制；現有房源遠不能滿足住房租賃市場發展需求，會影響房源的供給；房主能享受地價上漲福利，而租房者只能被漲租金；可以減小年輕人買房的壓力，有利于留住人才；給新市民平等的權利，有利于實現社會公平。在這些選項中，選擇“抑制投機性炒房行為”的人高達39.09%，我們分析“抑制投機性炒房行為” 是推行“租購同權”政策的一個重要原因。

（二）“租購同權”可以減小年輕人買房的壓力，有利于留住人才

南京高校眾多，年輕人才也很多，如果能夠留在大城市里，便會成為城市取得快速發展的主力軍，為城市建設貢獻自己的力量。然而高額的房價往往讓剛畢業的大學生、研究生望之卻步。此外還有很多城市里的上班族，一輩子都沒指望買得起大城市的房子。這種現狀下，培育城市住房租賃市場，使住房租賃成為與住房購買并重的住房支柱形式，將既是解決我國住房體制缺陷的現實要求，也是一項滿足公民生活需求的民生工程，是一項一舉多得的創舉。

三、被調查者基本信息及對租購同權政策的了解程度

（一）被調查者基本信息

本調查主要采用問卷調查法，以查閱文獻、收集資料為輔助手段，運用定性分析和定量分析相結合的方法對資料進行分析。本次調查主要采用問卷自填法，共發放網絡問卷332份，其中有效問卷320份，有效率為96%。本次研究的問卷共有15題，包括被調查者的基本信息（例如年齡、性別、戶籍等）、被調查者對租購同權政策的認識程度與態度、租房與買房的意愿分析、購房與租房考慮因素對比、以及租購同權政策會帶來的影響。

本次調查男女比例基本均勻，其中女性157人，占49.09%，男性163人，占50.91%。其中有54.55%的南京市戶籍人口，45.45%的非南京市戶籍人口，比例也比較均衡。本次調查主要針對未工作的在校大學生，南京本來就是一個相對老齡化的城市，211、985高校多，而畢業生留下的比例卻偏低，再加上近一年的房價瘋漲嚇跑了不少年輕人，情況更不樂觀。在此背景下，我們也希望通過此次的研究，該政策對租房者子女、需要購房的年輕人的影響等方面研究。在本次調查中，有32.73%的人已經在南京定居，有意在南京定居和還未確定的人群同樣都占26.36%，只有14.55%確定無意在南京定居，可見有意在南京定居的人還是相對較多的。同時多數人是居住在自有住房，但還是有不少人租房住。

（二）對租購同權政策的了解程度

在本次調查的對象中，有過半數的人沒有聽說過對南京市房屋的租購同權政策，僅僅只有3.64%的人對這一政策比較了解，這說明，總體來看，被調查者對這一政策缺乏一定的了解和認識。我們在題干中對租購同權政策進行了解釋，并同時對“對租購同權政策的態度”進行了調查。超過一半的人支持租購同權政策，有34.55%的人表示不關心，有4.55%的人表示反對。

四、租購同權政策會帶來的影響

租購同權是通往住房市場長效機制之門。沒有租購同權，就不會有租房市場的大發展。租房市場不發展，房地產泡沫就容易越吹越大，并強行將更多本來無須買房的人卷入其中。租購房同權有利于平抑房價。租購同權后，人們不用再為了子女入學而被迫追高購房。這有利于消解房地產泡沫，促使房價回歸理性。租購同權后，租房結婚或供子女入學都是非常可行的選擇。租房可以低成本地滿足過渡性住房需求，進而將節省的資金用于創業、投資、消費等，既有利于個人事業提升，還能促進社會經濟的發展。無論從個人還是社會角度，這都是可取的。當然，如果個人財力允許，買房可以提高居住品質，還能通過資產增值分享經濟發展紅利。

租購房同權不會引發房租暴漲。租購房同權只是消除了購房入名校的特權，并不是說租房就能進入名校。除了在片區實際居住外，要進入名校，還需要滿足其他附帶條件或通過其他篩選機制。所以租購同權后，房租不會因此上漲。從經濟學角度看，決定房租的是住房附屬權益的“級差”，而不是住房附屬權益的多寡。當然，最終實際效果還要取決于制度設計。如果制度設計者本身缺乏平等意識，比如奇葩規定租房入學一定要房東簽字證明等，租房入學的成本或將因此增加。租購同權可使多方受益。從法理上看，租戶是代理房東行使權利。租購不同權，損害的不光是租戶的合法權益，還有房東的權益。租購同權符合市場經濟規律，契合社會公平正義。