淺析買賣不破租賃的構成要件

韋茂才

我國《合同法》第二百二十九條是關于“買賣不破租賃”制度的法條規定，但該制度在適用上有許多值得關注的問題，僅靠法條表述的簡單數十字無法涵蓋適用問題上的諸多細節。特別是伴隨經濟的高速發展和經濟主體活動的復雜化，有必要對買賣不破租賃制度的構成要件進行分析，提出立法建議，以期滿足司法實踐的需要。

一、有效租賃關系在先

承租人享有租賃權源于有效的租賃合同。這里須提到有效租賃契約的存在是買賣不破租賃的基本要件，并以租賃物所有權讓與時為其準據時點如租賃物在讓與后，租賃合同因意思表示瑕疵而撤銷，則合同自始無效，租賃關系視為未轉移給受讓人。在租賃合同的認定方面，實務界基于實際狀況，一般從寬認定租賃合同的存在與效力。但合同的無效、被撤銷或解除，承租人就自然而然失去了對出租人的租賃權，更不用提對買受人的對抗力了。 在租賃合同的要件來看，需要當事人意思自治，內容合法合規外，已提及的租賃關系對抗所有權的時間節點是轉讓所有權的瞬間。關于租賃合同的范圍，理論界采納的是廣義形式，即并不一定是書面的、明示的合同。但并非租賃意思可以被簡單認定，如未記載在文本上的內容，雙方以默示認可的，須結合具體問題探求當事人真意。

二、租賃物交付于承租人

雖然租賃行為在先，所有權轉移發生在租賃期之內，但是如果所有權人轉讓所有權給第三人時，原先的租賃物并未交付給承租人，未產生公示的效果，那么善意第三人是無法通過合理注意來避免房屋上的負擔的，顯然對第三人也是不公平的。出租人與承租人的租賃合意達成后，出租人未交付租賃物，反而將所有權轉讓給第三人，因承租人未實際占有租賃物，法律如果一定要制定一項規則來特別施加保護于承租人，似乎有過度保護之嫌，因為買賣不破租賃的初衷是保護承租人的居住生活不被肆意侵害。在租賃物交付之前，尚無特別保護承租人之必要。況且如果未交付租賃物，則租賃合同未履行，主張買賣不破租賃也沒有法律上的依據。當然依據合同法的誠實信用的原則，在上述情況下承租人是可以追求出租人的違約賠償責任的。值得注意的是，如何認定租賃物已經交付，對當事人具有重要意義。租賃物的交付，是指承租人現實占有租賃物。關于占有中止的認定，應當參照斟酌買賣不破租賃的立法目的，權衡承租人與受讓人之間的利益沖突。例如承租人拋棄占有，中止是依據自身的意思自治，那么顯然無保護承租人之必要，構成占有的中止。例如承租人外出旅行，房屋維修、轉租租賃物、出借租賃物都不構成占有之中止。買賣不破租賃制度是基于承租人受交付后必定占有租賃物的普通情形而制定的，如果出現承租人中止占有，那么出租人將其所有權轉讓給第三人，第三人是無從知曉租賃的存在的，那么租賃契約對于受讓人有效也是沒有道理的。關于交付公示性的強弱，表現外在形式紛繁復雜，從占有外觀來推測是否交付、是否中止占有對于第三人的注意要求也比較苛刻，在當前租賃市場快速、多變的環境中要求租賃必須進行登記也缺乏強制力和可行性，所以明確交付概念的指向是至關重要的。參照國外立法，法國民法規定，須對租賃合同進行公證或做成證書。瑞士民法更是要求土地租賃必須進行登記，使公示的效力更強大明顯。我國臺灣地區關于買賣不破租賃制度的適用核心就是交付占有。我國《合同法》法條在短短的數十字之間顯然無法明確構成要件的細節，但在司法實踐中是無法回避對構成要件的適用的，故相關司法解釋或制度應該充實關于制度的要件以豐盈制度的內容。

三、出租人將租賃物所有權轉讓給第三人

通常情況下，租賃物的出租人就是租賃物的所有權人，但是也存在出租權轉讓給他人或者非所有權人出租的情形。我國臺灣地區“民法”第四百二十五條對于“所有權之讓與不破租賃”的適用，要求出租人將租賃物所有權轉讓給受讓人作為要件。當然，租賃物分為不動產和動產。轉讓不動產的所有權，除了法律行為以外，必須辦理不動產登記。轉讓動產的，除了有讓與的合意之外，還必須交付。如前章所述，租賃物所有權轉移的原因行為不限于買賣，另有互易、贈與、合伙之出資等。但是受讓人基于繼承或原始取得的租賃物所有權，則不符合適用買賣不破租賃的本意。因為繼承理論要求繼承人完全接受或放棄權利，繼承物上的租賃涵蓋在繼承的內容中，承租人無須適用規則主張對抗力。繼承人繼承了出租人的地位，是對租賃合同的當然接承，不是適用買賣不破租賃的法律后果。 除了繼承之外，為了國家或者公共利益對不動產進行的征收導致所有權發生變動的，屬于原始取得，新的所有權人不負責物上的負擔，物上的用益物權也隨之消滅。繼而承租人因租賃物被征收不可繼續占有使用租賃物，也無買賣不破租賃之適用。 強制拍賣導致的所有權轉移相對比較復雜，須一分為二看待，以德國民法為代表的公法說認為強制拍賣取得的所有權為原始取得，不適用買賣不破租賃。另一種私法說的觀點認為縱使強制拍賣依靠的是公權力的行使，但是歸根結底是屬于民法上的所有權轉移，我國臺灣地區普遍認同私法說，認為依據人民法院出具的權利轉移證書取得的所有權，租賃契約的效力是及于受讓人的。有學者認為，若出租人破產至租賃物被拍賣的，承租人仍然亦可以主張適用買賣不破租賃原則。

我國最高人民法院《關于民事執行中拍賣、變賣財產的規定》表達了這種選擇，即拍賣財產上的租賃權不因拍賣而當然消滅。在司法實務中，不動產租賃進行商事活動極其普遍，也有土地承租人租用耕地進行經營耕種，強制拍賣若輕易破除租賃，顯然是無益于社會資源的高效利用及公平利益選擇的。 此外，如果發生讓與租賃物的行為無效、解除或撤銷的情形，受讓人沒有取得標的物的所有權，則當然不適用買賣不破租賃規則。但是如果僅僅是買賣等原因行為無效或被撤銷，由于物權行為的無因性不影響物權行為的效力，受讓人仍可取得標的物的所有權，則當然適用買賣不破租賃規則。endprint