長租公寓工程質量的影響因素分析及控制措施探討

郭婷

【摘 要】隨著越來越多的年輕人選擇在一線城市打拼，在高額的房貸壓力下，租賃式公寓作為建筑市場的新產品，高性價比的租賃方式越來越受到喜愛，與此同時市場對于長租公寓建筑質量要求也在不斷提高。文章首先闡述了建設過程各階段影響長租公寓工程質量的主要因素，并做了具體分析，提出了具體控制措施。

【關鍵詞】長租公寓；質量；影響因素；控制措施

習近平總書記在黨十九大報告中提出租購并舉的住房制度。隨著我國經濟社會的穩健發展，住房需求量增大，租客的需求發生變化。傳統房屋租賃模式已無法滿足人們的住房居住體驗需求，因此，居住體驗良好的長租公寓獲得市場的青睞。萬科泊寓、龍湖冠寓、21世紀OPEN家等長租公寓紛紜投入甬城租賃市場，搶占先機。據了解，泊寓品牌目前已在上海、杭州、深圳等29座城市開設了近200家門店，總計開業3萬個房間。為促進長租公寓未來的發展前景，對工程中每個階段的質量管理控制是非常重要的。

一、影響項目各階段的主要因素

（一）前期階段

1.參與對象的組建。長租公寓工程的質量目標是指租戶對公寓的滿意度。由于長租公寓屬于住宅中的“快速產品”，需要使其建設周期較短，盡快投入運營來回歸成本投入，所以選擇的承包商需要選擇經驗豐富，資質相對較高，產品質量過關的承包商來承接工程項目。

2.房源地點的選擇。作為長租公寓來講，交通便利，周圍餐飲及公共設施齊全作為一個重要的選擇的指標，對長租公寓未來的租金定位及宣傳力度都異常重要。一般來講交通便利是年輕人選擇住所的首選要素，所以建設單位房源地點的選擇變得尤為重要。

3.設計格局及入住體驗。除了租金，房間風格及入住體驗也是同樣重要的一項指標，設計中包含獨立的客廳、衛生間及陽臺深受租客的喜歡。尤其是95后、00后，他們視覺是第一感，所以大堂公共空間、健身房、咖啡廳等功能區會更吸引他們。建設單位需要在投入成本與入住體驗方面達到一個平衡。

（二）設計-采購階段

1.內部信息的及時性。設計人員在設計圖紙過程中需要盡可能與采購、施工及公寓運營相關負責人多次商討方案，互相緊密溝通和聯系，以避免產生設計上的繁雜的變更導致施工工期的延長。如有設計變更，需要及時知會其他部門人員，以防采購時材料、設備產生差異。

2.供應商資質。在選擇公寓內設施、家具、軟裝等供貨商時，不能一味靠著報價低來進行招標，如采購的材料設備質量差，直接影響租戶的入住體驗及維修售后的工作量，得不償失。

3.精裝修標準。裝修的好壞影響租房者的決策。長租公寓的租客是把位置、價格和裝修因素綜合考量，租戶可能會因為公寓的裝修好壞來決定租不租。如果長租公寓的裝修出問題的話，整個出租率就會受影響，盈利當然就下降了，裝修將是租賃的一個核心問題。

（三）施工階段

1.人員的資質。人的因素是建筑工程質量管理過程中最主觀的影響因素，包含項目管理人員、監理公司人員及施工單位人員等直接參與到工程中的人員。要嚴格把控參與人員的技術資質以及執業資格，確保此類人員擁有相關的上崗資格。此外，應激發人的主觀能動性，自我監督自我約束，全面建立健全崗位責任制，改善勞動條件以及建立激勵機制，真正做到全員參與的質量管理。

2.材料、機械設備的因素。只有采用合格的符合建造標準的材料，才能夠最大程度上保證建筑工程施工質量符合預期的質量要求，例如墻壁的乳膠漆，衛生間及廚房的墻、地磚，鞋柜衣柜的木質原材料等。對于進入施工現場的機械設備，必須驗收合格后，方可投入使用。

3.施工方法及工序。指通過編制符合工程特點的施工組織方法、施工方案和相關的施工進度計劃及安全文明施工計劃等，使施工人員、施工機具和施工材料有序結合，以創造出質量合格的工程。在施工方案中，應明確與工程相關的施工工藝與方法、操作要求及質量驗收標準中可能出現的問題，并且針對這些問題提出具體的處理措施和應急方案。

二、保障長租公寓工程質量的辦法

1.提高施工人員的素質。工程建筑離不開施工人員，所以在前期階段，選擇經驗豐富的、資質較高的施工班組顯得尤為重要，長租公寓的各個房間設計風格各不相同，應配備精裝修經驗豐富的管理人員和施工人員，使裝修標準達到最好的效果。每個施工人員都要時刻明確自己的施工作業內容及施工標準，尤其是其中難以明顯檢查出問題的隱蔽工程，在施工后需要對每道工序進行嚴格的檢查，如出現返廠問題需要具體到各負責人員，不能馬虎逃避，反復檢查，爭取排除所有工程質量隱患。

2.采用合適的施工工藝和材料。長租公寓采用較為先進的整體衛浴和傳統的濕作業衛生間工藝，設置合理的施工組織方案來進行流水施工以做到節約工期和成本的效果，對于重點工程控制節點需要制定嚴格的質量控制手冊，經現場施工負責人及監理人員檢查，如試水實驗、墻磚地磚全檢、預留孔洞尺寸檢驗等需要嚴格把關。在采購階段要嚴格把握供應商提供的材料是否有以次充好的現象，在運輸及現場保護方面，要保護好原材料，防止材料丟失及損壞。

3.運用BIM工程管理信息系統。在建設過程中工程環節比較繁瑣，在前期建設時需要鋪墊大量繁雜的工作，按照施工設計圖貫穿于施工中，許多時候在施工中才能發現問題，在設計階段無法預測，需要修改圖紙然后再重新施工，極大程度上耽誤了工程的成本和進度，構建一體化信息管理模式勢在必行。施工過車囊括了資金、人員、安全以及進度方面的問題，種種要素共同構成了管理的核心內容。所以應用BIM工程信息管理技術非常有必要。

4.交房后的甲醛指標需要符合標準。甲醛作為危害身體的重要的物質，一直都是住宅類建筑努力的重要指標。長租公寓作為建設周期較短的產品，要做到將甲醛指標控制在符合標準的范圍內確實是一項重要的事情。為了讓租戶放心居住，要選擇質量好、環保安全的施工材料，不能一味追求工期短，而忽略施工后的房屋保潔等相關管理措施。

5.保證售后維修的及時性和準確性，保證售后維修后的產品符合質量標準。站在租戶的角度，維修是重要的滿意度指標，當產生衛生間地漏堵塞、墻磚地磚脫落、乳膠漆變色等現象時，入住體驗得不到滿足，嚴重影響長租公寓的品牌形象。及時做到售后處理，能極大地滿足租戶的安全感。租戶在居住過程中發現的任何關于公寓的質量問題都要與運營人員溝通解決，享受售后服務的過程也是一種租戶對公寓滿意度進行打分的過程。所以保持良好的售后服務也是對長租公寓質量的考驗。

三、結束語

綜上所述，長租公寓的設計與施工有著自身的一些特點，本文分析了長租公寓建設各階段影響質量的關鍵因素，從設計、采購、施工、監理等多個角度提出了質量問題的防治對策?？偠灾?，長租公寓的質量直接影響到每一位租戶生活的安全與舒適性，參與建設的各方責任主體應嚴格依法依規，自覺規范自身的質量行為，高度重視建設中的質量問題，精心設計，精細施工，針對長租公寓建設中的常見問題，改進提高，有所創新。相關建設主管部門加強監管，社會各界有效監督，全社會齊抓共管，確保工程質量穩步提升，最大限度控制質量問題，將長租公寓建設成安全環保工程，優質工程，從而促進我國租賃式住宅更加蓬勃地發展。

【參考文獻】

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