房產中介市場重塑時

孫媛媛

中介服務機構調整中介費收取標準，是適應供求變化以及房地產市場發展到新階段的必然結果。

對于買房者來說，中介服務費是一筆不小的開支，動輒三五萬甚至二三十萬，一直是被吐槽的焦點。近日，北京鏈家宣布調整中介費收取標準：一是，中介費率從目前房屋成交總價的2.7%調整至2%，此前2.7%的收費中包含2.2%的居間服務費和0.5%的保障服務費。北京鏈家稱，后續各門店服務內容不減項、服務質量不降低，在所有門店公示新的收費方式和標準，供市民監督。二是，將過去的“單邊收傭”收費模式改為“雙邊收傭”。

該消息一經發布就引發了公眾的極大關注。此舉能否獲得二手房買賣雙方的認可？其他中介公司是否會跟進？是否有助于提振住房消費熱情？將對市場進一步產生哪些影響？

房產新政頻出對市場影響幾何？

今年以來，從中央到地方，二手房交易的優惠政策迭出。

8月，財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部聯合發布有關個人所得稅政策公告，將支持居民換購住房的個人所得稅退稅政策延續到2025年。為守好這場“春風”，不少中介機構近期也紛紛做出調整。貝殼平臺的交易數據顯示，受樓市新政積極影響，9月武漢二手房成交量環比上漲達16%，市場日趨回暖。相較以往買家單方面承擔中介費，國慶期間在該平臺上成交的二手房中，超五成是買賣雙方共擔費用，此舉進一步加速了房源的成交。

借力“漢十條”和第41屆房交會，武漢樓市近期交易火熱。根據武漢市房管局統計數據，僅在“雙節”假期，武漢新房成交合計1895套，日均成交237套，同比2022年和2021年國慶假期大幅增加251%、113%。

“認房不認貸”政策的落地，利好有過住房貸款記錄、置換家庭名下在京唯一房產的購房群體，首付比例和貸款利率執行標準均由“二套”變“首套”。9月份，北京“認房不認貸”政策發酵，促進購房需求釋放。新房市場在“金九”促銷及供應力度增加背景下成交止降回升；二手房市場情緒升溫明顯，成交步伐加快。綜合北京9月份數據看，新房、二手房成交套數均漲超三成。據麥田房產統計數據，9月截至27日新增掛牌房源量和8月同期相比，增加超過七成。

盡管此前已有部分城市推行買賣雙方共同承擔房屋交易中介費，但對北京市場來說，這種收費模式在近些年尚屬首次。位于海淀區五棵松商圈的鏈家經紀人吳娟（化名）稱，自公司9月26日宣布買賣雙方各承擔1%的費率后，大部分賣房人都理解并接受，尤其是著急出售的業主，他們愿意支付中介費。由于此前樓市比較冷淡，掛牌房源較多，買房人選擇空間大，盡管有一些業主對承擔中介費率有些抗拒，但大部分業主是接受的，她預計，隨著這種方式繼續執行下去，市場會逐漸接受這種調整。

雙邊收傭是趨勢

今年4月底，住房和城鄉建設部、國家市場監管總局聯合下發《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），進一步規范房地產中介服務。該文件除了提出房地產經紀對促進房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。中介機構要合理降低中介費外，還首次提出“引導由交易雙方共同承擔中介費”。

目前，我國的房地產經紀費用并沒有統一標準，各地普遍實行市場調節價。據了解，在2014年之前，房地產中介服務收費，由政府制定統一指導價；2014年，中介服務費定價權下放到省級；2016年，各省逐漸放開房地產中介服務收費定價，變為市場調節，即由企業自行定價。

業內認為，此次北京鏈家下調中介費率和調整收費模式，一方面是對住房和城鄉建設部、國家市場監管總局下發《意見》的落實，另一方面也是對北京二手房市場供需關系變化的應對。

從實際經驗看，雙邊付費是很多國家通行的做法，我國也有很多城市已經實施雙邊付費。過去想賣房，只需給中介機構打個電話，登記相關信息后，中介服務人員會帶意向客戶來看房子，今后賣方也要支付中介費，將會出現新的變化。國際上大部分國家的二手房交易是由雙方分攤中介費，或者由賣方支付所有中介費。在我國，很多城市已施行雙邊付費，成都、大連等城市實行雙邊收費達10年以上；廣州、深圳、上海、重慶等城市近年來也陸續實行了雙邊收費。我國賣方支付中介費的比例從無到有，由低到高，處于持續增加趨勢。

北京鏈家此次將“單邊收傭”收費模式改為“雙邊收傭”，中介費率調整至2%，后經麥田房產、中原地產、21世紀不動產位于不同區域的多位經紀人證實，他們在近期已將中介費率下調至2%，并推行買賣雙方共擔。

降傭金是把雙刃劍？

房產經紀人的競爭非常激烈，故對于《意見》提到的合理降低住房買賣服務費，不少業內人士表示需要兩看。與此同時，傭金下降，會否導致房產經紀服務質量下降，甚至出現其他環節增加收費的情況呢？事實證明，確實有可能。有些買家選擇了低傭金的中介公司，買二手房不查冊，由于不了解房源的深層情況，最終買了房子卻發現沒有了學位，這種現象并不少見。也有買家表示愿意首選大的房產中介品牌，雖然傭金會高一些，但他們認為服務有保障，也有相關的投訴和理賠機制，能花錢買安心。

廣州市房地產中介協會曾發布過一組數據，2021年有關房地產中介服務的“12345”熱線及投訴案件共計1296宗，其中關于“亂收費”的內容多達135宗，包括收費項目標準不透明、強制或捆綁收費、未按中介服務合同約定收取中介服務費、收取合同約定以外的費用等。

因此，降低二手房交易傭金對買家、對行業而言并不一定是好事，關鍵還在于房產中介須將各種收費明細表公開，并明確細化的職責和違約責任，令消費者的消費更加透明。

北京智信房地產經紀有限公司總經理李志亮在接受《小康》雜志、中國小康網記者采訪時表示：“現在市場結構發生了變化，以前是賣方市場，誰有房子誰占主動權。這種供需關系是不平衡的，隨著城鎮化建設進程加快，對房屋的需求量大，供應端的土地和資源比較少。而這幾年開發土地面積增大，供應端也在發生變化，現在變成買方市場，所以賣房人也要收傭金。至于傭金從哪邊收，都是‘羊毛出在羊身上’。實際上誰來承擔這筆費用并不重要，重要的是市場的供需關系決定了價格。”

從事20多年房地產經紀的李志亮認為，2%的傭金已經是中介行業中的極限。“在降低稅費的情況下，不能忽略經紀人的價值，如果忽略了經紀人的價值，市場的交易流通環節將會變成‘一潭死水’。在老百姓看來，帶著看看房子就收了2個點的中介費，而實際上背后經紀人付出了很多，包括前期的實地勘察，后期定價，再到推廣，開發客戶，持續跟進……有大量的工作要推進。如果經紀人的積極性沒有了，市場的流動性就會放緩，成交量就會降低，庫存量就會增加，進而影響到二手房存量房的成交量。”

清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟認為，二手房經紀服務是一個地域性很強的市場，長期以來各城市中介費收取模式、標準等均有較大差異，房地產經紀服務收費應由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協商確定，很難、也不應該追求各城市、各企業“一刀切”。