淺析杭州商業地產影響因素與趨勢

王舒豪

摘 要：杭州是浙江的政治、經濟、文化、教育及金融中心，杭州的商業地產一直是投資者重點關注的對象。不久前剛舉辦的G20峰會，以及即將來臨的2022年杭州亞運會，在提升杭州影響力的同時，也很可能會給杭州商業地產價格帶來巨大影響。本文基于杭州商業地產價格影響因素及趨勢研究，希望不僅能給投資者帶來投資參考，而且能夠給政府提供政策參考。

關鍵詞：商業地產現狀；商業地產價格變動；供求關系；政策

一、現狀分析

1.杭州商業地產市場分析

（1）商業地產市場發展迅速，去庫存周期明顯縮短

自2011年以來，杭州的商業地產市場已連續保持千億級別。商業地產的銷售金額逐年增長，近五年增速均保持在16%以上，2012年和2016年的增速分別達到了89.3%和58.6%。與此同時，商業地產過剩問題得到明顯改善，去庫存周期大幅下降。去庫存周期的合理值為9至16個月。2015年以前，杭州商業地產的去庫存周期均大于16個月的合理值，2016年底，去庫存周期降至6.5個月左右。

（2）杭州土地供應快速上升

2013年供地熱潮后，政府為了解決商業地產供給過剩的問題，減少了2014年和2015年的土地供應。2016年，土地供應大幅增加，成交金額約1600億元，出讓面積約531.7萬方，增速達40.5%。由于房屋建設需要一定的時間，所以2016年杭州土地供給的增加會在幾年后增加商業地產的供給。

2.杭州商業地產政策分析

2016年杭州商業地產政策總體上可以分成兩個階段：去庫存階段和限購限貸階段。由于政府的政策會直接對市場產生影響，所以我們從商業地產銷售價格和銷售套數兩個角度來分析政策的影響。

（1）去庫存階段：2月至9月

政策調控的方向是刺激商業地產的購買，加快去庫存的速度。2016年2月中國人民銀行發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，核心內容是在不實施“限購”的城市，居民首套住房首付款比例降至25%，二套房首付款比例降至30%。

①對商業地產價格的影響具有滯后性，易產生投機泡沫

該政策發布后，3月和4月杭州商業地產的成交均價并未發生明顯變化，在1.6萬左右浮動。但在5月份時，成交均價飆升至約2.9萬元，增速為77%。

②對銷量的影響具有即時性

2016年2月之前杭州商業地產的銷售套數呈下降趨勢，但在2月的政策發布后銷售套數很快出現了大幅增長，從2月的6000套左右增加至3月的約2.5萬套，增速達到310%。其后，銷售面積雖有所回落，但也基本都維持在1.8萬套以上。

（2）限購限貸階段：9月后

政策調控的方向是抑制商業地產市場，減少商業地產的購買。

①限購限貸明顯抑制了房屋購買

2016年9月底杭州暫停購商業落戶政策，此舉顯著影響了商業地產的交易量，銷售套數在10月份迅速回落至1.6萬套左右。11月份杭州調整住房公積金貸款首付款比例，銷售套數達到去年最低值，僅為9700套左右。

②限購限貸未對商業地產價格產生明顯影響

總體來說，商業地產交易量對政策十分敏感，而銷售價格對政策相對不敏感。2016年杭州商業地產銷售價格和套數總體上升，但波動非常大。政府的去庫存政策和限購限貸政策分別達到了增加商業地產銷量以及控制商業地產價格和銷量的作用，但也存在使房價波動過大的問題。

二、因素分析

1.供給因素分析

（1）要素價格

要素價格包括土地價格、財務成本、建安成本、銷售費用等。由于建安成本和銷售費用在一段時間內并不會發生較大變化，所以本文主要討論土地價格和財務成本。

①土地價格對房價基本無影響，土地供給增加理論上使商業地產價格下降

本文首先從理論上分析供給彈性。供給彈性曲線衡量一個物品的供給量對價格變動的反應程度。彈性越大，則代表反應越靈敏。對于杭州商業地產來說，由于商業地產的供給由政府規劃，所以地價的變動并不會導致供給量產生相應變化。這種供給是完全無彈性的，即供給價格彈性為零。從2012年以來，杭州的土地均價基本逐年下降，而宅地出讓面積并未隨之產生變化。因此，土地價格的變化并不會直接導致商業地產供給量和價格的變化。

房價與土地供給量理論上呈負相關，但實際上杭州的商業地產價格依然呈波動上升狀態。2012年以來，杭州土地供應迅速上升，2016年土地供應量超過1000萬方，但杭州的商業地產價格依然呈波動上升狀態。這很可能與杭州政府的去庫存政策有關。去庫存政策鼓勵人們買房，使房屋的需求迅速增加，從而維持商業地產價格。

②財務成本降低，促進產業發展

從2014年以來，央行5年以上貸款利率逐年降低，2016年初，利率降低至4.9%。貸款利率的下降降低了商業地產企業的財務成本，促進了商業地產的發展。

（2）技術：產品質量不高，不利于產業發展

盡管商業地產市場發展迅速，消費者購房的積極性很高，但商業地產的品質并未得到明顯的提升，甚至存在一些質量問題。

（3）預期：近年商業地產均價上漲迅速，企業獲利空間較大

2014年起，杭州商業地產均價穩步增長，兩年增幅達21%。2016年杭州商業地產價格總體呈波動上升趨勢，全年的商業地產均價最高達2.9萬左右。

（4）賣者數量：商業地產商壟斷競爭程度上升

杭州房地產市場的企業多，企業間的產品具有一定的異質性，是一個壟斷競爭市場。2016年，有13家新的房地產企業進入杭州，全國10強商業地產企業中只有1家尚未進入。隨著房地產企業涌入，企業之間的壟斷競爭也會加劇。在壟斷競爭市場中，各個企業之間的產品具有相互替代性，企業面臨的需求彈性很大，這意味著企業自主定價的權利有限。若定價過高，則顧客會轉向購買其他企業的產品；若通過降價提高銷量，則其他企業也會按此幅度降價，最后反而導致利潤減少。所以，企業為了在競爭中獲得更大的利潤，會更加注重產品的差異化競爭。endprint

2.需求因素分析

（1）消費者偏好變動

2011年-2015年，杭州的戶均人口數基本維持在3.2人左右。隨著2015年10月二胎政策全面推行，戶均人口規模會有一定程度的增長。原來面積較小的住宅已經不能很好滿足二孩家庭的空間需求，這一部分家庭會更傾向于購買較大面積的住宅，會刺激多居室住宅的需求增長。

（2）消費者收入

2011年以來，杭州城鎮居民人均收入逐年增長，每年增速保持在8%-13%，2016年達5.2萬元左右，和北京接近，屬于全國一線城市水平。居民收入的增長會增加房屋需求。

（3）預期

由于股票市場的不穩定性，以及債券基金的不靈活性、投資渠道的缺失，相比之下商業地產投資具有獲益較大、風險較小的優點。所以，投資者對商業地產行業的投資居高不下。另外，我國的社會保障體系不完善，居民醫療、養老的壓力大。居民對未來生活的預期不樂觀，更愿意把房屋作為保值增值的一項投資手段。

同時，當房屋的價格出現較大波動時，投資者往往對價格變動的反應較為激烈，從而使價格更加不穩定。

（4）買者數量

①人口增長快，需求增加

2015年，杭州常住人口超過900萬，戶籍人口約723.55萬人，家庭戶數達225.79萬戶左右。

從人口自然變動看，2015年，杭州市自然增長人數約3萬人，自然增長率4.21‰。新出生人群不僅會對消費者的偏好產生影響，而且還會增加商業地產的潛在需求。從人口機械變動看，2015年杭州凈遷入人數達5萬人。遷入人群解決住房問題是迫切的需要，刺激了商業地產的消費。同時，外來務工人員的遷入促進了房屋租賃市場的發展，也進一步刺激了投資者對商業地產的消費。

②城市化進程加快，需求增加

近幾年，杭州城市化進程迅速加快。2015年，杭州城鄉結構為68.47%，同比增長21.2%；人口密度約543人/平方公里，同比增長1.3%。城市化的迅速推進使城市人口大量增加，這也使得住宅的需求大幅增加。另外，近5年杭州二三產業就業人員比例持續上升，2015年達89.89%。這也會帶動商業地產行業的更新換代。

三、趨勢及政策建議

1.杭州商業地產趨勢

（1）商業地產價格變動

①商業地產供給短期上升，長期穩定

2016年以前，杭州土地供應量在三百萬方浮動，但2016年土地供應迅速上升，超過了一千萬方。根據杭州市國土資源局公布的《杭州市2016-2018住宅用地計劃》，杭州市的宅地出讓面積將在2017年同比下降50%，在2017年-2019年間基本維持在550萬平方米左右。土地供應量對商業地產供應量的影響具有滯后性。所以，商業地產的供給量在短期內會有較大幅度的上升，長期之后又會有所減少。

②買者數量上升

2016年以來，杭州市政府采取了嚴格的限購政策，商業地產交易量迅速下降。但是從人口變動情況看，外來人口的大量涌入會直接導致商業地產需求量的大量增加。長期來看，一旦政府限購政策放寬，商業地產的需求量會大量增加。

結合兩個因素的變動趨勢，可以預測：短期內，商業地產供給量大量增加，需求基本不變，房價可能會有一定程度的下跌。長期來看，商業地產供給會回落，買者的數量會上升，商業地產價格也會隨之上漲。

（2）行業集中度增加

2016年7月《浙江省房地產供給側結構性改革行動方案》提出：到2020年，全省兼并、重組、淘汰商業地產企業20%以上，強企名企市場份額達75%以上。可以預測，未來杭州商業地產市場競爭激烈，行業整體向優勢企業集中。

2.政策建議

結合對未來杭州商業地產的趨勢預測，本文對投資者、企業和政府分別提出建議。

（1）投資者：避免盲從、謹慎投資

根據之前的分析，杭州商業地產價格短期可能會下降，但長期來看，杭州商業地產市場仍然樂觀。投資者近期可以暫時觀望，找準時機，合理投資。

（2）企業

①注重產品質量，提升房屋品質

2016年7月，《浙江省房地產供給側結構性改革行動方案》出臺，商業地產企業優化房屋質量、打造品牌效應是迫切的需要。房企必須強化房屋施工過程監管，協調生產效率與質量，杜絕返工與搶工，用優質的房屋質量取得消費者信任。

②加強營銷宣傳，打造品牌效應

杭州商業地產市場是一個壟斷競爭市場，企業的自主定價權有限。企業若想要讓自己的商業地產以相對更高的價格賣出，就必須依靠品牌獲得消費者認可。比如，企業適當增加廣告費用在總營銷額中的比例。一般二線城市中商業地產廣告宣傳占總銷售額的1%-1.5%，企業可以適度提高這個比例。

（3）政府

政府的政策應當能夠使房價趨于穩定，從而改善人民住房難的問題。

①增加投資渠道

商業地產市場的投資和投機行為會較大程度地加劇商業地產價格的不穩定性，從而不利于有剛性需求的購房者解決住房問題。商業地產投資的火熱與其他投資理財替代品的缺乏不無關系。要完善股票、債券、基金等投資方式，實現投資渠道多元化，從而轉移投資者對商業地產行業的過度投資。

②個人住房貸款差別化

繼續實施差別化商業貸政策，抑制針對商業地產的投資和投機行為。對于首套住房或改善居住條件的自住房，應當適當降低貸款利率；對于多套住房，要提高貸款利率，限制購買。

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