“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策

王錦文

摘要：隨著“營(yíng)改增”稅制改革的深入推進(jìn)，各個(gè)行業(yè)都紛紛隨之進(jìn)行行業(yè)的深化轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在“營(yíng)改增”后要采取積極措施，減少稅制改革對(duì)自身的沖擊。鑒于此，本文以“營(yíng)改增”的概述為切入點(diǎn)，基于“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收影響的分析，提出了增強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的適應(yīng)性、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅費(fèi)控制、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)原材料采購(gòu)、對(duì)房地產(chǎn)銷售、勞務(wù)支出進(jìn)行納稅籌劃等對(duì)策，旨在不斷的提升“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)稅收的影響的籌劃質(zhì)量獻(xiàn)力。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；影響及籌劃

引言

2015年政府就房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作進(jìn)行調(diào)查，在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“營(yíng)改增”的實(shí)行對(duì)于改善房地產(chǎn)企業(yè)的管理環(huán)境、促進(jìn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中工作的優(yōu)化、解決房地產(chǎn)行業(yè)的亂象至關(guān)重要。但是，在研究中也發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”的不適應(yīng)性。因此，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃成為現(xiàn)今較為熱門的話題，如何對(duì)其進(jìn)行應(yīng)用，成為相關(guān)人員應(yīng)深思的問題。

一、“營(yíng)改增”的概述

“營(yíng)改增”，全稱就是營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。顧名思義，是指將企業(yè)以前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。主要就是為了解決各個(gè)行業(yè)存在的重復(fù)納稅問題，因此，這也是“營(yíng)改增”后企業(yè)稅收管理中最重要的一個(gè)特征，從而能夠促使社會(huì)形成更好的良性循環(huán)，降低企業(yè)的賦稅壓力。

在“營(yíng)改增”全面實(shí)施后，各個(gè)行業(yè)都在這樣的稅制改革背景下，結(jié)合各自的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行適應(yīng)和執(zhí)行，房地產(chǎn)行業(yè)也就自身發(fā)展中出現(xiàn)的稅制問題進(jìn)行反思，發(fā)現(xiàn)固有的企業(yè)的工作方式在“營(yíng)改增”的實(shí)施，不僅沒有緩解房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)壓力，反而繳稅金額更多，因此，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合這自身的存在稅制錯(cuò)位的環(huán)節(jié)，進(jìn)行針對(duì)性的整改，以適應(yīng)現(xiàn)行的稅收制度，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到提升，并使“營(yíng)改增”的意義得以發(fā)揮。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

“營(yíng)改增”實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，實(shí)施后，增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，這就需要通過取得增值稅專用發(fā)票來爭(zhēng)取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣來降低自身稅收負(fù)擔(dān)，但在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣方面還存在如下難度，加大稅務(wù)壓力。

（一）建筑成本方面

建筑成本的影響主要包含兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)原材料采購(gòu)的影響。對(duì)于房地產(chǎn)建筑來說，原材料采購(gòu)成本占整個(gè)房地產(chǎn)成本的比重較高，隨著“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，其成本的消耗也會(huì)有所變化。在采購(gòu)原材料中，除了要采購(gòu)大量的水泥、鋼筋等主要材料，還需要采購(gòu)一些零散的五金材料，這就導(dǎo)致一些小規(guī)模的個(gè)體商戶或者五金商店無法提供增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅時(shí)，無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，無疑增加了稅收成本。二是施工人員方面。支付施工人員的勞務(wù)報(bào)酬也是房地產(chǎn)企業(yè)成本中重要的一項(xiàng)，施工人員大多都是學(xué)歷水平較低的農(nóng)民工，一般沒有固定的勞務(wù)公司，流動(dòng)性也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)不能提供相應(yīng)的增值稅發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，增加了企業(yè)的成本支出。

（二）土地出讓金

在“營(yíng)改增”實(shí)施之后，土地出讓金能夠影響房地產(chǎn)企業(yè)的稅收水平。如果土地采購(gòu)成本能夠?qū)崿F(xiàn)抵扣，就能將“營(yíng)改增”后的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣項(xiàng)目更加全面的處理完善。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)來說，土地成本也是房地產(chǎn)企業(yè)成本中比重較高的一部分。而當(dāng)前的稅務(wù)體系，無法實(shí)現(xiàn)土地成本的抵扣，這就使得在土地成本方面需要繳納高額的稅務(wù)，增加企業(yè)的稅務(wù)壓力。

（三）現(xiàn)金流

房地產(chǎn)企業(yè)一般都以預(yù)售的形式來進(jìn)行銷售，預(yù)售就要預(yù)先支付相應(yīng)的稅務(wù)款項(xiàng)。這就要求企業(yè)在事先需要墊付一大筆增值稅額，而這在企業(yè)成本的現(xiàn)金流中占有極大一部分比重，因此會(huì)對(duì)現(xiàn)金流的使用造成一定的壓力，只有等待施工完成后收取工程款后，才能夠?qū)@部分稅款進(jìn)行抵消。

例如，以某一房地產(chǎn)企業(yè)的銷售為例，銷售收入為1600萬元，成本費(fèi)用為600萬元，增值稅銷項(xiàng)稅率按11%計(jì)，進(jìn)項(xiàng)稅按17%計(jì)，原先營(yíng)業(yè)稅率為5%，不考慮其他變動(dòng)因素，那么：

營(yíng)改增之前應(yīng)交稅=1600*5%=80

營(yíng)改增之后應(yīng)交稅=1600/（1+11%）*11%-600/（1+17%）*17%=70.8

不難看出，對(duì)于規(guī)模較小的企業(yè)來說，實(shí)行“營(yíng)改增”的“利大于弊”，其稅收壓力將會(huì)減少，但是對(duì)于一般納稅人企業(yè)來說，只有進(jìn)項(xiàng)可抵扣金額占營(yíng)業(yè)收入較大的比例時(shí)，“營(yíng)改增”才能實(shí)現(xiàn)降低房地產(chǎn)稅負(fù)的目的，為此，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響依舊較大。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的籌劃對(duì)策

（一）增強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的適應(yīng)性

“營(yíng)改增”已經(jīng)在我國(guó)實(shí)行了一段時(shí)間，大部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)能夠適應(yīng)“營(yíng)改增”的要求，陸續(xù)完成對(duì)自身稅務(wù)制度的轉(zhuǎn)化。要想進(jìn)一步落實(shí)“營(yíng)改增”，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)整體員工進(jìn)行“營(yíng)改增”培訓(xùn)，這不僅與稅務(wù)人員息息相關(guān)，與整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有著重要的聯(lián)系。培養(yǎng)員工的發(fā)票管理和稅務(wù)意識(shí)，針對(duì)開支行為，要求對(duì)方開具相關(guān)的發(fā)票，并做好發(fā)票的管理工作。通過培訓(xùn)財(cái)務(wù)人員的“營(yíng)改增”專業(yè)知識(shí)及稅收制度，保障財(cái)務(wù)人員能夠熟練的針對(duì)每一項(xiàng)稅務(wù)進(jìn)行處理。以此同時(shí)，制定相關(guān)的增值稅內(nèi)部控制體系和管理工作，有效應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”風(fēng)險(xiǎn)，通過細(xì)化管理制度，避免出現(xiàn)偷稅、漏稅等現(xiàn)象。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅費(fèi)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長(zhǎng)，在開發(fā)中設(shè)計(jì)的各個(gè)成本環(huán)節(jié)進(jìn)行分?jǐn)偺幚恚軌蛴行У臏p少稅務(wù)的開支。將開發(fā)環(huán)節(jié)中的土地使用、原材料采購(gòu)、勞工成本等，進(jìn)行分別處理，建立稅務(wù)籌劃崗位，分別由不同的財(cái)務(wù)人員針對(duì)性的進(jìn)行管理，財(cái)務(wù)人員對(duì)所管理的稅務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容負(fù)責(zé)，能夠保障稅務(wù)處理的相對(duì)專業(yè)性，提升工作效率。

1.對(duì)房地產(chǎn)原材料采購(gòu)進(jìn)行納稅的籌劃

在原材料采購(gòu)中，保障賣家能夠開具增值稅專用發(fā)票是稅務(wù)籌劃的前提，選擇競(jìng)標(biāo)的方式，在競(jìng)標(biāo)的原材料的廠家中，在保障開具增值稅專用發(fā)票的條件下，就各個(gè)廠家的材料質(zhì)量、價(jià)格等方面進(jìn)行綜合權(quán)衡，以此來選擇綜合能力最強(qiáng)的，最能夠保障企業(yè)利益的采購(gòu)對(duì)象。這就要求采購(gòu)人員在采購(gòu)中，具有“營(yíng)改增”意識(shí)，在采購(gòu)中的每一項(xiàng)采購(gòu)任務(wù)，都必須保障賣方能夠提供相關(guān)發(fā)票，并在采購(gòu)結(jié)束后，收集整理好發(fā)票，交由財(cái)務(wù)部門管理、審核。

2.對(duì)房地產(chǎn)銷售進(jìn)行納稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售成功后，需要就房產(chǎn)本身的出售情況，繳納相關(guān)的增值稅款。因此，房子的售價(jià)高，銷售收入多，繳納的稅費(fèi)也就越高，這是我國(guó)政府在一定程度上限制房?jī)r(jià)虛高的政策。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高經(jīng)濟(jì)利益，可以將銷售分為房屋的銷售和房屋裝修兩個(gè)部分，企業(yè)只需要繳納房屋銷售中的增值稅，能夠有效的減少稅收的支出。

3.房地產(chǎn)勞務(wù)支出進(jìn)行納稅的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出可以分為兩個(gè)方面：建筑工人的勞務(wù)支出和房地產(chǎn)企業(yè)的員工的勞務(wù)支出。“營(yíng)改增”的實(shí)施后，如果能夠提供這部分支出的增值稅發(fā)票，就能通過抵稅，減少這部分開支。因此，在用工過程中，要保障與能夠開具增值稅發(fā)票的勞務(wù)輸出企業(yè)合作，通過正常勞務(wù)合作的方式，取得增值稅專用發(fā)票，從而減少企業(yè)的稅務(wù)開支。

四、結(jié)語

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的認(rèn)識(shí)，減小“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的不利影響上有著重要意義，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展也具有特殊意義。在這個(gè)過程中，增強(qiáng)對(duì)“營(yíng)改增”的適應(yīng)性、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅費(fèi)設(shè)計(jì)、對(duì)房地產(chǎn)原材料采購(gòu)進(jìn)行納稅的籌劃、對(duì)房地產(chǎn)銷售進(jìn)行納稅的籌劃、對(duì)房地產(chǎn)勞務(wù)支出進(jìn)行納稅的籌劃等對(duì)策的提出，不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)“營(yíng)改增”的適應(yīng)性。