“營改增”后房地產開發企業增值稅的會計處理問題

王婷婷

摘要：隨著經濟全球一體化的發展，我國的社會經濟得到了高速的發展，這使得相關的財稅制度也進行了相應的改革，實施全面的“營改增”政策，使我國的增值稅問題得到了有效的改善，“營改增”后，房地產開發企業增值稅的會計處理問題一直是房地產行業較為重視的一方面。如何做好“營改增”后房地產開發企業增值稅的會計處理問題是保證房地產行業在激烈的市場沖擊下依舊能夠穩步前行的前提。本文主要從房地產開發企業實施“營改增”的必要性出發，闡述了目前房地產開發企業增值稅會計處理中存在的問題，并根據“營改增”后房地產開發企業增值稅會計處理中的問題提出了相應的解決措施，希望對房地產行業的會計處理有所幫助。

關鍵詞：營改增；房地產開發企業；增值稅：會計處理問題

前言

房地產行業是我國國民經濟發展的重要支柱之一，因此，在經濟發展中，房地產行業一直都受到高度的重視，而增值稅作為“營改增”后房地產開發企業所面臨的新型問題，企業必須組織相應的人員對其學習和深入了解，才能是企業的發展適應時代的需求。由于“營改增”政策的實施使房地產開發企業的增值稅會計處理發生了很大程度的變化，而針對這個政策提出的明確項目管理要求，增值稅稅率已經從原來的百分之五增加到了百分之十一。面對“營改增”政策下的房地產增值稅會計處理問題，企業只有加以重視和改善，才能保證自身的長久發展。

一、房地產開發企業實施“營改增”的必要性

一方面，建設周期較長是房地產開發企業最長面臨的問題。其次，由于受到項目策劃、相關工程的設計和實施、以及報批和審核制度等方面因素的影響，會導致房地產開發企業在經營方面的流程變得十分復雜。而由于這些方面的影響，使得房地產開發企業的稅負大大增加。我國的第一大稅種就是增值稅，并且國家已制定相關的法律來規范。因此，“營改增”政策的實施就有了明確的法律作為鋪墊。“營改增”政策實施對于房地產開發企業具有較大的促進作用，它不僅有利于房地產開發企業降低自身的稅負，更能大大提高企業自身的經營效率。

另一方面，由于房地產開發企業的整個運營過程中需要的資金投入量較大，致使企業的資金負擔相對嚴重，而隨著社會經濟的不斷發展，在目前我國的稅制結構中，房地產開發企業實施“營改增”政策，能夠使企業內部的經濟結構得到更好的優化配置，同時更能進一步促進我國財稅制度的長遠發展。就目前市場環境來看，任何一個企業都想在激烈的競爭中求得生存，只有實施“營改增”政策，才能使企業的核心競爭力得到提升。

二、“營改增”后房地產行業的會計處理中遇到的問題

首先，由于增值稅的稅務處理過程較為復雜，使得房地產開發企業在進行會計處理時，增加了核算難度以及稅務處理的難度。如果不嚴格執行增值稅的相關規定，將會給企業帶來一定的經濟損失。

其次，由于房地產開發成本涉及的類型較為靈活，使其很難用簡單的方式來進行稅收比例計算。因此，多種成本進項稅率導致房地產開發企業的成本數據變化較大，使稅收的測算面臨較大的難題。

再次，由于實施“營改增”政策后，房地產的實際增值稅額在一定程度上都取決于進項稅額的取得和抵扣情況，但由于增值稅過程的管理較為嚴格，使得企業必須提高財務人員的相關工作水平，才能使其較大程度的規避存在的風險。此外，在“營改增”政策實施之后，由于企業對可抵扣的增值稅發票需求量更大，這在很大程度上對企業增強稅收籌劃意識和能力提出了更高層次的要求。

最后，由于“營改增”政策實施讓房地產開發企業在稅負體制下受到了行業上不同方面的管理和限制，企業無法拿到全部的成本項目增值稅發票。此外，由于企業的成本和收入核算方式與之前的有所不同，會導致企業的財務報告以實際財務狀況數據出現較大的差距。

三、“營改增”后房地產開發企業增值稅的會計處理建議

（一）明確土地增值稅的會計處理

在房地產開發企業進行會計核算和稅務處理時，土地增值稅的會計處理在其中占有重要地位。由于房地產行業具備特殊性，必須根據我國稅法的相關規定，按照一定比例來征收土地增值稅，實施“營改增”政策后，房地產開發企業土地增值稅的會計處理內容，主要有以下幾個方面：首先，企業在收取了預售收入之后，必須按照相關的稅法規定來繳納土地增值稅。其次，房地產開發企業的項目施工完成之后，如果滿足了收入的條件，必須按照稅法來算清土地增值稅，清算的內容包含當期結算的收入以及成本等方面。最后，企業相關項目施工完成之后，如果驗收合格，在辦理土地增值稅款時必須要調整最初估計的土地增值稅費，確定清算金額。

（二）明確房地產開發企業的增值稅內容

房地產開發企業的增值稅主要包括“應交增值稅”和“未交增值稅”兩種類型。設置具體的賬戶，應有以下幾點：

首先，進項稅額。在記錄房地產開發企業納稅人進行物資的購買等方面時，企業允許其進項抵扣。其次，減免稅款。在初次購買增值稅稅控系統設備時使用的費用以及相應的技術維護費用時，房地產開發企業可以全額抵減。再次，進項稅額轉入。由于在房地產開發企業中，會計核算在進行企業福利、免稅時，按照規定不得進行抵扣，因此企業可以將用于出租的銷售項目等，在進行改變用途之后，用來抵扣進項稅額。最后，具體賬戶設置還包括：已交稅金、銷項稅額抵減、出口抵內銷應繳稅額、銷項稅額、出口退稅、進項稅額轉出、簡易計稅。

（三）簡化企業會計管理工作流程

為了適應“營改增”政策的實施，每一個企業都必須改變傳統的工作模式，根據自身的實際情況，將工作流程進行相應的簡化和處理。對于房地產開發企業來說，為了適應“營改增”的政策，必須與現代稅收制度相結合，摒棄傳統的工作模式，對即將面臨的風險進行有效地評估并采取相應的措施加以規避，能夠有效地降低自身的稅收負擔，更能夠最大程度的抑制收稅不公平現象的產生。由此可見，房地產開發企業的會計部門必須增強對會計信息工作的認知，采取相應的措施，對企業的財務數據明細進行分析和處理，才能保證每一個會計工作人員都能讓自己全身心的投入在企業布置的任務之中，從而保證整個會計部門在企業的結構優化中起到不可缺失的作用。此外，房地產開發企業相關會計部門應該結合自身的實際情況，制定簡便而科學的會計工作流程，完善自身的財務管理制度，對相應的人員進行責任意識培養，最大程度地促進企業會計制度的發展。

（四）提高房地產開發企業各方面的管理能力

房地產開發企業在實施“營改增”政策后，相應的會計核算以及其他方面的財務管理都會受到很大程度的影響，因此，只有提高房地產開發企業的財務管理水平，才能使其更好更快的適應增值稅會計處理問題。具體來說，企業可以針對相應的會計專業人員進行專業知識培訓，使財務管理人員對會計管理方面的知識更進一步的了解，從而能夠有效地增強財務人員對“營改增”后企業增值稅會計處理問題的重視。此外，企業還可以通過“營改增”后增值稅的改變而對稅收進行有效地核算，并結合自身的實際情況作出籌劃，保證企業的不同稅率能夠進行分類處理和核算，從而提高房地產開發企業各方面的管理能力。

（五）選擇合理的納稅人來降低企業的稅負

國家政策規定的五百萬元以下的企業或個人團體屬于小規模的納稅人，這些都是為了使企業能夠更好更快的適應“營改增”政策，并得以順利的實施。如果國家對五百萬元以下的企業和個人團體進行稅收時，其銷售額超過國家規定，就必須讓納稅人進行申請，但如果納稅的企業具備的納稅規模較小，就可以根據房地產開發企業自身的實際情況，采取對小規模納稅人的業務進行增加的方式。由此可見，選擇合理的納稅人是保證房地產開發企業降低自身稅負的重要前提。

綜上所述，房地產行業一直以來都是我國的支柱產業，其在經濟發展過程中一直備受社會各界人士的重視。“營改增”政策的實施能夠有效地促進房地產開發企業對內部進行結構的改善，從而也能推動我國相應稅收制度的改革政策得以順利實施。實施“營改增”政策后，房地產開發企業的稅負得到了明顯的降低。同時，在全國各地的房地產開發企業試點中，員工們的工作積極性也得到了很大的提高，更有效地促進了企業稅負朝著合理化的方向發展。從上述結果來看，雖然我國目前在實施“營改增”政策之后，房地產開發企業的增值稅會計處理問題依舊存在著許多難點，但只要其明確“營改增”對企業自身長遠發展的必要性，并重視增值稅會計處理對企業發展的影響，同時，深化“營改增”政策在房地產開發企業中的具體實施措施，并完善房地產開發企業相應的財務管理制度，才能進一步促進房地產開發企業在不斷的競爭中依舊保持全面發展的實力。