老舊電梯大修改造問題解析

鄒宇飛

（重慶市特種設備檢測研究院，重慶 401121）

1 住宅專項維修資金方面的問題

2015年10月17日，住建部與財政部聯合印發《關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房[2015]52號）（簡稱《通知》）。《通知》在現行政策法規的框架下，通過明確維修資金的使用范圍和目標重點、細化應急使用制度、創新業主表決規則等方式，探索建立老舊小區和電梯更新改造多方資金籌措機制，有利于解決維修資金使用難題，提高維修資金的使用效率，改善人居環境，保障人民群眾的生命財產安全。

但在實際操作中存在以下問題和難點：第一，老舊小區和電梯亟待更新改造但面臨資金不足、維修資金使用事項業主“雙三分之二”表決難的問題。住宅小區等建筑物因產權分散，業主意見難統一，難以達成共識。第二，緊急情況下維修資金無法及時撥付使用的問題。尤其是沒有業主委員會、物業服務企業等維修資金申請主體的小區。第三，維修資金信息不夠公開透明的問題。第四，維修資金管理實踐中出現的問題，更新改造制度化、常態化的機制尚未建立。

2 電梯常見問題及分類

超過80%的電梯常見問題是安全保護系統故障，占比96%；電氣控制系統故障，占比86．3%；曳引系統故障，而不常見的問題是導向系統故障和重量平衡系統故障，僅占13．5%。詳見圖1。

（1）安全保護系統。安全保護系統絕大多數問題是無上行超速保護裝置，占76．1%；其余類似緊急報警裝置通話質量差、緩沖器腐蝕、應急照明無效等問題僅占少部分。

（2）電氣控制系統問題。電氣控制系統主要問題是控制系統線路、元器件老化不可靠，占比28．7%；其次是調速系統老化不可靠，占比17．4%。詳見圖2。

（3）曳引系統主要問題。曳引系統主要有兩大問題，漏油和磨損。其中，曳引繩和曳引輪的磨損最為嚴重，分別占24．1%和19．4%；其次較為嚴重的是減速裝置漏油，占12%。

（4）門系統問題。門系統主要問題是電氣系統老化，占29．3%；其次較為嚴重的是門輪磨損，占9．6%。

（5）電力拖動系統問題。電力拖動系統主要問題是控制系統老化，占29．6%；其次較為嚴重的是線路老化和調速系統老化，分別占比21．1%、18．2%。

（6）轎廂系統問題。轎廂主要問題是超載不可靠，占67．8%；其次較為嚴重的是較低腐蝕，占17%。

在曲靖市陸良縣，食用菌產業一直都是地方經濟發展的潤滑劑。經過多年的持續發力，2017年全縣生產面積已達204萬平方米，產量15.9萬噸，產值更是達到5.4億元，形成了以馬街、三岔河鎮為重點，其他鄉鎮零星種植的生產格局。

（7）制動系統問題。制動系統主要問題是電梯為單彈簧單鐵芯制動，占比36．8%。

（8）重量平衡系統。重量平衡系統主要問題是補償鏈銹蝕損壞，占36．3%；其次是轎廂有裝飾物，可能影響電梯重量平衡，占24．2%；問題較少的是補償鏈無二次保護，僅占1．1%。

（9）導向系統問題。導向系統主要問題為導靴磨損，占64．8%；端部導軌因沖頂變形、頂部只有1個支架、無法運行等問題出現較少。

（10）老舊電梯改造前曾經大修項目。老舊電梯改造前曾經大修項目次數最多的是控制柜，占比24．2%；其次是曳引鋼絲繩，占比22．0%；限速器、轎廂地坎、轎頂鎖緊裝置、變頻器改造次數較少，各自占比1．1%。

3 業主、使用單位和維保施工對老舊電梯改造需改進的方面

業主、使用單位和維保施工對電梯大修改造的評價差距較大的原因主要是使用單位是站在第三方考慮，較為客觀，而業主的評價則帶有一定的主觀感情因素，因此使用單位對老舊電梯的改造評價更為可信。

3.1 業主

（1）業主對未改造電梯評價較低，主要表現在電梯運行速度慢；但認為到大修改造或更新的時機的業主僅占1/3左右；愿意出資或動用大修基金同樣僅占1/3左右；少部分愿意出資的業主多數愿意出資額度僅100～500元。

（2）業主對已改造電梯效果評價略高于改造前的評價；改造后電梯故障率有所下降，但仍存在運行速度慢、經常不運行的問題；同時同資金籌集的滿意度也較低。

3.2 使用單位

（1）使用單位對未改造電梯評價較低，均認為已到大修/改造或更新的時機；認為業主愿意出資或使用房屋專項維修資金對電梯進行到大修/改造或更新的占大部分；如果個人出資，使用單位認為業主愿意出資額度在501～1000元占多數；有單位建議政府出資60%，業主出40%。

（2）使用單位對已改造電梯評價較高，電梯大修/改造或更新后的故障率大部分有降低；電梯大修/改造或更新后還存在問題較多的是經常關人、運行時有異響。

3.3 維保單位

維保單位維保10年以上未更新改造電梯的數量共有1507臺；維保電梯的曳引系統和電力拖動及電氣控制系統經常出現問題，主要有死機、滑梯、異響等；主要存在人員不足、未與業主達成一致、政府審核方案時間較長等問題，希望改進。

3.4 實施單位

從實施單位的調查數據來看，更新改造大修電梯的數量共有1734臺；曳引系統、電力拖動系統、電氣控制系統是電梯經常維修的地方；主要存在的問題有人員不足、資金沒有到位導致施工進度停滯不前等。

4 結語

老舊電梯大修改造已受到相關部門的高度重視，主要有制定老舊電梯改造總體方針；確定電梯改造思路，明確主題責任；部門聯動、齊抓共管；政府承擔維修更換大部分費用；耐心宣傳，加強溝通；確定嚴格的流程；制定技術標準；建機制，筑長效保障。