房地產，拐點到來？

文 ■王雨

如果樓市也能像“不開心時，記得讓心情轉個彎”似的好轉，相信有不少人的心情會飛起來。草蛇灰線，伏脈千里，樓市的未來現在又有誰能看破呢！

近日，一篇文章刷爆了朋友圈，文章的標題很聳動《再見，房地產，深圳突然宣布》。不少人又再次驚呼，這一次，樓市的拐點真的到了。然而，說樓市拐點已到的話已并非第一次，在經歷這么多次的“狼來了”之后，也有許多人問，只聞“狼”聲，不見“狼”身，“狼”究竟在哪兒？

樓市寒冬？

打開百度搜索，如《土地市場趨冷房地產市場進入拐點時刻？》《“賣樓花”走到十字路中，房地產拐點在哪里？》《房地產拐點期，你當下最重要的購房功課》《樓市一夜入秋，房地產拐點已至？》《房地產哪有什么拐點，中國的城鎮化至少還有十年以上》《城鎮化率才剛剛開始，2018怎么就成了房地產拐點》等相關的報道鋪天蓋地。

這些報道有正方，也有反方。各執一詞，看似都很有道理。這些報道多是一些預測或者分析，結果究竟如何也只能讓時間來檢驗。但有一點可以確定的是，關于房地產拐點的報道密集出現在近三個月。這段時間，究竟發生了什么？

8月3日，在改革前沿深圳發了一則消息。深圳最終版的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》正式發布，這意味著，被稱為先試先行的深圳房改，終于正式落地！

這篇深圳樓市新政的有關規定，內容豐富，含金量爆棚：

從2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供應只有40%。

到2035年，新增建設籌集各類住房將達170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類保障性住房總量將不少于100萬套。

人才住房：價格為市場價的60%左右，面積小于90平方米，可租可售。

安居型商品房：價格為市場價的50%左右，面積小于70平方米，重點面向符合財產收入限額標準的本市戶籍居民，可租可售、以售為主。

公租房：租金為市場價的30%左右，特困及低保、低保邊緣家庭最低可降至10%。重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進制造業職工等群體供應，面積30-60平方米為主。

這個《意見》的落地意味著什么？

意味著，按照計劃，到2035年，深圳新增約550萬人，按照三人一戶計算，大概需要183萬套新增住房。而深圳規劃170萬套住房，幾乎可以滿足每一個人的需求。

讓房地產壓力倍增的不只于此。

9月中旬，廣東省一份討論取消預售制的文件使去杠桿中的房企壓力倍增。盡管官方很快澄清取消預售制是誤讀，但近日來自深圳首個現售房即將入市、中山通過出讓土地大規模試水現售制的消息讓預售制和現售制的取舍變得撲朔迷離。

10月12日，中山掛牌一幅住宅用地，競價起始樓面地價為人民幣5000元/平方米，最高限制樓面地價為8000元/平方米，當報價達到最高限價時，轉入配建人才安置房面積競價程序；要求在土地移交的一年內開工，4年內竣工，并要求實行商品房現售。第一財經統計發現，光是今年9月以來，中山掛牌的9宗住宅用地，便全部要求實行商品房現售。

取消預售意味著什么？

地塊競得開發商需在項目竣工且商品房驗收合格后，方可出售給買受人。據了解，中山市推行此項舉措的初衷，是為了改善樓市的一系列亂相，降低購房者風險。

相比預售制度，商品房現售需要承擔的購房風險大大減少，至少延期收樓、開發商“跑路”等問題能有效避免。

但對開發商而言，卻是一個極大的挑戰。現售意味著開發資金的回籠周期將延長，對資金儲備不足的企業打擊較大。

風還可以再猛烈一些。

上市房企中弘王永紅跑路了，碧桂園集體喝雞血打氣，旭輝資不抵債，富力也開始玩高周轉，萬科和恒大都要轉型。有名的沒名的企業都要逃離房地產了……種種關于房地產企業的新聞讓各看客議論紛紛，也讓有房族或者沒房族恐慌焦慮。

路向何方

的確，現在唱衰樓市的新聞比比皆是，說什么房價要涼了，開發商快要堅持不住了，樓市最慘的時刻到來了。惹得手上有多套房的購房者像是熱鍋上的螞蟻，現在要不要賣房？晚賣是不是就沒這個價了。想要買房的剛需也在著急，要是現在出手，萬一過段時間房價降了怎么辦？

房地產牽動著千家萬戶。有房也焦慮，無房也焦慮。

在許多人唱衰樓市的時候，也有一些聲音，認為房地產的未來仍大有可為。

對這些聲音提供支撐的，是許多城市最近的房價。房價暴漲的新聞不絕于耳。這些城市基本非一二線城市，以三四線城市為主。

國慶期間，一位從事房地產新聞的編輯回到了他的老家，安徽的一座小縣城。這個縣城的房價在近兩年瘋漲，基本翻了一倍，房事儼然已經成了大家心里的第一大事。

從數據上了解，截至2017年末全國已有29個三四線城市房價過萬，區域房價也進入快漲通道。“千人搶房、夜宿售樓部”等橋段層出不窮，區域房價也進入快漲通道。

上海易居研究院發布《100城住宅價格報告》指出，到2018年8月，一線城市4萬元以上均價水平持續了17個月，二線城市1.2萬元以上均價水平持續了14個月，三四線城市1萬元以上均價水平則持續了12個月。

2016年以來，三四線城市房地產市場明顯升溫，成交量持續高位運行，房價更是加速上漲。

截至2018年7月，重點監測三四線城市房價大都突破萬元大關，占比接近70%，三亞暫以33566元/平方米居首。相較于2016年1月，半數以上三四線房價累計漲幅超50%，中山、常州、慈溪等市更是倍增。

不少研究認為，造成三四線房價短期內上漲的原因很多，地方政府減少土地供應，造成的樓市資源稀缺，寬松貨幣政策周期下，市場上的閑錢太多，造成旺盛的投資需求。今年喊聲比較多的是：一二線城市的回流族購房，棚戶區改造的貨幣化安置，改善型需求的崛起，相對寬松的貨幣環境和房貸政策，心理預期、攀比心理和羊群效應等等原因促成房價上漲。

十年，我國的房價基本呈一個直線上升的趨勢。

2007年，深圳房價均價首度破萬。當時，全國房價破萬的城市，僅有北上深3個。

十年之后的2018年，全國房價均價破萬的城市擴大到62個，其中三四線城市超過1/3。而整個中國，也不過300多個地級市。

對于三四線城市房價暴漲，棚改的貨幣化安置是一個重要原因。然而在壓力之下，各地紛紛告別激進：

山東首次取消貨幣化安置獎勵，不再鼓勵貨幣化補貼；

湖南則提出，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策。

廣東則提出，控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。

鳳凰資訊的大風號發表的文章《什么？三四線房價紛紛已破萬，瘋狂的背后是？》認為：這一系列動作都說明，棚改貨幣化的風險越來越大，三四線的瘋狂將會失去最主要的支撐。如果棚改退出、定向放水暫停，三四線城市的高房價靠什么維系？

沒有好的經濟基本面，收入趕不上房價漲幅，同時還面臨人口外流的危機，所有這一切，都為三四線城市拉響警報。

當潮水褪去，就剩一地雞毛。

當下的房地產，就像籠罩了一層濃霧，霧下的真身如何很難讓人看清。

國家統計局數據顯示，從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看，有67個城市房價環比上漲，2個城市房價持平，只有一個城市房價下跌。也就是說，在8月前從全局來看房地產市場仍然處于微漲的狀態。

可以說今年8月份開始，各地房地產市場顯現進入平穩運行通道的信號。近期，房企降價和業主維權相伴出現，發出了明確的調整信號。相比前一段時間各地頻現的搖號搶房現象，房地產市場確實正在走向理性。可以看到房地產市場正在退去高燒，回歸居住屬性。

在持續嚴厲的措施影響下，房地產調控進入了一個博弈平衡期，此時需要防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。未來對房地產市場的判斷標準將不能單純從成交數據來衡量，而是應該看到從高速增長向高質量增長過渡的變化過程。只有全面落實“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制，房地產市場才能真正走向理性。

如果樓市也能像“不開心時，記得讓心情轉個彎”似的好轉，相信有不少人的心情會飛起來。

草蛇灰線，伏脈千里，樓市的未來現在又有誰能看破呢！